ให้เช็คว่าเจ้าของเดิมติดจำนองที่ดินกับทางธนาคารอยู่หรือไม่ ต้องตกลงให้ชัดเจนว่างวดที่เราจ่ายไป ทางเจ้าของจะนำไปจ่ายค่างวดกับทางธนาคารเพื่อไถ่ถอนจำนองเมื่อผ่อนครบ และอีกอย่างให้เช็คว่าติดรายการอายัด หรือขายฝากหรือไม่ ข้อนี้ต้องตรวจสอบให้ชัดเจน ถ้าเกิดมีรายการ อายัด อาจจะทำให้โอนกรรมสิทธิ์ที่ดินไม่ได้ในอนาคต
ตรวจสอบความถูกต้องก่อนวางเงิน
ก่อนการจะเซ็นสัญญา วางเงินใด ๆ ให้นำโฉนดที่ดินไปตรวจสารบัญจดทะเบียน เพื่อการเช็กความสะอาดและสถานะทางกฎหมายที่แท้จริงของที่ดิน เพื่อความสบายใจว่าที่ดินที่เรากำลังจะซื้อไม่ได้ติดปัญหาอะไร แนะนำหากเป็นไปได้ควรถือโฉนดไปเช็กความถูกต้องร่วมกันที่สำนักงานที่ดิน
2.ก่อนเซ็นสัญญา อ่านเงื่อนไขสัญญาและอัตราดอกเบี้ยอย่างละเอียด
การซื้อบ้านผ่อนตรงกับเจ้าของ เรื่องของสัญญาสำคัญมาก เพราะไม่เหมือนกับการกู้ของธนาคาร ดังนั้นก่อนเซ็นต้องอ่านให้ละเอียด และในสัญญาต้องมีความชัดเจนในเรื่องของดอกเบี้ย ตลอดระยะเวลาการผ่อน โดยอัตราดอกเบี้ยตามกฎหมาย บุคคลธรรมดาคิดดอกเบี้ยเกิน 15% ต่อปีไม่ได้ ต้องตกลงกันให้ชัดเจนว่าจะคิดดอกเบี้ยเท่าไหร่ คิดดอกเบี้ยแบบ ลดต้นลดดอก หรือ คงที่ ในส่วนของการผ่อนชำระ หากผิดนัดชำระมีค่าปรับเท่าไหร่ ค้างชำระกี่งวดเจ้าของบ้านถึงจะมีสิทธิ์ยึดบ้านหรือยกเลิกสัญญา และเรื่องของการดูแลซ่อมแซมบ้าน ใครจะเป็นผู้รับผิดชอบค่าใช้จ่ายในการซ่อมแซมระหว่างที่ยังผ่อนไม่หมด
3.ต้องวางแผนระยะเวลาผ่อนตรงกับเจ้าของ และเงื่อนไขการกู้เพื่อเปลี่ยนเข้าธนาคาร
โดยส่วนใหญ่การผ่อนตรงกับเจ้าของจะไม่ได้ระยะยาว 20-30 ปีเหมือนกับธนาคาร ส่วนมากจะให้ระยะเวลา 1-5 ปี ดังนั้นจึงควรกำหนดระยะเวลาผ่อนให้ชัดเจน สอดคล้องกับความสามารถในการผ่อนของเรา เพื่อวางแผนในการทำ Statement ในการยื่นกู้ธนาคารต่อไป สิ่งสำคัญคือการระบุเงื่อนไขการเปลี่ยนไปกู้ธนาคารในสัญญาต้องระบุให้ชัดเจนว่า ผู้ซื้อมีสิทธิ์นำบ้านไปยื่นกู้กับธนาคารเมื่อพร้อม เพื่อนำเงินกู้มาปิดยอดคงเหลือกับเจ้าของบ้าน และหากกู้ธนาคารได้ยอดเงินมากกว่ายอดคงเหลือที่ติดเจ้าของ ส่วนต่างนั้นต้องตกเป็นของผู้ซื้อ แต่ถ้าเป็นกรณีที่กู้ธนาคารได้ยอดน้อยกว่ายอดคงเหลือ ต้องวางแผนสำรองส่วนต่างนั้นจะทำอย่างไรในการหามาปิดกับเจ้าของบ้านต่อไป
4.ตกลงให้ชัดเจนเรื่องผู้รับผิดชอบค่าใช้จ่ายในวันโอนกรรมสิทธิ์
การจะซื้อบ้านผ่อนตรงกับเจ้าของนั้น กับค่าใช้จ่ายในวันโอนกรรมสิทธิ์ ต้องบอกว่าในส่วนนี้เป็นเงินก้อนใหญ่ ต้องตกลงกันให้ชัดเจนว่าใครจะเป็นคนที่รับผิดชอบในส่วนของค่าใช้จ่าย เพื่อป้องกันการมีปัญหาในวันที่เราผ่อนครบแล้ว จัดการได้ด้วยการระบุผู้จ่ายค่าธรรมเนียมและภาษีให้ชัดเจน โดยค่าธรรมเนียมการโอน ตกลงว่าใครจ่าย เรื่องของภาษีทั้ง ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา, ภาษีธุรกิจเฉพาะ, อากรแสตมป์ โดยทั่วไปแล้วตามกฎหมายผู้ขายต้องเป็นผู้รับผิดชอบ แต่การผ่อนตรงแบบนี้ ต้องระบุในสัญญาให้ชัดเจน เพื่อความสบายใจ ไม่เป็นปัญญาในอนาคต
5.รู้วิธีการทำสัญญาและการวางเงินดาวน์อย่างปลอดภัย
