การเลือกสินเชื่อบ้านไม่ใช่แค่เรื่องการหาธนาคารที่ให้วงเงินสูงเท่านั้น แต่สิ่งสำคัญคือการเข้าใจโครงสร้างว่า “ดอกเบี้ยลอยตัว คืออะไร” ซึ่งจะเป็นตัวกำหนดว่าในแต่ละเดือน เงินที่เราผ่อนไปตัดเงินต้นได้แค่ไหน
ดังนั้นวันนี้น้อง “น่าอยู่” จะพาเพื่อน ๆ ไปทำความเข้าใจแบบเจาะลึกว่า ดอกเบี้ยลอยตัว คืออะไร มีกี่ประเภท และมีเทคนิคอย่างไรที่จะช่วยให้เราบริหารจัดการหนี้บ้านในช่วงดอกเบี้ยขาขึ้นให้หมดไวที่สุด
ดอกเบี้ยลอยตัว (Floating Rate) คือ อัตราดอกเบี้ยเงินกู้ที่เปลี่ยนแปลงไปตามประกาศของธนาคารพาณิชย์ ซึ่งจะอ้างอิงตามต้นทุนทางการเงิน และสภาวะเศรษฐกิจในแต่ละช่วงแล้ว ดอกเบี้ยลอยตัว จะเหมาะกับใคร? สามารถแบ่งได้ดังนี้:
การตัดสินใจเลือกหลัก ๆ ขึ้นอยู่กับ “ความเสี่ยง” ที่จะได้รับครับ ดอกเบี้ยคงที่ (Fixed Rate) จะให้ความรู้สึกมั่นคง เพราะเราจะรู้ยอดจ่ายที่แน่นอนในทุกเดือน ตลอดช่วงเวลาที่กำหนด เช่น 1-3 ปีแรก เหมาะสำหรับคนที่มีรายได้คงที่และต้องการวางแผนรายจ่ายแบบเป๊ะ ๆ
ดอกเบี้ยลอยตัว จะมีความเสี่ยงสูงกว่า แต่มีโอกาสที่ดอกเบี้ยขาขึ้นจะต่ำกว่าแบบคงที่ได้ ถ้าเศรษฐกิจอยู่ในช่วงซบเซา โดยแนะนำว่าให้เลือกแบบผสม ที่เป็นดอกเบี้ยคงที่ในช่วงแรกและลอยตัวในภายหลัง
พอเราดูเอกสารใบเสนอสินเชื่อจากธนาคาร หรือประกาศอัตราดอกเบี้ยประจำเดือน เราจะเห็นตัวย่อดอกเบี้ยลอยตัว (Floating Rate) ทั้ง MRR MLR และ MOR ซึ่งแต่ละประเภทออกแบบมาเพื่อกลุ่มผู้กู้และประเมินสินเชื่อที่แตกต่างกันดังนี้ครับ
MRR คืออัตราดอกเบี้ยที่ธนาคารใช้เรียกเก็บจากลูกค้ารายย่อยชั้นดี ส่วนใหญ่ใช้กับสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย (Home Loan) ไม่ว่าจะเป็นการกู้ซื้อบ้านใหม่ หรือกู้ซื้อที่ดินพร้อมสร้างบ้าน ซึ่ง MRR จะมีความผันผวนตามสภาวะเศรษฐกิจและนโยบายการเงินของประเทศ ถ้าธนาคารกลางปรับขึ้นดอกเบี้ยนโยบาย ค่า MRR ก็อาจเปลี่ยนตาม ส่งผลให้เงินที่เราผ่อนบ้านในแต่ละเดือนถูกหักไปเป็นดอกเบี้ยมากขึ้น และหักเงินต้นน้อยลง
กลุ่มเป้าหมาย: เจ้าของบ้าน / ลูกค้ารายย่อย
ประเภทสินเชื่อที่พบบ่อย: กู้ซื้อบ้าน / กู้สร้างบ้าน / สินเชื่อส่วนบุคคล
