Capital gain คืออะไร ? ทำไมถึงเป็นหัวใจสำคัญของการลงทุนให้ได้กำไร

สำหรับมือใหม่ที่เพิ่งเข้าสู่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ส่วนใหญ่จะสับสนระหว่างผลตอบแทน 2 รูปแบบนี้ครับ ซึ่งความจริงแล้วทั้งสองคำมีเป้าหมายและลักษณะการทำเงินที่ต่างกันอย่างสิ้นเชิง โดยน้อง “น่าอยู่” ได้สรุปข้อแตกต่างให้เห็นภาพชัดเจนดังนี้ครับ 

• Capital Gain คือ ผลกำไรส่วนต่างราคาที่จะได้รับแค่ “ครั้งเดียว” เมื่อทำการขายสินทรัพย์นั้นออกไปแล้ว ซึ่งเป็นการเปลี่ยนมูลค่าสะสมให้กลายเป็นเงินก้อนใหญ่
• Rental Yield คือ อัตราผลตอบแทนจากการปล่อยเช่า ซึ่งจะสร้างรายได้อย่างสม่ำเสมอ (Passive Income) เข้าบัญชีเราทุกเดือน ๆ ในระหว่างที่เราถือครองทรัพย์อยู่

เราจะสามารถคำนวณหา Capital Gain ด้วยสูตรไหนได้บ้าง?

การคำนวณเปรียบเทียบผลกำไรส่วนต่างราคาสามารถทำได้ง่าย ๆ ด้วยตัวเอง โดยคำนวณหาเปอร์เซ็นต์ Capital Gain คือการเอาผลกำไรสุทธิ (ราคาขายหักลบราคาทุน) มาหารด้วยราคาทุนเดิม แล้วคูณด้วย 100 ตามโครงสร้างสูตรด้านล่างนี้ครับ

Capital Gain (%) = {(ราคาที่ขายได้ - ราคาทุนเดิม) ÷ ราคาทุนเดิม} × 100  

ตัวอย่างการคำนวณจริง:

1. ซื้อทาวน์โฮมมือสองทำเลดี ราคา 2,500,000 บาท (ราคาทุนเดิม)
2. เอามาทาสี รีโนเวทใหม่ แล้วขายออกไปในราคา 3,000,000 บาท (ราคาที่ขายได้)
3. กำไรสุทธิที่จะได้รับเท่ากับ 500,000 บาท 
4. แทนค่าในสูตร: (500,000 ÷ 2,500,000) × 100 = 20%

สรุปคือเราจะได้ผลตอบแทน Capital Gain คือ 20% ครับ และถ้าเพื่อน ๆ ต้องการคำนวณภาพรวมของต้นทุนแฝงอื่น ๆ เช่น ดอกเบี้ย หรือค่าธรรมเนียมโอนร่วมด้วย แนะนำให้เข้าไปอ่านเพิ่มเติมเกี่ยวกับการคำนวณ ROI คืออะไร เพื่อให้ได้ตัวเลขที่แม่นยำขึ้นครับ

การลงทุนในตลาดหุ้นและกองทุนรวมจะได้ Capital Gain ในรูปแบบใด?

นอกจากอสังหาริมทรัพย์แล้ว ในตลาดทุนก็มีกลไกการสร้างผลตอบแทนแบบนี้เหมือนกันครับ โดยสามารถแบ่งประเภทตามลักษณะของสินทรัพย์ทางการเงินได้เป็น 2 รูปแบบหลัก ๆ ดังนี้

1. การลงทุนในตลาดหุ้น: มูลค่า Capital Gain คือกำไรส่วนต่างที่เกิดจากการช้อนซื้อหุ้นในราคาต่ำ แล้วราคาหุ้นปรับตัวขึ้นตามผลประกอบการ และเมื่อเราขายหุ้นตัวนั้นส่วนต่างของราคาก็จะถือเป็นกำไรที่เราได้รับครับ
2. การลงทุนในกองทุนรวม: รูปแบบของ Capital Gain คือการเติบโตของมูลค่าสินทรัพย์สุทธิต่อหน่วยการลงทุน (NAV) ซึ่งเกิดจากการที่ผู้จัดการกองทุนเอาเงินไปกระจายลงทุนในสินทรัพย์ที่มีคุณภาพตามนโยบาย เช่น กลุ่มกองทุนยั่งยืน หรือหุ้นพลังงานทั่วโลก เมื่อภาพรวมสินทรัพย์โต มูลค่าหน่วยลงทุนของเราก็จะสูงขึ้นตามครับ

หากได้รับ Capital Gain จากการขายหลักทรัพย์จะต้องเสียภาษีหรือไม่?

