คู่มือประมูลบ้าน กรมบังคับคดี เผยขั้นตอน และข้อควรระวังที่ห้ามพลาด!

เชื่อว่าการมีบ้านในฝันถือเป็นความต้องการของใครหลาย ๆ คน ซึ่งการที่จะได้บ้านในราคาที่ถูกลงนั้น เป็นจริงได้ด้วย การประมูลบ้าน โดยจะประมูลบ้าน กรมบังคับคดี ซึ่งบางคนอาจคิดว่ามีขั้นตอนที่ยุ่งยากหรือมีความเสี่ยงกว่าการซื้อบ้านแบบปกติ  

เดี๋ยววันนี้น้อง “น่าอยู่” จะพาเพื่อน ๆ ไปเจาะลึกคู่มือการประมูลบ้าน กรมบังคับคดีว่ามีขั้นตอนและข้อดีข้อเสียอย่างไรบ้าง พร้อม 4 อย่างที่ต้องเช็กเพื่อให้ได้บ้านที่คุ้มที่สุดครับ

ทำไมการประมูลบ้าน กรมบังคับคดี ถึงคุ้มกว่าซื้อบ้านปกติ?

เหตุผลหลัก ๆ ที่คนหันมาประมูลบ้าน กรมบังคับคดี คือ ความคุ้มค่า ครับ เพราะราคาเริ่มต้นประมูลมักถูกกว่าบ้านที่ขายตามท้องตลาดทั่วไป  30-50%  ยิ่งน่าเป็นการประมูลนัดที่ 2 3 หรือ 4  ราคาก็จะยิ่งลดลงเรื่อย ๆ ทำให้เรามีโอกาสได้บ้านเดี่ยว คอนโด หรือที่ดินขายทอดตลาดจากกรมบังคับคดี ในราคาที่หาซื้อทั่วไปได้ไม่ยาก

ข้อดี และข้อเสียของการประมูลบ้าน กรมบังคับคดี

การประมูลบ้าน กรมบังคับคดีถือเป็นอีกหนึ่งทางเลือกสำหรับคนที่กำลังหาบ้านหรือคอนโดมือสองในราคาที่ถูกลง แต่ก็มีข้อดีข้อเสียดังนี้

• ข้อดี: คือเราจะได้ ทรัพย์ราคาถูกกว่าท้องตลาดมาก รวมถึงผ่านกระบวนการที่โปร่งใสตรวจสอบได้โดยรัฐ และบ้านกรมบังคับคดีส่วนใหญ่มักได้ทำเลที่หาซื้อยากในปัจจุบัน แต่ต้องแลกมากับ
• ข้อเสีย: ที่สภาพทรัพย์สินหรือบ้านที่เราประมูลมาจะเป็นไปตามสภาพจริงของการใช้งาน และอาจมีความเสี่ยงเรื่องผู้อยู่อาศัยเดิมไม่ยอมย้ายออก  และต้องเตรียมเงินก้อนเพื่อวางเงินประกันหน้าลานประมูล

แชร์ 6 ขั้นตอนประมูลบ้าน กรมบังคับคดี ไม่ยากอย่างที่คิด

การประมูลบ้าน กรมบังคับคดีอาจจะดูซับซ้อน แต่ถ้าเราเข้าใจกระบวนการและขั้นตอนที่ชัดเจน จะเห็นว่ามีระบบระเบียบที่ปลอดภัยและโปร่งใสมากครับ โดยแบ่งเป็น 6 ขั้นตอนดังนี้

1. ค้นหาทรัพย์ที่ใช่

ขั้นตอนแรกคือการหาข้อมูลบ้านผ่านเว็บไซต์ www.led.go.th หรือแอปพลิเคชัน LED Property โดยเราสามารถเลือกดูประกาศตามจังหวัด ทำเล หรือประเภททรัพย์ที่ต้องการได้ สิ่งสำคัญคือต้องดู ลำดับที่ และ ชุดที่ ของทรัพย์นั้น ๆ รวมถึงวันเวลาที่จะมีการประมูล

