การตีโอนบ้านคืออะไร? ทางออกของคนผ่อนบ้านไม่ไหวก่อนถูกยึดบ้าน

ถ้าเริ่มผ่อนบ้านไม่ไหว รายได้ลดลง หรือมีภาระหนี้หลายทางจนรับไม่ไหว “การตีโอนบ้าน” อาจเป็นหนึ่งในทางออกก่อนเข้าสู่ขั้นตอนการถูกยึดทรัพย์ โดยการตกลงโอนกรรมสิทธิ์บ้านให้ธนาคารเพื่อเอามาชำระหนี้ ซึ่งช่วยลดผลกระทบที่อาจเกิดขึ้นได้ ซึ่งน้อง “น่าอยู่” จะพาไปรู้จักการตีโอนบ้าน หรือ ตีโอนชำระหนี้ครับ

การตีโอนบ้านคืออะไร ต่างจากการถูกยึดบ้านยังไง?

การตีโอนบ้าน หรือ “ตีโอนชำระหนี้” คือการที่เจ้าของบ้านตกลงโอนกรรมสิทธิ์บ้านให้กับธนาคารเจ้าหนี้ เพื่อเอาทรัพย์มาใช้ชำระหนี้ที่ค้างอยู่ โดยการดำเนินการร่วมกันระหว่างลูกหนี้และธนาคาร ส่วนการถูกยึดบ้าน จะเกิดขึ้นเมื่อเจ้าของบ้านผิดนัดชำระหนี้และไม่สามารถหาข้อยุติกับธนาคารได้ จนเข้าสู่กระบวนการทางกฎหมายและกรมบังคับคดี หรือสรุปง่าย ๆ คือ

• ตีโอนบ้าน = ลูกหนี้ยินยอมเจรจากับธนาคาร
• ถูกยึดบ้าน = กระบวนการบังคับทางกฎหมายหลังผิดชำระหนี้

การตีโอนบ้านหรือตีโอนชำระหนี้มีกี่รูปแบบ?

การตีโอนบ้านโดยทั่วไปแบ่งออกเป็น 2 รูปแบบ ขึ้นอยู่กับเงื่อนไขที่ตกลงร่วมกันระหว่างผู้กู้กับธนาคารเจ้าหนี้ ซึ่งแต่ละแบบก็มีผลต่อภาระหนี้และสิทธิในทรัพย์สินแตกต่างกัน ดังนี้

1. การตีโอนบ้านแบบจบหนี้: เป็นกรณีที่ธนาคารรับโอนบ้านเพื่อปิดภาระหนี้ทั้งหมด เมื่อตีโอนเสร็จ ลูกหนี้จะไม่มีภาระผูกพันกับธนาคารในสัญญานั้นอีกต่อไป

เหมาะสำหรับ

• ผู้ที่ผ่อนบ้านต่อไม่ไหวจริง ๆ 
• ต้องการปิดปัญหาหนี้สินให้จบ
• ไม่มีแผนกลับมาถือครองบ้านหลังเดิมอีก 

2. การตีโอนบ้านแบบมีเงื่อนไขซื้อคืน: ลูกหนี้โอนบ้านให้ธนาคารก่อนแต่ยังมีสิทธิ์ซื้อบ้านคืนได้ภายในระยะเวลาที่ตกลงกันถ้าสามารถหาเงินมาปิดยอดหรือปิดสถานะการเงินได้ทันตามเงื่อนไข

เหมาะสำหรับ

• ผู้ที่มีปัญหาการเงินชั่วคราว
• ยังต้องการเก็บบ้านไว้ในอนาคต
• คาดว่าจะมีรายได้กลับมาเพียงพอภายในระยะเวลาที่กำหนด 

