ตั้งราคาขายบ้านยังไงดี วิธีตั้งราคาขายบ้านง่ายๆ กับบ้านพร้อม

การตั้งราคาขายบ้าน เป็นขั้นตอนที่เจ้าของบ้านควรให้ความสำคัญก่อนจะลงประกาศ เพราะราคาที่ตั้งไว้มีผลต่อทั้งจำนวนคนที่สนใจ การนัดชม และระยะเวลาการประกาศขาย เพราะถ้าตั้งราคาสูงเกินไปหรือต่ำเกินไป อาจส่งผลต่อโอกาสในการขายในราคาที่เหมาะสม

แล้วเราจะรู้ได้ยังไงว่าบ้านควรตั้งราคาเท่าไหร่ บทความนี้น้อง “น่าอยู่” จะพาไปดูปัจจัยที่ควรเอามาพิจารณา พร้อมวิธีตั้งราคาขายเบื้องต้น และแนวทางให้บ้านพร้อมช่วยดูแลเรื่องการตั้งราคาขายบ้านให้ง่ายขึ้นครับ

ทำไมการตั้งราคาขายบ้านจึงมีผลต่อโอกาสขาย?

ราคาขายบ้านเป็นหนึ่งในข้อมูลแรก ๆ ที่ผู้ซื้อใช้คัดเลือกบ้าน ดังนั้น การตั้งราคาขายบ้านจึงไม่ใช่การกำหนดตัวเลขที่เจ้าของต้องการขาย แต่ต้องมองว่าราคานั้นเหมาะสมเมื่อเทียบกับตัวเลือกในตลาด 

ถ้าตั้งราคาสูงกว่าราคาตลาด ผู้ซื้ออาจตัดสินใจข้ามประกาศไปตั้งแต่แรก แต่ถ้าตั้งราคาขายบ้านสอดคล้องกับสภาพบ้าน ทำเล และราคาตลาด ก็มีโอกาสเข้าถึงกลุ่มผู้ซื้อที่กำลังมองหาทรัพย์ประเภทเดียวกันได้มากขึ้น 

ราคาที่เจ้าของอยากได้ กับราคาตลาด ต่างกันอย่างไร?

ราคาที่เจ้าของบ้านอยากได้มักมาจากต้นทุนที่เคยจ่ายไป เช่น ราคาซื้อบ้าน ค่าต่อเติม ค่าตกแต่ง ขณะที่ราคาตลาดสะท้อนให้เห็นว่าผู้ซื้อยอมจ่ายราคาไหนสำหรับทรัพย์ที่มีลักษณะใกล้เคียงกัน

ทั้งสองราคานี้จึงอาจไม่เท่ากัน เช่น เจ้าของซื้อบ้านมา 3 ล้านบาท และลงทุนตกแต่งเพิ่มอีก 300,000 บาท จึงอยากขายที่ราคา 3.5 ล้านบาท แต่ถ้าบ้านที่อยู่ในทำเลเดียวกันและมีขนาดใกล้เคียงกัน ประกาศขายในราคาที่ต่ำกว่า ราคาที่ตั้งไว้อาจสูงกว่าระดับที่ผู้ซื้อยอมรับได้ 

ควรดูข้อมูลอะไรบ้างก่อนตั้งราคาขายบ้าน?

ก่อนตั้งราคาขายบ้าน ควรรวบรวมข้อมูลของตัวบ้านและตลาดมาเปรียบเทียบกัน เพราะราคาบ้านไม่ได้ขึ้นอยู่แค่ขนาดพื้นที่ แต่ทำเล สภาพบ้าน ราคาทรัพย์ใกล้เคียง และรายละเอียดด้านกรรมสิทธิ์ร่วมมีผลต่อการตัดสินใจของผู้ซื้อ 

1. สภาพและอายุของบ้าน

บ้านอายุเท่ากันอาจมีมูลค่าแตกต่างกันได้ ถ้าได้รับการดูแลรักษาไม่เหมือนกัน บ้านที่เพิ่งรีโนเวท ระบบไฟฟ้าและประปายังใช้งานได้ดี หรือมีเฟอร์นิเจอร์พร้อมอยู่ อาจตั้งราคาได้แตกต่างจากบ้านที่ต้องซ่อมแซมหลายรายการ โดยก่อนจะตั้งราคาขายบ้านควรสำรวจปัจจัย ดังนี้ครับ