MLR เป็นอัตราดอกเบี้ยที่ธนาคารเก็บจากลูกค้ารายใหญ่ชั้นดีที่มีประวัติการชำระเงินดีไม่เคยขายหรือชำระช้า ซึ่งมักจะอยู่ในสินเชื่อประเภทเงินกู้ระยะยาวที่มีกำหนดระยะเวลาการจ่ายคืนที่แน่นอน เช่น การกู้เพื่อทำโครงการอสังหาริมทรัพย์ หรือทำโรงงาน โดย MLR จะมีอัตราที่ “ต่ำกว่า” MRR เล็กน้อย เพราะธนาคารมองว่าการปล่อยกู้ให้ธุรกิจรายใหญ่มีหลักประกันสูง มีความเสี่ยงต่ำกว่าการปล่อยกู้ให้รายย่อยทั่วไป
กลุ่มเป้าหมาย: ธุรกิจขนาดใหญ่
ประเภทสินเชื่อที่พบบ่อย: เงินกู้ระยะยาว / ลงทุนโครงการขนาดใหญ่
MOR เป็นดอกเบี้ยที่ใช้สำหรับ เงินเบิกเกินบัญชี หรือวงเงินหมุนเวียนระยะสั้นครับ มักใช้ในกลุ่มเจ้าของธุรกิจ SME หรือผู้รับเหมาก่อสร้างที่ต้องการสภาพคล่องในการซื้อวัสดุก่อสร้าง ก่อนจะเบิกงวดงานจากเจ้าของบ้านได้
ลักษณะพิเศษของ MOR คือธนาคารจะคิดดอกเบี้ยเฉพาะ “ยอดเงินที่เบิกใช้จริง” และคิดเป็นรายวัน เหมาะสำหรับการใช้จ่ายชั่วคราวแล้วรีบคืนเงินเข้าบัญชี แต่อัตราดอกเบี้ย MOR จะสูงที่สุดในทั้ง 3 ประเภทนี้ เพราะธนาคารมีความเสี่ยงในการบริหารจัดการสภาพคล่องที่สูงกว่าครับ
กลุ่มเป้าหมาย: พ่อค้า / SME / ผู้รับเหมา
ประเภทสินเชื่อที่พบบ่อย: วงเงินเบิกเกินบัญชี (OD) / เงินทุนหมุนเวียนธุรกิจ
การคำนวณดอกเบี้ยลอยตัวจะใช้วิธีคิดแบบลดต้นลดดอก หรือ Effective Rate ครับ สูตรเบื้องต้นที่เจ้าของบ้านควรจำไว้คือ
[ เงินต้นคงเหลือ × อัตราดอกเบี้ย (%) × จำนวนวันในเดือนนั้น ] ÷ 365 วัน = ดอกเบี้ยที่ต้องจ่ายในเดือนนั้น
ตัวอย่างเช่น
ดอกเบี้ยที่เราต้องจ่ายเดือนนี้จะอยู่ที่ประมาณ 10,000 บาท และถ้าผ่อนงวดละ 15,000 บาท
ดังนั้นเงินที่ผ่อนชำระรายเดือนจะไปตัดเงินต้นแค่ประมาณ 5,000 บาท
ปัจจัยสำคัญที่ทำให้ดอกเบี้ยลอยตัวปรับเปลี่ยนไม่ได้ขึ้นอยู่กับแค่ธนาคารพาณิชย์อย่างเดียว แต่เริ่มต้นจาก “ดอกเบี้ยนโยบาย” ที่เป็นตัวกำหนดทิศทางดอกเบี้ยในประเทศ
คณะกรรมการนโยบายการเงิน (กนง.) จะมีการประชุมเพื่อกำหนดดอกเบี้ยนโยบายอยู่เสมอ ถ้ากนง. ประกาศขึ้นดอกเบี้ยเพื่อแก้ปัญหาเงินเฟ้อ ธนาคารพาณิชย์ก็จะปรับขึ้นดอกเบี้ยลอยตัวตามทันที ซึ่งจะส่งผลโดยตรงต่อยอดเงินกู้บ้าน โดยจากข้อมูลอัตราดอกเบี้ยนโยบายย้อนหลัง ของธนาคารแห่งประเทศไทยสามารถสรุปแนวโน้มและการปรับเปลี่ยนที่สำคัญดังนี้