ควรตีโอนบ้านเมื่อไหร่? เช็กสัญญาณว่าคุณอาจผ่อนบ้านต่อไม่ไหว

หลายคนอาจจะรอจนค้างค่างวด หลายเดือนแล้วค่อยติดต่อธนาคารซึ่งอาจทำให้ทางเลือกเหลือน้อยลงถ้าเริ่มมีสัญญาณเหล่านี้ควรรีบวางแผนการตีโอนบ้านทันที

• รายได้ลดน้อยลงต่อเนื่อง 
• ต้องผ่อนบ้านเกิน 40%-50% ของรายได้ 
• เริ่มกดบัตรเครดิตหรือกู้เพิ่มมาจ่ายค่างวดบ้าน
• มีหนี้หลายก้อนจนหมุนเงินไม่ทัน
• ค้างค่างวดบ้านติดต่อกันหลายเดือน

การตีโอนบ้านมีข้อดีและข้อเสียอะไรบ้าง?

ก่อนจะตัดสินใจตีโอนบ้าน น้อง “น่าอยู่” ได้รวบรวมทั้งข้อดีและข้อเสียการตีโอนบ้านมาให้เพื่อน ๆ ลองชั่งน้ำหนักและตัดสินใจให้รอบด้านดังนี้ครับ

ข้อดี

• ลดความเสี่ยงในการถูกฟ้องร้องบังคับคดี
• ช่วยหยุดภาระผ่อนบ้านระยะยาว
• มีโอกาสเจรจากับธนาคารได้ง่ายกว่าปล่อยให้ผิดนัดชำระ
• ลดค่าใช้จ่ายจากกระบวนการทางกฎหมายในอนาคต

ข้อเสีย

• สูญเสียกรรมสิทธิ์ในบ้าน 
• อาจยังเหลือหนี้ส่วนต่าง 
• มีผลต่อประวัติสินเชื่อ 
• พลาดโอกาสจากมูลค่าที่เพิ่มขึ้นในอนาคต

ตีโอนบ้านแล้วหนี้หมดไหม?

การตีโอนบ้านหลายคนอาจคิดว่าหนี้ที่เราค้างอยู่จะหมดไปทันที แต่ที่จริงการตีโอนชำระขึ้นอยู่กับมูลค่าทรัพย์สิน และยอดหนี้คงเหลือของเราครับ ตัวอย่างเช่น

• ยอดหนี้คงเหลือ 2.5 ล้านบาท 
• ธนาคารประเมินบ้านได้ 2 ล้านบาท

ซึ่งยังมีค่าหนี้ส่วนต่างอีก 500,000 บาทที่ต้องเจรจาเพิ่มเติม ดังนั้นก่อนตัดสินใจ ควรสอบถามธนาคารให้ชัดเจนว่าเป็นการตีโอนแบบ “จบหนี้” หรือยังมีภาระส่วนค่างคงเหลืออยู่ครับ

การตีโอนบ้านมีผลต่อเครดิตบูโรด้วยไหม?

มีผลครับ เพราะถึงแม้การตีโอนบ้านจะดูดีกว่าการถูกยึดบ้านไปเฉย ๆ ตามกระบวนการ แต่ข้อมูลการปรับโครงสร้างหนี้ การผิดนัดชำระ หรือการปิดบัญชีในลักษณะพิเศษ จะถูกบันทึกไว้ในเครดิตบูโร โดยผลกระทบที่อาจเกิดขึ้น ได้แก่

• การขอสินเชื่อใหม่ทำได้ยากขึ้น
• สถาบันการเงินจะพิจารณาเข้มงวดมากขึ้น
• ต้องรอระยะเวลาล้างประวัติเครดิตบูโรก่อนยื่นกู้ใหม่

ตีโอนบ้านกับธนาคารทำยังไง? มีขั้นตอนอะไรบ้าง?