2. ตรวจสอบสภาพจริง

ก่อนจะประมูลบ้านห้ามดูแค่รูปในเน็ตช่องทางเดียว ควรลงพื้นที่จริงเพื่อดูสภาพบ้าน สิ่งแวดล้อม และทางเข้าออก รวมถึงเช็กกับนิติบุคคลเรื่องค่าส่วนกลางค้างชำระ และต้องสังเกตว่ามีผู้อยู่อาศัยเดิมไหม เพื่อเตรียมแผนการเจรจาหลังการประมูลครับ ซึ่งสามารถสอบถามรายละเอียดเงื่อนไขกับกรมบังคับคดีได้ที่ led.go.th/eservice/

3. เตรียมเอกสารและเงินประกัน

ก่อนที่เราจะไปสนามประมูล จำเป็นต้องเตรียมเอกสารให้พร้อม เช่น บัตรประชาชนตัวจริงพร้อมสำเนา และเงินประกันการเข้าสู้ราคา ซึ่งอาจเป็นเงินสดหรือแคชเชียร์เช็ค สั่งจ่ายในชื่อ “กรมบังคับคดี” โดยต้องระบุจำนวนเงินไว้ชัดเจนในประกาศ ซึ่งปกติจะอยู่ที่ 5-10% ของราคาประเมิน

4. ลงทะเบียนเข้าประมูล

ในวันประมูลบ้าน กรมบังคับคดี แนะนำให้ไปถึงสถานที่ประมูลก่อนเวลา 1 ชั่วโมง หรือ 30 นาทีครับ เพื่อให้มีเวลาเอาเอกสารที่เตรียมและเงินประกันไปลงทะเบียนเข้าประมูลกับเจ้าหน้าที่ และเมื่อลงทะเบียนเรียบร้อย เราจะได้รับป้ายประมูล สำหรับใช้ยกเสนอราคาในการประมูล

5. ทำสัญญาและชำระส่วนที่เหลือ

หลังจากชนะการประมูล เราจะต้องทำสัญญาซื้อขายทันที โดยเงินประกันที่เราวางไว้จะกลายเป็นเงินมัดจำส่วนแรก จากนั้นต้องต้องชำระเงินส่วนที่เหลือภายใน 15 วัน หรือทำเรื่องขอขยายเวลาได้สูงสุดไม่เกิน 90 วัน กรณีต้องการกู้สินเชื่อกับธนาคารเพื่อเอามาชำระ

6. การโอนกรรมสิทธิ์

เมื่อเราชำระค่าทรัพย์สินครบถ้วนแล้ว พนักงานบังคับคดีจะออกเอกสารแจ้งการโอนกรรมสิทธิ์พร้อมให้โฉนดที่ดิน และหนังสือสำคัญต่าง ๆ เพื่อเอาไปจดทะเบียนเปลี่ยนชื่อเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์บ้านอย่างสมบูรณ์กับสำนักงานที่ดิน ในเขตพื้นที่ที่บ้านตั้งอยู่ครับ

และนอกจากราคาประมูลที่ต้องจ่ายให้กับกรมบังคับคดีแล้ว เราต้องเตรียมงบประมาณสำหรับ ค่าภาษีการโอนบ้านดังนี้

• ค่าธรรมเนียมการโอน: คิดในอัตราตามที่กฎหมายกำหนดคือ 2% ของราคาประเมิน
• ค่าอากรแสตมป์: 0.5% ของราคาซื้อขาย หรือ ราคาประเมิน
• ภาษีเงินได้ ณ ที่จ่าย หรือภาษีธุรกิจเฉพาะ: ขึ้นอยู่กับเงื่อนไขของเจ้าของเดิมและระยะเวลาการถือครองทรัพย์สินนั้น ๆ
• ค่าจดจำนอง: กรณีที่เราขอสินเชื่อกับธนาคารเพื่อมาจ่ายค่าบ้าน จะมีค่าจดจำนองเพิ่มเติมอีก 1% ของวงเงินกู้ครับ

ประมูลบ้าน กรมบังคับคดี ออนไลน์ได้ไหม?