การปรับลดของอัตราดอกเบี้ยนโยบายดังกล่าว ส่งผลให้ธนาคารต่าง ๆ ทยอยปรับลดดอกเบี้ยเงินกู้ลง ซึ่งถือเป็นข่าวดีสำหรับคนที่ใช้ดอกเบี้ยแบบลอยตัวครับ
ในช่วงที่เทรนด์ดอกเบี้ยลอยตัวกำลังขยับขึ้น การผ่อนแค่ยอดขั้นต่ำตามที่ธนาคารกำหนดอาจทำให้เพื่อน ๆ ต้องผ่อนบ้านนานขึ้นกว่าเดิม ดังนั้นน้องน่าอยู่ ได้หยิบยกเทคนิคที่จะช่วยให้ทุกคนผ่อนบ้านให้หมดไว ๆ มาฝากครับ
หลายคนคงสงสัยว่าโปะบ้านดีกว่าจ่ายค่างวดปกติยังไง? ไหนจะต้องใช้เงินก้อนเพื่อมาโปะบ้าน แต่การคิดดอกเบี้ยบ้านจะเป็นแบบลดต้นลดดอก การจ่ายเพิ่มจากค่างวดปกติเล็กน้อยและทำสม่ำเสมอ ก็จะช่วยลดเงินต้นได้เร็วครับ และพอเงินต้นลดลง ดอกเบี้ยในงวดต่อไปที่คิดจากดอกเบี้ยลอยตัวก็จะลดลงตามไปด้วย
เมื่อเราผ่อนบ้านไปครบ 3 ปี หรือตามที่สัญญาระบุ ค่าดอกเบี้ยลอยตัวมักจะปรับตัวสูงขึ้น แนะนำให้ลองดูข้อมูลการทำ รีเทนชั่น (Retention) และ รีไฟแนนซ์ (Refinance) เพื่อย้ายธนาคารไปรับโปรโมชั่นดอกเบี้ยต่ำใหม่ หรือขอลดหย่อนดอกเบี้ยกับธนาคารเดิมครับ
การรู้ประเภทของดอกเบี้ยลอยตัวจะช่วยให้เรารู้จักวางแผนและปรับตัวเพื่อรับมือกับประกาศปรับขึ้นดอกเบี้ยจากธนาคารได้ง่ายขึ้น ซึ่งการบริหารจัดการหนี้บ้านที่ดี เริ่มต้นจากการมีความรู้ความเข้าใจว่าดอกเบี้ยบ้านคืออะไร และการหมั่นตรวจสอบสัญญาสม่ำเสมอครับ
และใครที่กำลังหาบ้านใหที่ตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์ ไม่ว่าจะเป็นบ้านเดี่ยว, บ้านแฝด, คอนโดและทาวน์โฮม สามารถเข้ามาหาข้อมูลและใช้เครื่องมือคำนวณสินเชื่อบ้านขอนแก่น เพื่อวางแผนงบประมาณได้ที่เว็บไซต์ “น่าอยู่” แหล่งรวมความรู้และประกาศขายบ้านแบบครบวงจร
Answer: ถ้าต้องการความแน่นอนในขณะที่เศรษฐกิจมีความผันผวน “ดอกเบี้ยคงที่” จะปลอดภัยกว่าครับ แต่ถ้าเพื่อน ๆ มีแผนจะปิดหนี้ไว ๆ หรือดอกเบี้ยในตลาดมีแนวโน้มลดลง “ดอกเบี้ยลอยตัว” อาจให้ความคุ้มค่ากว่าในระยะยาว
Answer: เพราะแต่ละธนาคารมีต้นทุนทางการเงินและการบริหารความเสี่ยงไม่เท่ากัน ธนาคารขนาดใหญ่เลยอาจมีค่า MRR ต่ำกว่า เพราะมีฐานเงินฝากเยอะ
Answer: โดยปกติธนาคารจะไม่ให้เปลี่ยนระหว่างสัญญาครับ เว้นแต่จะครบกำหนด 3 ปี แล้วทำรีเทนชั่นบ้าน หรือรีไฟแนนซ์ไปยังธนาคารใหม่ที่มีแพ็กเกจดอกเบี้ยคงที่ให้เลือกครับ