• อายุของบ้านและปีที่ก่อสร้าง
• สภาพโครงสร้าง ผนัง หลังคา และพื้น
• ระบบไฟฟ้าและประปา 
• การต่อเติมและการรีโนเวท 
• เฟอร์นิเจอร์หรือเครื่องใช้ไฟฟ้าที่รวมอยู่ในราคา
• ค่าใช้จ่ายที่ผู้ซื้ออาจต้องจ่ายเพิ่มหลังรับบ้าน

2. ทำเลและสภาพแวดล้อม 

ทำเลเป็นปัจจัยสำคัญของการตั้งราคาขายบ้าน เพราะบ้านที่มีขนาดและสเปกใกล้กันอาจมีราคาต่างกันมากเมื่ออยู่คนละพื้นที่ ควรดูตำแหน่งของบ้านและสิ่งอำนวยความสะดวกรอบข้าง เช่น

• อยู่ใกล้กับถนนสายหลัก
• การเดินทางเข้าออกในพื้นที่
• อยู่ใกล้โรงเรียน โรงพยาบาล และแหล่งชุมชน
• รายล้อมไปด้วยห้าง ร้านค้า และสิ่งอำนวยความสะดวก
• ปัจจัยภายนอกเช่นความเสี่ยงเรื่องน้ำท่วมหรือปัญหาการเดินทาง

3. สำรวจราคาประเมินเบื้องต้น

ราคาประเมินเป็นข้อมูลที่เอามาใช้ประกอบการตั้งราคาขายบ้านได้ โดยกรมที่ดินมีบริการค้นหาราคาประเมิน และกรมธนารักษ์มีระบบเผยแพร่ราคาประเมินที่สามารถค้นหาข้อมูลราคาประเมินที่ดิน สิ่งปลูกสร้าง และห้องชุดได้ ผู้ขายจึงควรใช้ราคาประเมินเป็นหนึ่งในข้อมูลประกอบ แล้วเอาไปเปรียบเทียบกับราคาประกาศขายของทรัพย์ที่ลักษณะใกล้เคียงกัน  

4. สิทธิการถือครองบ้าน

รายละเอียดด้านกรรมสิทธิ์และเอกสารต่างก็มีผลต่อกระบวนการขาย เพราะผู้ซื้อบางรายต้องการตรวจสอบเอกสารให้ชัดเจนก่อนตัดสินใจ โดยเฉพาะบ้านที่มีเจ้าของร่วม มีภาระจำนอง หรือมีรายละเอียดการถือครองที่ต้องดำเนินการเพิ่มเติม ดังนั้นก่อนตั้งราคาขายบ้านควรตรวจสอบว่า

• ใครเป็นผู้มีกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินนี้
• บ้านและที่ดินมีเอกสารสิทธิ์ครบถ้วน
• ยังมีภาระจำนองหรือภาระผูกพัน
• มีเจ้าของร่วมที่ต้องลงนาม
• มีเอกสารสำหรับการขายพร้อม

ตั้งราคาสูงไว้ก่อนแล้วค่อยลด เป็นวิธีที่ดีหรือไม่?

การตั้งราคาสูงเผื่อต่อรองสามารถทำได้ครับ แต่ไม่ควรตั้งสูงกว่าราคาตลาดมากเกินไป เพราะช่วงแรกหลังลงประกาศ ถือเป็นช่วงที่ควรสร้างความสนใจจากผู้ซื้อ ถ้าหากตั้งราคาขายบ้านสูงจนผู้ซื้อไม่กดเข้ามาดูตั้งแต่แรก โอกาสที่จะปิดการขายก็ลดลง 

ซึ่งการตั้งราคาสูงแล้วค่อยมาลดอาจเหมาะกับกรณีที่มีเหตุผลรองรับ เช่น บ้านมีจุดเด่นกว่าทรัพย์อื่นอย่างชัดเจน แต่ก็ควรติดตามผลหลังประกาศอย่างต่อเนื่อง 

ตั้งราคาแบบไหนถึงขายได้ไว ให้ใครช่วยประเมินได้บ้าง?