ปัจจุบันกรมบังคับคดีมีระบบ “การเสนอราคาทางอิเล็กทรอนิกส์ (e-Offering)” ที่ช่วยให้คนอยู่ต่างจังหวัด หรือคนที่ไม่สะดวกเดินทางไปประมูล โดยมีขั้นตอนการเตรียมตัวดังนี้ครับ

• เลือกทรัพย์และจำลำดับ: ขั้นตอนเหมือนการประมูลบ้าน กรมบังคับคดีทั่วไป แต่ครั้งนี้ต้องเข้าไปที่เว็บไซต์กรมบังคับคดี หัวข้อ e-Service เพื่อค้นหาบ้านที่สนใจ จากนั้นให้จด ลำดับทรัพย์ และ ชุดที่ เอาไว้ครับ
• จองเครื่องและลงทะเบียน: เมื่อได้บ้านที่ถูกใจแล้ว ต้องติดต่อจองเครื่องคอมพิวเตอร์และลงทะเบียนแจ้งความประสงค์ที่สำนักงานบังคับคดี ที่เปิดให้บริการล่วงหน้า โดยปกติควรจัดการให้เรียบร้อยก่อนวันประมูลอย่างน้อย 3 วัน
• วางเงินประกัน: ในวันที่ซื้อทรัพย์ เราจะต้องตรวจสอบเครื่องและลำดับทรัพย์ที่จองไว้ จากนั้นก็ทำการวางเงินมัดจำตามจำนวนที่เจ้าหน้าที่กำหนด เพื่อรับสิทธิ์การประมูล
• รับรหัสและเริ่มประมูล: เจ้าหน้าที่จะให้  User  และ  Password สำหรับเข้าสู่ระบบ พอถึงลำดับทรัพย์ที่เราจองไว้ ก็สามารถใส่รหัสเพื่อเริ่มเสนอราคาผ่านระบบออนไลน์ได้ทันทีครับ

โดยข้อดีของการประมูลบ้าน กรมบังคับคดี ออนไลน์นอกจากจะประหยัดค่าเดินทางแล้ว ยังช่วยให้เรามีสมาธิในการสู้ราคา ไม่ต้องอยู่ท่ามกลางบรรยากาศความกดดันหน้าลานประมูลจริง ๆ ด้วยครับ

เช็กให้ชัวร์! 4 สิ่งที่ต้องทำก่อนยกมือประมูล

ก่อนที่เพื่อน ๆ จะตัดสินใจประมูลบ้าน กรมบังคับคดี การเตรียมตัวให้พร้อมไม่ใช่แค่เรื่องเงินและเรื่องเอกสาร แต่เป็นเรื่องการตรวจสอบข้อมูลเชิงลึก เพื่อไม่ให้เกิดปัญหาตามมาภายหลัง เพราะการประมูลบ้านหลุดจำนอง มีความแตกต่างจากประเภทของสัญญาจะซื้อจะขายทั่วไป โดยที่เราสามารถตกลงเงื่อนไขกับผู้ขายได้โดยตรง ดังนั้นเราควรตรวจสอบสถานะทั้ง 4 ข้อดังนี้

1. เช็กภาระหนี้ส่วนกลาง

ตามกฎหมายใหม่ บ้านที่ถูกประมูลได้จากกรมบังคับคดี ผู้ซื้อไม่ต้องรับผิดชอบหนี้ส่วนกลางที่ค้างก่อนการโอน แต่ต้องตรวจสอบกับนิติบุคคล เพื่อให้แน่ใจว่ากรมบังคับคดีได้แจ้งระงับการโอนไว้แล้ว ซึ่งถ้านิติบุคคลยังไม่ได้รับแจ้ง เราอาจโดนปฏิเสธการโอนบ้านจากกรมที่ดินได้ครับ

