การส่งต่อมรดกเป็นเรื่องที่พ่อแม่หลายคนให้ความสำคัญ โดยเฉพาะ "บ้าน" รวมถึงที่ดิน ซึ่งเป็นสินทรัพย์ที่มีมูลค่าสูง ดังนั้นการวางแผนส่งต่อให้ลูกจึงต้องทำให้ถูกต้องตามกฎหมายเพื่อความสบายใจและประหยัดค่าใช้จ่ายที่สุด
และถ้าเพื่อน ๆ สงสัยว่าโอนบ้านให้ลูก เสียค่าอะไรบ้าง หรือ โอนบ้านให้ลูก ใช้เอกสารอะไรบ้าง วันนี้น้อง “น่าอยู่” จะมาสรุปทุกอย่างให้แบบเข้าใจง่าย ๆ กันครับ
เช็กเงื่อนไขให้ชัด ก่อนโอนบ้านให้ลูก
ก่อนอื่นต้องเข้าใจก่อนว่า การโอนบ้านให้ลูก ในทางกฎหมายเรียกว่า "การให้โดยเสน่หา" ซึ่งจะมีเงื่อนไขสำคัญที่พ่อแม่ต้องเช็กก่อนจะโอนบ้านให้ลูกคือ
- อายุของลูก: ตามกฎหมายมีการกำหนดอายุขั้นต่ำสำหรับ ลูกที่ยังไม่บรรลุนิติภาวะ (อายุไม่ถึง 20 ปี) จะสามารถรับโอนบ้านได้ ก็ต่อเมื่อให้พ่อแม่ยินยอมและดำเนินการด้วยสิทธิ์ผู้แทนโดยชอบธรรม
- ความสัมพันธ์: สิทธิประโยชน์ทางภาษีจะขึ้นอยู่กับว่าลูกนั้นเป็น "ลูกที่ชอบด้วยกฎหมาย" ไหม ซึ่งจะมีผลโดยตรงต่อค่าใช้จ่ายครับ
โอนบ้านให้ลูก เสียค่าอะไรบ้าง ?
หลายคนอาจจะกังวลเรื่องค่าโอนที่ดินให้กับกรมที่ดิน ซึ่งการโอนบ้านให้ลูกมีค่าดำเนินการถูกกว่าการซื้อขายทั่วไปอีกครับ แต่ราคาจะต่างกันตามสถานะของบุตรดังนี้
1. โอนบ้านให้ลูกที่ชอบด้วยกฎหมาย
ข้อดีของการจดทะเบียนสมรส คือ ลูกที่เกิดขณะพ่อแม่จดทะเบียนสมรส หรือพ่อมีการจดทะเบียนรับรองบุตรแล้ว กรณีนี้จะเสียค่าโอนน้อยที่สุด
- ค่าธรรมเนียมการโอน: 0.5% ของราคาประเมิน
- ค่าอากรแสตมป์: 0.5% ของราคาประเมิน
- ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย: ได้รับยกเว้น (กรณีมูลค่าสินทรัพย์ไม่เกิน 20 ล้านบาท ส่วนที่เกินเสีย 5%)
2. โอนบ้านให้ลูกที่มิชอบด้วยกฎหมาย
ลูกที่มิชอบด้วยกฎหมาย คือลูกนอกสมรสที่พ่อไม่ได้จดทะเบียนรับรองบุตร กรณีนี้ค่าใช้จ่ายจะสูงกว่าครับ
- ค่าธรรมเนียมการโอน: 0.5% ของราคาประเมิน
- ค่าอากรแสตมป์: 0.5% (หรือภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% หากถือครองไม่ถึง 5 ปี)
- ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย: ต้องเสียตามอัตราภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา (หักค่าใช้จ่ายได้ 50%) ซึ่งจะแพงกว่าการโอนให้ลูกในสมรส
จะโอนบ้านให้ลูก ทำยังไง ใช้เอกสารอะไรบ้าง ?