สำหรับใครที่ยังไม่แน่ใจว่าควรตั้งราคาขายบ้านเท่าไหร่ดี สามารถให้บ้านพร้อมช่วยดูข้อมูลและวิเคราะห์ทรัพย์ก่อนกำหนดราคาขายได้ โดยทีมงานจะช่วยพิจารณาทั้งทำเล ประเภทและสภาพทรัพย์ ขนาด ราคาเปรียบเทียบในพื้นที่ และปัจจัยที่มีผลต่อความต้องการของผู้ซื้อ เพื่อให้ได้แนวทางตั้งราคาที่เหมาะกับตลาดมากขึ้น 

เมื่อฝ่ายขายบ้านกับ บ้านพร้อม ก็ยังมีทีมช่วยดูแลกระบวนการขายในขั้นตอนต่าง ๆ ตั้งแต่การวิเคราะห์บ้าน วางแผนการขาย ทำการตลาด ไปจนถึงการคัดกรองผู้ซื้อและประสานงานระหว่างการซื้อขาย ช่วยลดภาระที่ผู้ขายจะต้องจัดการทุกอย่างด้วยตัวเอง 

บทส่งท้าย

การตั้งราคาขายบ้านให้เหมาะสมควรดูจากทั้งสภาพทรัพย์ ทำเล ราคาตลาด และความต้องการของผู้ซื้อประกอบกัน ถ้ายังไม่แน่ใจในเรื่องราคา การมีทีมที่ช่วยวิเคราะห์ และวางแผนการขายอย่าง บ้านพร้อม ก็เป็นอีกทางเลือกที่ช่วยให้เจ้าของสามารถเตรียมทรัพย์ก่อนออกสู่ตลาดได้ง่ายมากขึ้นครับ

สำหรับใครที่อยากทำความรู้จักว่าบ้านพร้อมคืออะไร กำลังมองหาผู้ช่วยเลือกซื้อบ้าน หรือกำลังสนใจลงทุนอสังหา และบริการฝากขายบ้าน ก็สามารถเข้ามาใช้บริการ บ้านพร้อม เพื่อรับคำปรึกษาและเลือกบริการที่เหมาะกับความต้องการได้เลยครับ

ให้บ้านพร้อมช่วยดูแลเรื่องอสังหาฯ ของคุณ

เลือกบริการที่เหมาะกับคุณ แล้วเริ่มต้นได้เลย

คำถามที่พบบ่อย

1. บ้านพร้อมช่วยเรื่องการตั้งราคาขายบ้านอย่างไร ?

บ้านพร้อมสามารถให้คำปรึกษาเกี่ยวกับการขายและการตั้งราคาขายบ้านตามเงื่อนไขของบริการที่เกี่ยวข้อง โดยผู้ที่ฝากขายควรเตรียมข้อมูลสำคัญ เช่น ประเภททรัพย์ ทำเล ขนาด อายุ สภาพบ้าน และเอกสารที่เกี่ยวข้องให้ครบถ้วน

2. ตั้งราคาขายบ้านสูงกว่าราคาตลาด มีผลต่อการขายอย่างไรบ้าง ?

ถ้าตั้งราคาขายบ้านสูงกว่าราคาตลาด ผู้ซื้ออาจเลือกดูตัวเลือกอื่นที่ให้ความคุ้มค่ามากกว่า ส่งผลให้จำนวนผู้ติดต่อหรือการนัดชมบ้านลดลง และอาจทำให้ต้องใช้เวลาขายที่นานขึ้น 

3. การประเมินราคาบ้านควรดูจากอะไรบ้าง? 

การประเมินราคาบ้านควรดูจากหลายปัจจัยร่วมกัน เช่น ทำเล ขนาดที่ดินและพื้นที่ใช้สอย อายุและสภาพบ้าน การต่อเติม สิ่งอำนวยความสะดวก และราคาของทรัพย์ใกล้เคียงในตลาดครับ