2. เช็กสถานะผู้อยู่อาศัย

ถ้ามีเจ้าของอยู่เดิม เราควรเจรจาเบื้องต้นก่อนที่จะประมูล เพื่อลดโอกาสการเกิดความขัดแย้งเมื่อเราได้เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ เพราะถ้าเขาไม่ยินยอมย้ายออก เราอาจต้องขอให้ศาลออกหมายบังคับคดีขับไล่ได้

3. เช็กยอดค้างชำระภาษีที่ดิน

ถึงแม้หนี้ส่วนกลางจะเคลียร์ได้ แต่ภาษีที่ดินค้างจ่ายบางกรณีอาจเป็นภาระแฝงที่เราควรตรวจสอบกับสำนักงานเขตหรือเทศบาล เพราะภาษีที่ดิน และสิ่งปลูกสร้างถือเป็นภาระผูกพันกับตัวบ้านที่เราได้มา การรู้ยอดค้างชำระล่วงหน้าจะช่วยให้เราสามารถเอาไปคำนวณกับงบประมาณในการประมูล เพื่อไม่ให้แบกรับต้นทุนที่สูงเกินไป

4. เช็กวงเงินกู้ธนาคาร

ก่อนที่เราจะประมูลบ้าน กรมบังคับคดี แนะนำให้ขอ Pre-approve หรือขออนุมัติสินเชื่อล่วงหน้ากับธนาคาร เพราะถ้าเราประมูลได้แล้วแต่กู้ไม่ผ่าน อาจเสียเงินประกันไปฟรี ๆ ครับ ซึ่งการเตรียมวงเงินกู้ให้พร้อมจะช่วยให้เรากำหนดเพดานราคาที่จะประมูลได้ชัดเจน

บทส่งท้าย

Paragraph: การประมูลบ้าน กรมบังคับคดี เป็นทางเลือกที่ดีสำหรับคนที่อยากได้บ้านราคาที่ถูกกว่าท้องตลาด ถึงแม้จะมีขั้นตอนและรายละเอียดการเตรียมตัวก่อนการประมูลที่ดูซับซ้อน แต่ถ้าเรามีความเข้าใจในระบบ และวางแผนป้องกันความเสี่ยงได้ เราก็สามารถมีบ้านในฝันราคาสบายกระเป๋าได้ไม่ยากครับ

สำหรับใครที่ยังกังวลเรื่องขั้นตอนการประมูล หรืออยากเปรียบเทียบความคุ้มค่าก่อนตัดสินใจ ลองเข้าไปเลือกดูรายการประกาศขายบ้านมือสอง บนเว็บไซต์ “น่าอยู่” ที่คัดสรรบ้านคุณภาพดี ทำเลเด่น พร้อมข้อมูลที่ครบถ้วน เพื่อให้ทุกคนได้บ้านที่ตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์และงบประมาณมากที่สุดครับ

คำถามที่พบบ่อย

1. เช็กรายการประมูลบ้าน กรมบังคับคดีได้ที่ไหน ?

Answer: สามารถเช็กได้ที่เว็บไซต์ www.led.go.th หรือแอปพลิเคชัน LED Property

2. ซื้อบ้านจากกรมบังคับคดี "ผ่อน" ได้ไหม ?

Answer: ผู้ซื้อสามารถขอสินเชื่อจากธนาคารเพื่อชำระค่าบ้านได้ครับ แต่มีการชำระเงินสดเต็มจำนวนภายในระยะเวลาที่กำหนด ซึ่งปกติอยู่ที่ 15-105 วัน

3. ประมูลบ้านแล้ว กู้ธนาคารได้ 100% ไหม ?

Answer: ขึ้นอยู่กับราคาประมูลและราคาประเมินของธนาคารครับ ถ้าราคาประมูลต่ำกว่าราคาประเมินค่อนข้างมาก ก็มีโอกาสกู้ได้เกือบ 100% ของราคาซื้อขายจริง