เพื่อให้การโอนเสร็จไวภายในวันเดียว การเตรียมเอกสารสำคัญ คือหัวใจสำคัญครับ ซึ่งเอกสารหลักที่ต้องมีคือ โฉนดที่ดินตัวจริง บัตรประชาชน และทะเบียนบ้าน ของทั้งสองฝ่าย รวมถึง สูติบัตร เพื่อยืนยันความสัมพันธ์ โดยแบ่งเป็นแต่ละกรณีดังนี้
1. กรณีพ่อหรือแม่มาโอนแค่คนเดียว
ในกรณีที่คุณพ่อหรือคุณแม่ไม่สะดวกมาดำเนินการพร้อมกันทั้งคู่ ถ้าฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งมาแค่คนเดียว สิ่งสำคัญที่สุดคือ
- หนังสือให้ความยินยอมในการทำนิติกรรมของคู่สมรส
- สำเนาบัตรประชาชนของคู่สมรสที่ไม่ได้มา (เซ็นสำเนาถูกต้อง)
- สำเนาทะเบียนบ้านของคู่สมรสที่ไม่ได้มา (เซ็นสำเนาถูกต้อง)
- โฉนดที่ดินฉบับจริง
2. กรณีพ่อและแม่มาโอนด้วยกัน
กรณีถ้ามาโอนบ้านให้ลูกพร้อมกันทั้งครอบครัว พ่อ แม่ ลูก จะเป็นวิธีที่ง่ายและเร็วสุดครับ โดยจะต้องเตรียมเอกสารสำคัญ
- โฉนดที่ดินฉบับจริง
- สำเนาบัตรประชาชนของพ่อ แม่ และลูก (เซ็นสำเนาถูกต้อง)
- สำเนาทะเบียนบ้านของพ่อ แม่ และลูก (เซ็นสำเนาถูกต้อง)
- ทะเบียนสมรส (ถ้ามี)
3. กรณีลูกมอบอำนาจให้คนอื่นมาแทน
กรณีถ้าเกิดว่าลูกไม่สะดวกมาเซ็นรับโอนด้วยตนเอง สามารถมอบหมายให้ผู้อื่นมาดำเนินการแทนได้ครับ โดยต้องใช้
- หนังสือมอบอำนาจ (ท.ด.21)
- สำเนาบัตรประชาชนลูกที่เป็นผู้มอบอำนาจ (เซ็นสำเนาถูกต้อง)
- สำเนาทะเบียนบ้านลูกที่เป็นผู้มอบอำนาจ (เซ็นสำเนาถูกต้อง)
- บัตรประชาชน ตัวจริง ของผู้รับมอบอำนาจ
- ทะเบียนบ้าน ตัวจริง ของผู้รับมอบอำนาจ
4. กรณีมีพินัยกรรมให้ผู้อื่นจัดการแทน
ในกรณีที่เจ้าของกรรมสิทธิ์เสียชีวิตก่อน การโอนจะเป็นลักษณะการจัดการมรดกที่ต้องใช้พินัยกรรมให้ผู้อื่นมาจัดการแทนครับ โดยเอกสารสำคัญที่ต้องเตรียมคือ
- โฉนดที่ดินฉบับจริง
- คำสั่งศาลหรือพินัยกรรมที่ระบุชัดเจนว่าให้ใครเป็นผู้จัดการมรดก
- ใบมรณบัตรของผู้เสียชีวิต
- บัตรประชาชน ตัวจริง ของผู้จัดการมรดก
- ทะเบียนบ้าน ตัวจริง ของผู้จัดการมรดก
5. ขั้นตอนการโอนบ้านให้ลูก
ถ้าเราเตรียมเอกสารครบแล้ว และเพื่อให้การโอนบ้านให้ลูก หรือโอนที่ดินให้ลูกใช้เวลาและขั้นตอนที่ไม่ยุ่งยาก ควรเริ่มจาก
1. จองคิวออนไลน์ผ่านแอปฯ e-QLands เพื่อประหยัดเวลา
2. ยื่นเอกสารและคำขอที่สำนักงานที่ดิน
3. เจ้าหน้าที่ประเมินราคาทุนทรัพย์และแจ้งค่าธรรมเนียมภาษี
4. ชำระเงินที่ฝ่ายการเงิน
5. สุดท้ายคือการรอรับโฉนดที่มีชื่อลูกเป็นเจ้าของใหม่ครับ
โอนบ้านให้ลูก มีข้อดีอย่างไร ?