เรื่องภาษีเป็นเรื่องสำคัญที่นักลงทุนมือใหม่มักมองข้ามไป ซึ่งเกณฑ์ทางกฎหมายและภาระภาษีจะมีการยกเว้นและจัดเก็บแตกต่างกันไปตามเงื่อนไขของบุคคลและสินทรัพย์ครับ

• กรณีเป็นบุคคลธรรมดา: ถ้าเทรดหุ้นสามัญในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย (SET) ผลกำไรส่วนต่างหรือ Capital Gain คือ สิ่งที่ได้รับการยกเว้นภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาครับ
• กรณีสินทรัพย์อื่นและนิติบุคคล: ถ้าเป็นการลงทุนในสินทรัพย์ดิจิทัล (Cryptocurrency) หรือกรณีที่ลงทุนในนามบริษัท (นิติบุคคล) ผลกำไรส่วนต่างทั้งหมดจะต้องเอาไปคำนวณรวมเพื่อเสียภาษีตามที่กฎหมายกำหนดครับ ดังนั้นต้องเช็กเงื่อนไขให้ดีก่อนลงทุนเสมอ

ปัจจัยสำคัญอะไรบ้างที่ทำให้เกิด Capital Gain สูงๆ ในการลงทุน?

การที่สินทรัพย์ชิ้นหนึ่งจะสร้างผลกำไรส่วนต่างได้สูง ๆ เกิดจากปัจจัยขับเคลื่อนหลัก 3 ประการดังนี้ครับ

• การเติบโตของพื้นฐานทางเศรษฐกิจ: เม็ดเงินลงทุนใหม่ ๆ และโครงสร้างพื้นฐานที่เกิดขึ้นรอบทำเล
• อัตราเงินเฟ้อ: ปัจจัยธรรมชาติที่ทำให้มูลค่าของสินทรัพย์ประเภทสิ่งปลูกสร้าง และที่ดินขยับสูงขึ้นตามกาลเวลา
• การเพิ่มมูลค่าด้วยตัวเอง: เช่น การเอาทรัพย์เก่ามาปรับปรุงซ่อมแซมให้มีการพัฒนาขึ้นจากเดิม เพื่อสร้างจุดเด่นที่ทำให้ Capital Gain คือผลตอบแทนที่สูงขึ้นอย่างชัดเจนเมื่อเทียบกับทรัพย์สินข้างเคียงในตลาดครับ

อยากสร้าง Capital Gain ก้อนโตจากการซื้อขายบ้าน คอนโด หรืออสังหาฯ ควรเริ่มต้นอย่างไร?

การเดินสายอสังหาริมทรัพย์เพื่อเน้นการทำกำไรระยะสั้นจากการขายต่อให้ได้เงินก้อนใหญ่ นักลงทุนสามารถเข้าไปทำความเข้าใจภาพรวมก่อนได้ที่บทความ 5 ประเภทอสังหาฯ สร้าง Passive Income และเอามารวมกับ 3 กลยุทธ์ชี้วัดความสำเร็จดังนี้ครับ

การเลือกทำเลทอง (Location) ที่มีแนวโน้มการเติบโตสูงในอนาคต

เกณฑ์สำคัญที่จะทำให้เกิดยอด Capital Gain คือการเลือกทรัพย์ในย่านที่มีโอกาสเติบโตชัดเจน เช่น พื้นที่แนวขยายของรถไฟฟ้า ย่านที่มีแผนสร้างศูนย์การค้า หรือทำเลใกล้สถานศึกษาชื่อดัง เพราะที่ดินในโซนเหล่านี้จะมีมูลค่าขยับสูงขึ้นอย่างรวดเร็วเนื่องจากมีความต้องการอยู่อาศัยมารองรับอยู่ตลอดเวลา

