หลายคนอาจเคยได้ยินคำว่าสัญญาซื้อขายบ้านหรือสัญญาซื้อขายที่ดินแล้วเกิดความสับสนว่ามันคือสัญญาจะซื้อจะขายรึเปล่า มีความแตกต่างกันยังไง วันนี้น่าอยู่จะพาไปไขข้อสงสัยกันครับ
อย่างที่กล่าวไปข้างต้นว่าสัญญาจะซื้อจะขายคือสัญญาที่ทำขึ้นว่าจะมีการซื้อขายและโอนกรรมสิทธิ์ให้กันในอนาคต ส่วนสัญญาซื้อขายคือสัญญาที่เกิดขึ้นเมื่อผู้ซื้อและผู้ขายพร้อมที่จะทำการซื้อขายและโอนกรรมสิทธิ์แล้วนั่นเอง ซึ่งผู้ซื้อและผู้ขายต้องไปทำสัญญาซื้อขายต่อหน้าเจ้าหน้าที่ ณ สำนักงานที่ดินเท่านั้น
ประเภทของสัญญาจะซื้อจะขาย
หนังสือสัญญาจะซื้อจะขาย สามารถแบ่งได้เป็น 2 ประเภท ขึ้นอยู่กับว่าอสังหาริมทรัพย์ที่ซื้อขายนั้นเป็นบ้าน ที่ดิน หรือคอนโด ซึ่งมีรายละเอียดดังนี้
- สัญญาจะซื้อจะขายบ้านและที่ดิน ในกรณีที่ซื้อขายที่ดินเปล่าหรือบ้านติดที่ดินต้องใช้หนังสือสัญญาจะซื้อจะขายบ้านและที่ดิน ซึ่งในสัญญาจะมีการระบุเลขโฉนดที่ดิน (น.ส. 4 จ) หากมีสิ่งปลูกสร้างก็ต้องลงรายละเอียดด้วย โดยทั่วไปสัญญาจะซื้อจะขายบ้านและที่ดินมักมีระยะเวลาโอนกรรมสิทธิ์ประมาณ 1-2 เดือน ซึ่งเป็นระยะเวลาที่เพียงพอสำหรับการอนุมัติการกู้สินเชื่อ
- สัญญาจะซื้อจะขายคอนโด ใช้ในกรณีซื้อขายคอนโด ซึ่งในสัญญาต้องมีการระบุเลขหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด (อ.ช.2) มีการลงรายละเอียดโครงการ และระบุห้องที่จะซื้อขาย สำหรับคอนโดที่ยังสร้างไม่เสร็จหรือเปิดขายล่วงหน้ามักมีระยะเวลาโอนกรรมสิทธิ์ประมาณ 1-2 ปี ส่วนคอนโดที่สร้างเสร็จแล้วหรือคอนโดมือสองจะมีระยะเวลาประมาณ 1-2 เดือน
รายละเอียดที่ต้องมีในสัญญาจะซื้อจะขาย
ในการทำหนังสือสัญญาจะซื้อจะขายเราต้องมีความรอบคอบ อ่านรายละเอียดและทำความเข้าใจสัญญาให้ดีก่อนเซ็นสัญญาเพื่อป้องกันการถูกโกงหรือถูกเอาเปรียบ ซึ่งรายละเอียดที่ต้องมีในสัญญาจะซื้อจะขาย มีดังนี้
1. รายละเอียดการจัดทำสัญญาจะซื้อจะขาย
ในการทำสัญญาจะซื้อจะขาย จะมีการบันทึกวันเวลารวมไปถึงสถานที่ในการทำสัญญาฉบับนี้ขึ้น เพื่อแสดงวันที่มีผลทางกฎหมาย เพราะหากไม่มีการกำหนดเวลาเริ่มต้นที่ให้สัญญามีผลบังคับใช้ ให้ถือว่าสัญญามีผลนับตั้งแต่วันที่ปรากฎอยู่ในส่วนนี้ ซึ่งมักจะปรากฎเป็นส่วนหัวของสัญญา
2. รายละเอียดของคู่สัญญา