ถ้าเราพิจารณาแล้วว่าการโอนบ้านเป็นทางออกที่เหมาะสม ขั้นตอนโดยรวมก็ไม่ได้ซับซ้อนอย่างที่หลายคนคิดครับ แต่จะต้องได้รับการพิจารณาและอนุมัติจากธนาคารก่อน ขั้นตอนหลัก ๆ ดังนี้

1. ติดต่อธนาคารเจ้าหนี้

เมื่อเริ่มมีปัญหาผ่อนบ้านไม่ไหว ควรรีบติดต่อธนาคารทันที ไม่ควรปล่อยให้ค้างชำระหลายงวด เพราะยิ่งถ้าเราแจ้งเร็วก็ยิ่งมีโอกาสได้รับทางเลือกการช่วยเหลือที่มากขึ้น รวมถึงการพิจารณาเรื่องการตีโอนชำระหนี้  

2. ประเมินราคาทรัพย์

ธนาคารจะส่งเจ้าหน้าที่หรือบริษัทประเมินอิสระเข้ามาตรวจสอบบ้านและที่ดิน เพื่อประเมินมูลค่าทรัพย์สินในปัจจุบัน ซึ่งราคาประเมินจะถูกเอามาใช้ประกอบการพิจารณาเงื่อนไขการตีโอนบ้าน 

3. พิจารณายอดหนี้คงเหลือ

หลังจากที่ได้ราคาประเมินบ้านแล้ว ธนาคารจะเอามาเปรียบเทียบกับยอดหนี้คงค้างทั้งหมด เพื่อดูว่ามูลค่าทรัพย์เพียงพอสำหรับปิดหนี้ไหม และยังมียอดหนี้ส่วนต่างที่ต้องรับผิดชอบเพิ่มเติมเท่าไหร่

4. ทำสัญญาตีโอน

ถ้าทั้งลูกหนี้และธนาคารตกลงเงื่อนไขร่วมกันได้ จะเข้าสู่ขั้นตอนจัดทำสัญญาตีโอนชำระหนี้ พร้อมตรวจสอบรายละเอียดต่าง ๆ เช่น ภาระหนี้คงเหลือ ค่าใช้จ่าย และเงื่อนไขการสิ้นสุดสัญญา 

5. โอนกรรมสิทธิ์

ขั้นตอนสุดท้ายคือการโอนกรรมสิทธิ์บ้านหรือทรัพย์สินให้กับทางธนาคารที่สำนักงานที่ดิน เมื่อดำเนินการเรียบร้อย การตีโอนบ้านก็จะเสร็จสมบูรณ์ตามเงื่อนไขที่ทั้งสองฝ่ายตกลงกันไว้ครับ 

การตีโอนบ้านมีค่าใช้จ่ายอะไรบ้าง ?

ถึงแม้จะเป็นการโอนบ้านให้ธนาคาร แต่ก็ยังอาจมีค่าใช้จ่ายบางส่วนที่เกี่ยวข้องและเราต้องชำระเพิ่มเติม เช่น

• ค่าธรรมเนียมโอนกรรมสิทธิ์
• ค่าอากรแสตมป์ 
• ค่าประเมินทรัพย์สิน 
• ค่าใช้จ่ายด้านเอกสาร 
• ค่าใช้จ่ายอื่น ๆ ตามเงื่อนไขของแต่ละธนาคาร

ก่อนตัดสินใจตีโอนชำระหนี้ มีทางเลือกอื่นอะไรบ้าง?

การตีโอนบ้านไม่ใช่ทางเลือกเดียวสำหรับคนที่ผ่อนบ้านไม่ไหวครับ ถ้าเริ่มมีปัญหาด้านการเงิน ควรรีบหาทางออกตั้งแต่เนิ่น ๆ เพราะยิ่งแก้ปัญหาเร็ว ก็ยิ่งมีโอกาสรักษาบ้านและลดผลกระทบต่อเครดิตได้มากขึ้น

1. ขอปรับโครงสร้างหนี้กับธนาคาร: ถ้ารายได้ลดลงชั่วคราว สามารถติดต่อธนาคารเพื่อขอความช่วยเหลือได้