การโอนบ้านให้ลูกไม่ใช่แค่การเปลี่ยนชื่อในโฉนดอย่างเดียว แต่การโอนนี้ถือเป็นกลยุทธ์การบริหารจัดการทรัพย์สินที่ดี เพราะมีข้อดีหลายด้านที่พ่อแม่ควรรู้
- ประหยัดภาษีและค่าใช้จ่าย: การโอนให้ลูก "โดยเสน่หา" มีอัตราค่าธรรมเนียมที่ถูกกว่าการโอนแบบซื้อขายทั่วไปมาก โดยเฉพาะการ โอนบ้านให้ลูก ที่ชอบด้วยกฎหมาย จะได้รับการยกเว้นภาษีเงินได้ถ้ามูลค่าไม่เกิน 20 ล้านบาท
- ส่งต่อความมั่นคงให้ลูกตั้งตัวได้เร็วขึ้น: การให้ลูกเป็นเจ้าของสินทรัพย์ตั้งแต่อายุยังน้อย ช่วยให้ลูกมีรากฐานทางการเงินที่มั่นคง สามารถเอาไปใช้ต่อยอดเป็นหลักประกันในอนาคตได้
- ช่วยวางแผนสินทรัพย์และลดปัญหาครอบครัว: การโอนบ้านให้ลูกอย่างชัดเจนในวันที่พ่อแม่ยังมีชีวิตอยู่ ถึงแม้จะเป็นช่วงขอลดดอกเบี้ยบ้าน ก็สามารถช่วยลดขั้นตอนความยุ่งยากของการจัดการมรดก และป้องกันความขัดแย้งระหว่างทายาทที่อาจเกิดขึ้นในอนาคตได้ครับ
คำถามที่พบบ่อย
1. โอนบ้านให้ลูก เสียค่าอะไรบ้าง ?
สำหรับการ โอนบ้านให้ลูก ที่ชอบด้วยกฎหมาย ค่าใช้จ่ายหลักที่ต้องเตรียมไปคือ
- 1.ค่าธรรมเนียมการโอน 0.5% ของราคาประเมิน
- 2.ค่าอากรแสตมป์ 0.5% ของราคาประเมิน
รวมแล้วประมาณ 1% ของราคาประเมิน ซึ่งถือว่าคุ้มค่ามากเมื่อเทียบกับการโอนประเภทอื่นที่อาจต้องเสียสูงถึง 2-5% เลยครับ
2. ลูกยังไม่บรรลุนิติภาวะ โอนบ้านให้ลูกได้ไหม ?
ได้ครับ พ่อแม่สามารถโอนบ้านหรือที่ดินให้ลูกที่ยังอายุไม่ถึง 20 ปีได้เลย โดยในขั้นตอนที่กรมที่ดิน พ่อแม่จะเป็นผู้ลงนามแทนในฐานะผู้แทนโดยชอบธรรม แล้วชื่อในโฉนดจะเป็นชื่อของลูกทันที
3. โอนบ้านให้ลูกบุญธรรมได้ไหม ?
สามารถทำได้ครับ แต่มีเงื่อนไขสำคัญคือ ต้องมีการจดทะเบียนรับบุตรบุญธรรมอย่างถูกต้องตามกฎหมาย เท่านั้น ถึงจะได้รับสิทธิ์เสียค่าธรรมเนียมและภาษีในอัตรา "พ่อแม่มอบให้ลูก" (0.5%) ถ้าไม่ได้จดทะเบียนรับรองบุตรบุญธรรม ทางกรมที่ดินจะถือว่าเป็นการโอนให้บุคคลทั่วไป ซึ่งจะต้องเสียค่าธรรมเนียมการโอน 2% และเสียภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่ายตามปกติ
บทส่งท้าย
การโอนบ้านให้ลูกคือการวางรากฐานความมั่นคงที่จับต้องได้ ไม่ว่าเพื่อน ๆ จะเลือกบริหารสินทรัพย์ในรูปแบบไหน สิ่งสำคัญที่สุดคือการวางแผนทางกฎหมายอย่างรอบคอบเพื่อมอบผลประโยชน์สูงสุดให้กับลูก ๆ ครับ
และสำหรับใครที่กำลังมองหาที่อยู่อาศัยเพื่อสร้างมรดกในอนาคต ไม่ว่าจะเป็นบ้านเดี่ยว, บ้านแฝด, คอนโดและทาวน์โฮม ทำเลดี สามารถเข้ามาเลือกชมโครงการที่ตอบโจทย์และคุ้มค่าได้ที่เว็บไซต์ "น่าอยู่" แหล่งรวมข้อมูลโครงการและสาระความรู้เรื่องอสังหาริมทรัพย์ที่ครบครันที่สุดครับ