เป็นข้อมูลที่แสดงตัวตนของผู้ซื้อและผู้ขายทั้งชื่อ-นามสกุล อายุ และที่อยู่ตามรายละเอียดในบัตรประชาชน โดยฝั่งผู้ขายจะต้องเป็นผู้มีกรรมสิทธิ์และมีชื่ออยู่ในโฉนด
หากในโฉนดมีชื่อหลายคน จำเป็นต้องเขียนชื่อผู้ถือกรรมสิทธิ์ให้ครบทุกคน และควรตรวจสอบให้ถูกต้อง เพราะหากชื่อคู่สัญญาผิดอาจมีผลให้สัญญาจะซื้อจะขายเป็นโมฆะได้
3. รายละเอียดของอสังหาริมทรัพย์
เป็นข้อมูลที่แสดงรายละเอียดสำคัญของอสังหาริมทรัพย์ที่จะซื้อจะขาย ต้องระบุชัดเจนในสัญญาจะซื้อจะขายให้ครบถ้วนว่าจะซื้อขายอะไร ต้องมีรายละเอียดต่าง ๆ เช่น เลขที่โฉนดที่ดิน ขนาดที่ดิน ที่ตั้งของที่ดิน สิ่งปลูกสร้าง
รวมไปถึงส่วนอื่น ๆ ที่ต้องการซื้อขายก็ต้องระบุลงไปในสัญญาด้วยเช่นกัน เช่น เฟอร์นิเจอร์ แอร์ โดยสามารถทำรายชื่อสิ่งของแนบท้ายสัญญาได้
4. ราคาซื้อขายและรายละเอียดการชำระเงิน
ในสัญญาจะซื้อจะขายต้องมีการกำหนดราคาอสังหาริมทรัพย์ที่จะซื้อขายกันอย่างชัดเจน โดยมีการระบุทั้งตัวเลขและตัวอักษร หรือกรณีที่มีการวางมัดจำ จะต้องระบุด้วยว่าผู้ซื้อได้ชำระมาแล้วเป็นจำนวนกี่บาท
รวมไปถึงชำระด้วยวิธีใด เป็นการชำระด้วยเงินสด หรือถ้าชำระด้วยเช็คธนาคารก็ให้ระบุธนาคาร สาขา เลขที่เช็ค วันที่และจำนวนเงินที่สั่งจ่าย และมีจำนวนเงินคงเหลือที่จะชำระเพิ่มเติมอีกเท่าไหร่ในวันโอนกรรมสิทธิ์
5. ระยะเวลาของสัญญาจะซื้อจะขาย และการกำหนดวันโอนกรรมสิทธิ์
ในส่วนนี้ถือเป็นสาระสำคัญของหนังสือสัญญาจะซื้อจะขาย เพราะต้องมีการกำหนดวันที่สามารถรู้ได้แน่ชัดว่าจะมีการทำสัญญาซื้อขายกันเมื่อใด ต้องมีการกำหนดเวลาและกำหนดวันโอนกรรมสิทธิ์ให้ชัดเจน
โดยระยะเวลาก็แตกต่างกันไปตามประเภทของอสังหาริมทรัพย์ที่จะซื้อขาย ซึ่งสามารถระบุเป็นวันที่หรือกำหนดเป็นเงื่อนไขในสัญญาจะซื้อจะขายก็ได้ เช่น จะโอนกรรมสิทธิ์เมื่อธนาคารอนุมัติให้กู้ เป็นต้น
6. รายละเอียดค่าใช้จ่ายในการโอนกรรมสิทธิ์
ในสัญญาจะซื้อจะขายต้องมีการระบุผู้รับผิดชอบค่าใช้จ่ายในการโอนกรรมสิทธิ์ให้ชัดเจน เช่น กำหนดให้ผู้ซื้อและผู้ขายรับผิดชอบค่าใช้จ่ายคนละครึ่ง หรือให้ผู้ขายรับผิดชอบเพียงผู้เดียว ซึ่งส่วนนี้ต้องครอบคลุมทุกค่าใช้จ่าย เพื่อป้องกันความขัดแย้งและความเสี่ยงที่อาจไม่สามารถตกลงกันได้
สำหรับใครที่อยากศึกษาและลองคำนวณค่าใช้จ่ายในการโอนที่ดิน สามารถตามไปอ่านกันได้ที่ ค่าโอนที่ดินฉบับอัปเดท 2566 พร้อมวิธีคำนวณแบบง่าย ๆ