• ขอลดค่างวดรายเดือน
• ขยายระยะเวลาผ่อน
• พักชำระเงินต้นชั่วคราว

2. รีไฟแนนซ์บ้าน: การรีไฟแนนซ์บ้านช่วยลดภาระการผ่อนในแต่ละเดือน เหมาะกับคนที่ยังมีความสามารถในการชำระหนี้ แต่ต้องการลดดอกเบี้ยและเพิ่มสภาพคล่องทางการเงิน
3. ขายบ้านเองก่อนเป็นหนี้เสีย: ถ้ามั่นใจว่าผ่อนบ้านต่อไม่ไหวจริง ๆ ควรศึกษาข้อควรระวังของทรัพย์สินรอการขาย (NPA) อีกทั้งการขายบ้านเองมักได้ราคาดีกว่าการตีโอนบ้าน 

• มีโอกาสขายได้ราคาสูงกว่า
• เอาเงินมาปิดหนี้ได้
• อาจมีเงินเหลือหลังชำระหนี้ 

4. ขายฝากหรือโอนเปลี่ยนมือ: เป็นอีกทางเลือกสำหรับบางกรณีที่ต้องการเงินด่วน หรือไม่อยากปล่อยให้บ้านถูกยึด แต่ควรศึกษาเงื่อนไขและข้อกฎหมายให้รอบคอบก่อนตัดสินใจ

บทส่งท้าย

การตีโอนบ้านเป็นหนึ่งในทางออกสำหรับคนที่กำลังเจอปัญหาผ่อนบ้านต่อไม่ไหว เพื่อเอาทรัพย์ไปจ่ายค่าหนี้ที่ค้างอยู่ แต่ต้องคำนึงถึงเรื่องยอดหนี้คงเหลือ ค่าใช้จ่าย และผลกระทบด้านเครดิต ที่ต้องพิจารณาอย่างรอบคอบ

และสำหรับใครที่กำลังมองหาข้อมูลเกี่ยวกับบ้าน การซื้อขาย หรือที่อยู่อาศัยอื่น สามารถเข้าไปค้นหา บ้านมือสอง ดูประกาศบ้านเช่า หรือขอคำปรึกษากับมืออาชีพจาก “บ้านพร้อม” (BAAN PROMPT by NaYoo) ผู้ช่วยเรื่องบ้านที่พร้อมดูแลทุกขั้นตอนตั้งแต่ซื้อ ขาย ไปจนถึงวางแผนสินเชื่ออย่างครบวงจร

คำถามที่พบบ่อย

1. ตีโอนบ้านก่อนถูกยึดบ้านได้ไหม ?

ได้ ถ้ายังอยู่ในช่วงที่สามารถเจรจากับธนาคารได้  การติดต่อธนาคารล่วงหน้าจะเป็นทางเลือกที่ดีกว่าปล่อยให้เข้าสู่กระบวนการฟ้องร้องและยึดทรัพย์

2. การตีโอนบ้านกับขายบ้านเอง แบบไหนคุ้มกว่ากัน ?

โดยทั่วไปการขายบ้านเองมีโอกาสได้ราคาประเมินที่สูงกว่า ทำให้สามารถเอาเงินมาปิดหนี้และอาจเหลือเงินส่วนต่างกลับมา แต่ต้องใช้เวลาในการหาผู้ซื้อ แต่การตีโอนบ้านเหมาะกับคนที่ต้องการแก้ปัญหาเร่งด่วน

3. ตีโอนบ้านแล้วหนี้จะหมดทันทีเลยไหม ?

ไม่เสมอไปครับ ถ้ามูลค่าทรัพย์น้อยกว่ายอดหนี้คงเหลือ ลูกหนี้ก็ยังมีค่าหนี้ส่วนต่างที่ต้องชำระหรือตามเงื่อนไขที่ตกลงกับธนาคาร