การวิเคราะห์ Demand และ Supply ของที่อยู่อาศัยในย่านนั้นๆ

ก่อนตัดสินใจวางเงินจอง ต้องสำรวจปริมาณความต้องการซื้อ (Demand) และจำนวนบ้านหรือคอนโดที่มีอยู่ในทำเลนั้น (Supply) อย่างละเอียด เพราะโซนที่เหมาะกับการสร้างผลกำไร Capital Gain คือทำเลที่มีคนมองหาบ้านอยู่จริงจำนวนมาก แต่มีโครงการเปิดใหม่น้อย ซึ่งภาวะขาดแคลนนี้จะช่วยดันราคาขายต่อของเราให้สูงขึ้นได้ง่าย 

จังหวะเวลา (Timing) ที่เหมาะสมที่สุดในการเทขายอสังหาริมทรัพย์เพื่อทำกำไร

จังหวะเวลาในการเข้าซื้อและขายออกเป็นเทคนิคสำคัญในการสร้างกำไรสูงสุด เช่น การซื้อทรัพย์ในช่วงที่ราคายังไม่แพง และถือครองไว้ประมาณ 3-5 ปี เพื่อรอให้สิ่งอำนวยความสะดวกรอบ ๆ พัฒนาจนเสร็จ แล้วค่อยปล่อยขายต่อในช่วงที่ตลาดมีความต้องการพุ่งสูงสุดครับ

บทส่งท้าย

หนึ่งในสิ่งสำคัญของการลงทุนคือการทำความเข้าใจว่า Capital Gain คืออะไร และมีวิธีบริหารจัดการต้นทุนอย่างไรให้ไม่ขาดทุน การประเมินความเสี่ยงและศึกษาข้อมูลทำเลอย่างรอบคอบ จะทำให้เราสร้าง Capital Gain ที่สูงขึ้นได้ทั้งระยะสั้นและระยะยาวครับ

สำหรับผู้ที่กำลังมองหาอสังหาริมทรัพย์ ทำเลทอง แถมราคาต่ำกว่าตลาดเพื่อการลงทุน ไม่ว่าจะเป็นบ้านเดี่ยว คอนโดและทาวน์โฮม สามารถเข้ามาเลือกชมเพิ่มเติมได้ที่ เว็บไซต์ “น่าอยู่” ศูนย์รวมข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ที่ครบครันที่สุดครับ

คำถามที่พบบ่อย

1. Capital gain คือส่วนที่ต้องนำไปคำนวณรวมเพื่อเสียภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาด้วยหรือไม่ ?

Answer: ถ้าเป็นกำไรจากการขายหุ้นในตลาดหลักทรัพย์ไทยจะได้รับการยกเว้นภาษีครับ แต่ถ้าเป็นผลกำไรส่วนต่างที่เกิดจากการขายอสังหาฯ หรือคริปโต จะต้องไปคำนวณหักภาษีด้วยครับ

2. โดยทั่วไปแล้วควรถือครองคอนโดมิเนียมกี่ปี ถึงจะได้ Capital Gain ที่คุ้มค่าที่สุด ?

Answer: ระยะเวลาที่เหมาะสมคือ 3-5 ปี ครับ เพราะเป็นช่วงที่ระบบสาธารณูปโภครอบโครงการเริ่มเสร็จสมบูรณ์ และการถือครองครบ 5 ปี (หรือมีชื่อในทะเบียนบ้านเกิน 1 ปี) จะช่วยให้นักลงทุนได้รับยกเว้นภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% ครับ

3. สำหรับนักลงทุนมือใหม่ ควรเลือกลงทุนอสังหาฯ เพื่อเน้นรับ Capital Gain หรือ Rental Yield ดีกว่ากัน ?

Answer: ขึ้นอยู่กับเป้าหมายครับ ถ้าต้องการเงินก้อนใหญ่ระยะสั้นให้เน้น Capital Gain แต่ถ้าอยากเพิ่มรายได้เสริมที่มั่นคงระยะยาว การเลือกทรัพย์ที่ให้ Rental Yield สูงจะตอบโจทย์มากกว่า