มาถึงขั้นตอนที่ถือว่าเป็นจุดเสี่ยงที่สุด นั่นก็คือการทำสัญญาและการวางเงินดาวน์ของการซื้อบ้านผ่อนตรงกับเจ้าของ ถ้าทำไม่ถูกต้องมีความเสี่ยงที่จะถูกโกงได้สูงมาก แล้วต้องทำอย่างไรมาดูกันครับ
ใช้สัญญาที่ถูกต้องตามกฎหมาย
การจะซื้อขายบ้านเป็นเรื่องใหญ่ควรเลือกใช้ “สัญญาจะซื้อจะขายบ้านพร้อมที่ดิน” หรือสัญญาผ่อนชำระที่มีข้อความครอบคลุมรัดกุม จะเป็นเรื่องสำคัญที่ช่วยให้เราไม่โดนโกง และต้องมีพยานลงลายมือชื่ออย่างน้อย 2 คน หรือเพื่อความปลอดภัย สามารถทำต่อหน้าทนายความหรือลงบันทึกประจำวันได้ยิ่งดีครับ
การจ่ายเงินดาวน์และค่างวด
เมื่อถึงเวลาที่ต้องจ่ายเงินดาวน์และค่างวด ถ้าไม่มีหลักฐานที่ชัดเจนห้ามจ่ายเงินสดเด็ดขาด หรือการโอนเงินนั้น ต้องโอนเงินเข้าบัญชีธนาคารที่มีชื่อตรงกับเจ้าของโฉนดที่ดินเท่านั้น โดยระบุในสลิปโอนเงินทุกครั้ง เช่น ค่างวดผ่อนบ้านเดือน ระบุเดือน/ปี ให้เรียบร้อย
ทำบัญชีตารางตัดงวดชำระ
การผ่อนตรงกับเจ้าของบ้าน ในการชำระเงินเป็นงวด ๆ นั้น แนะนำให้ต้องทำเอกสารสรุปการชำระเงินแนบท้ายสัญญาด้วยเสมอ โดยให้เจ้าของบ้านเซ็นรับทราบการชำระยอดเงินต้นและดอกเบี้ยคงเหลือทุกครั้งที่ชำระ เพื่อความชัดเจนและเป็นหลักฐานในการชำระเงินของเราด้วย
บทส่งท้าย
เป็นยังไงกันบ้างครับ สำหรับใครที่กำลังจะซื้อบ้านแล้วเลือกการผ่อนตรงกับเจ้าของบ้าน เพียงแค่เช็ค 5 สิ่งที่ต้องรู้นี้ ก็ไม่ใช่เรื่องยากและต้องกังวลในการซื้อบ้านแล้ว เพียงแค่ตรวจสอบให้ชัดเจน ครอบคลุมตามนี้ รับรองว่าการซื้อบ้านของคุณจะเป็นไปอย่างราบรื่น ไม่มีเรื่องให้ต้องปวดหัวอย่างแน่นอนครับ
สำหรับใครที่กำลังมองหาที่อยู่อาศัยในจังหวัดเชียงราย ไม่ว่าจะเป็นบ้านเชียงราย, คอนโดเชียงรายและทาวน์โฮมเชียงราย ก็สามารถเลือกชมได้ที่เว็บไซต์ “น่าอยู่” บอกเลยว่ามีให้เลือกหลายโซน ตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์วัยเรียนและทำงานสุด ๆ
คำถามที่พบบ่อย
1.ผ่อนตรงกับเจ้าของ ต่างจากการกู้ธนาคารอย่างไร?
การซื้อบ้านผ่อนตรงกับเจ้าของนั้น เป็นการทำสัญญายื่นชำระค่างวดโดยตรงกับผู้ขาย/เจ้าของบ้านโดยไม่ผ่านธนาคาร ส่วนใหญ่จะเหมาะกับผู้ที่มีปัญญาการติดเครดิตบูโร หรือผู้ที่ไม่มีเอกสารรายได้แบบทางการ
2.ทำอย่างไรไม่ให้ถูกโกง เมื่อเลือกผ่อนตรงกับเจ้าของ?
การเช็คและตรวจสอบข้อมูลเป็นเรื่องสำคัญมาก ในการซื้อบ้านผ่อนตรงกับเจ้าของบ้านโดยตรงแบบนี้ สิ่งที่ต้องเช็คอย่างแรก ให้ตรวจสอบโฉนดที่ดินว่าผู้ขายเป็นเจ้าของจริง และโฉนดไม่ติดภาระอายัด การทำสัญญาให้ชัดเจนทั้งเรื่องอัตราดอกเบี้ย ระยะเวลา และเงื่อนไขการโอน นำสัญญาไปลงบันทึกประจำวันหรือทำสัญญาต่อหน้าพยาน หรือทนายความ เก็บหลักฐานการโอนค่างวดชำระทุกครั้ง โดยการโอนต้องโอนเงินผ่านบัญชีที่มีชื่อตรงกับเจ้าของโฉนดเท่านั้น
3.ผ่อนตรงไปสักพัก แล้วอยากเปลี่ยนไปกู้ธนาคารทำได้ไหม?
สามารถทำได้ครับ เมื่อคุณผ่อนไปได้สักพัก ระหว่างนั้นผู้ซื้อมีการเดินบัญชีหรือ Statement ที่ดีขึ้น สามารถนำบ้านไปยื่นกู้กับทางธนาคารได้ เพื่อนำเงินกู้ไปปิดยอดที่เหลือกับทางเจ้าของบ้านได้ แล้วทำการโอนกรรมสิทธิ์มาเป็นของเราได้เลยครับ แนะนำว่าให้ระบุเงื่อนไขนี้ให้ชัดเจนไว้ในสัญญาตั้งแต่แรกครับ