7. เงื่อนไขและความผิดในกรณีที่ผิดสัญญา
ในส่วนนี้ของหนังสือสัญญาจะซื้อจะขายจะระบุถึงความรับผิดของผู้ซื้อและผู้ขายหากมีการผิดสัญญาจะซื้อจะขายเกิดขึ้น เช่น
ผู้ซื้อผิดสัญญา โดยการเปลี่ยนใจไม่ซื้อหรือไม่ไปโอนกรรมสิทธิ์และชำระเงินส่วนที่เหลือตามที่ตกลงในสัญญาจะซื้อจะขาย ให้ผู้ขายยกเลิกสัญญาจะซื้อจะขายและริบเงินมัดจำที่วางไว้ได้
ผู้ขายผิดสัญญา โดยไม่ไปโอนกรรมสิทธิ์ให้ผู้ซื้อตามวันที่ตกลงกันในสัญญาจะซื้อจะขาย ให้ผู้ซื้อสามารถขอคืนเงินมัดจำและฟ้องร้องบังคับให้ผู้ขายมาดำเนินการโอนกรรมสิทธิ์ตามสัญญา รวมถึงมีสิทธิเรียกร้องค่าเสียหายต่าง ๆ ได้
8. ข้อตกลงและเงื่อนไขอื่น ๆ
เป็นข้อตกลงอื่น ๆ เพิ่มเติม ในหนังสือสัญญาจะซื้อจะขายระหว่างผู้ซื้อและผู้ขาย ซึ่งอาจเป็นได้หลายกรณี เช่น กรณีที่ต้องมีการชำระเงินหรือคืนเงินล่าช้า ให้คู่สัญญามีสิทธิคิดดอกเบี้ยต่อกัน เป็นต้น
เป็นรายละเอียดที่ต้องใส่ใจว่าทั้งสองฝ่ายได้รับความเป็นธรรม หากไม่มีระบุไว้ก็สามารถนัดหมายมาเพื่อปรับสัญญาให้ครอบคลุมเงื่อนไขต่างๆ ได้
9. ส่วนลงชื่อคู่สัญญาและพยาน
เมื่อผู้ซื้อและผู้ขายรู้และเข้าใจรายละเอียดในสัญญาจะซื้อจะขายเรียบร้อยแล้ว ต้องมีการลงชื่อผู้ซื้อและผู้ขายในสัญญา พร้อมพยานอีกฝ่ายละ 1 คนร่วมลงชื่อ โดยหนังสือสัญญาจะซื้อจะขายจะทำขึ้น 2 ฉบับซึ่งมีข้อความถูกต้องตรงกัน จากนั้นจะมอบให้คู่สัญญาเก็บไว้คนละ 1 ฉบับ
บทสรุป
จบกันไปแล้วกับการทำความรู้จักสัญญาจะซื้อจะขาย จะเห็นได้ว่ามีรายละเอียดมากมายที่เราต้องทำความเข้าใจและให้ความสำคัญ อย่างไรก็ตามนี่เป็นเพียงแนวทางเบื้องต้นเท่านั้น ทุกคนอย่าลืมศึกษารายละเอียดต่าง ๆ ในการทำสัญญาจะซื้อจะขายเพิ่มเติมให้ดีก่อนทำสัญญาด้วยนะครับ
และสำหรับใครที่กำลังมองหาซื้อที่ดินขอนแก่นอยู่ สามารถเข้ามาเลือกชมประกาศซื้อขายที่ดินขอนแก่นได้ที่เว็บไซต์ขอนแก่นน่าอยู่ แหล่งรวมประกาศขายที่ดินสวย ๆ ทำเลฮิตในขอนแก่นกว่า 400 แห่ง และยังมีสาระน่ารู้ต่าง ๆ เกี่ยวกับการซื้อขายที่ดินที่น่าสนใจมาให้ทุกคนได้อ่านกันอีกด้วย
อ้างอิง
กดติดตาม "ขอนแก่นน่าอยู่" เพื่อ หาบ้านมือ 1, หาคอนโด, บ้านมือ 2, ที่ดิน รวมถึงหาเช่า/หอพักทั่วเมืองขอนแก่นเพิ่มเติมได้ที่บนเว็บไซต์
