สัญญาถือครองอสังหา Leasehold คืออะไร ต่างกับ Freehold อย่างไร?

ความแตกต่างของ Freehold และ Leasehold คือสิทธิในการถือครอง ระยะเวลา ราคา และโอกาสในการลงทุน โดย leasehold เป็นการได้รับสิทธิในการใช้และครอบครองอสังหาริมทรัพย์ตามระยะเวลาที่กำหนดในสัญญา แต่ Freehold คือการได้รับกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินโดยตรงและถือครองได้ต่อเนื่องโดยไม่มีวันหมดอายุ ดังนั้นก่อนเลือกลงทุนควรพิจารณาทั้งงบประมาณ ระยะเวลาที่ต้องการถือครอง และเป้าหมายในการใช้ทรัพย์สินครับ  

ข้อดีและข้อเสียของการซื้อคอนโดแบบ Leasehold มีอะไรบ้าง?

จุดเด่นของการซื้อคอนโดแบบ Leasehold คือเรื่องราคาที่เข้าถึงง่ายและเปิดโอกาสให้ผู้ซื้อได้อสังหาริมทรัพย์ในทำเลที่มีศักยภาพ แต่สิทธิในการถือครองจะมีระยะเวลาตามสัญญา ซึ่งมีทั้งข้อดีและข้อจำกัดที่ควรพิจารณาก่อนตัดสินใจ ดังนี้ครับ 

1. ราคาต้นทุนเริ่มต้นที่ถูกกว่าคอนโดซื้อขาดในทำเลเดียวกัน  

ข้อดีได้เปรียบของ Leasehold คือราคาซื้อที่ต่ำกว่าคอนโดแบบ Freehold เพราะผู้ซื้อได้รับสิทธิในการใช้ประโยชน์ตามระยะเวลาที่กำหนด ไม่ได้ถือกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินแบบถาวร เหมาะกับคนที่อยากจำกัดเงินลงทุนเริ่มต้น

2. โอกาสเข้าถึงอสังหาริมทรัพย์ระดับพรีเมียมบนทำเลทองใจกลางเมือง  

Leasehold อาจเปิดโอกาสให้ผู้ลงทุนเข้าถึงคอนโดใจกลางเมืองหรือพื้นที่ที่มีความต้องการเช่าสูง ซึ่งถ้าราคาซื้อเริ่มต้นต่ำกว่าทรัพย์แบบ Freehold ก็อาจช่วยให้คำนวณผลตอบแทนจากการปล่อยเช่าได้ง่ายขึ้น แต่ก็ควรพิจารณาระยะเวลาสัญญาที่เหลือและราคาขายต่อร่วมด้วย เพราะสิทธิที่เหลือน้อยลงอาจส่งผลต่อความต้องการซื้อในอนาคต

3. ข้อจำกัดเรื่องระยะเวลาถือครองตามที่กฎหมายกำหนด  

ข้อจำกัดของ Leasehold คือ ผู้ซื้อไม่ได้ถือกรรมสิทธิ์ทรัพย์สินแบบถาวร แต่ได้รับสิทธิตามระยะเวลาที่ระบุในสัญญา และพอใกล้หมดสัญญา มูลค่าของสิทธิอาจลดลงและขายต่อได้ยาก นอกจากนั้นการต่ออายุสัญญา การปรับปรุงทรัพย์สิน หรือการโอนสิทธิอาจมีเงื่อนไขเฉพาะที่ควรอ่านสัญญาและตรวจสอบสิทธิให้ชัดเจนก่อนเริ่มลงทุน 

ระยะเวลาถือครองตามกฎหมายสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์กำหนดไว้กี่ปี?

การเช่าอสังหาริมทรัพย์ทั่วไป กฎหมายกำหนดระยะเวลาการเช่าไว้ไม่เกิน 30 ปีต่อสัญญา ตามประมวลผลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 540 ถ้าทำสัญญาเกินกว่านั้นระยะเวลาจะถูกลดลงมาเหลือ 30 ปี 

สำหรับนักลงทุน จุดที่ควรดูจึงไม่ใช่ระยะเวลา “30 ปี” แต่ควรตรวจสอบว่า 30 ปีเริ่มจากวันไหน เหลืออายุสัญญาเท่าไหร่ และเงื่อนไขการทำสัญญาใหม่เป็นอย่างไร

เมื่อครบกำหนดระยะเวลาในสัญญาแล้วสิทธิในอสังหาริมทรัพย์จะเป็นอย่างไร?   

เมื่อสัญญา leasehold ครบกำหนด สิทธิในการใช้ประโยชน์จากอสังหาริมทรัพย์จะเป็นไปตามเงื่อนไขที่ระบุในสัญญาและกฎหมาย โดยผู้ถือสิทธิไม่สามารถถือว่าตนเองมีกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินต่อไปโดยอัตโนมัติ

ก่อนลงทุนควรอ่านรายละเอียดของสัญญา ดังนี้

• วันเริ่มต้นและวันสิ้นสุดของสัญญา
• เงื่อนไขการต่อสัญญา
• ค่าใช้จ่ายหรือค่าธรรมเนียมที่อาจเกิดขึ้น
• สิทธิในการโอนหรือขายสิทธิ
• สิทธิในการปล่อยเช่า
• เงื่อนไขเมื่อสัญญาสิ้นสุด
• หน้าที่ของเจ้าของที่ดินและผู้ถือสิทธิ

ซึ่งประเด็นนี้สำคัญสำหรับการประเมินราคาขายต่อ เพราะอสังหาริมทรัพย์ที่เหลืออายุสัญญาสั้นลงอาจมีความน่าสนใจต่อผู้ซื้อรายใหม่ลดลงตามระยะเวลาที่เหลือ

รูปแบบการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ประเภทนี้เหมาะกับนักลงทุนกลุ่มใด?

Leasehold คือ รูปแบบการลงทุนที่เหมาะกับผู้ที่ไม่ได้ถือครองทรัพย์สินเพื่อการอยู่อาศัยเพียงอย่างเดียว แต่ต้องการใช้ประโยชน์จากทำเลและสร้างผลตอบแทนในช่วงเวลาที่กำหนด โดยกลุ่มนักลงทุนที่เหมาะกับการลงทุนลักษณะนี้ ได้แก่ 

1. ผู้ที่ต้องการลงทุนในทำเลศักยภาพ: เหมาะกับคนที่ให้ความสำคัญกับทำเล เช่น ใกล้รถไฟฟ้า แหล่งธุรกิจ หรือแหล่งท่องเที่ยว และเล็งเห็นว่าทรัพย์ leasehold มีราคาที่เข้าถึงได้มากกว่า Freehold
2. นักลงทุนปล่อยเช่า: ถ้าค่าเช่าและอัตราการเข้าพักอยู่ในระดับที่เหมาะสม อาจสร้างผลตอบแทนในช่วงเวลาที่ถือสิทธิได้
3. ผู้ที่ต้องการถือครองระยะกลาง: เหมาะกับผู้ที่มีแผนการลงทุนชัดเจน เช่น ต้องการถือทรัพย์ 10-20 ปี มากกว่าการส่งต่อทรัพย์สินให้ทายาทในระยะยาว
4. ผู้ที่ต้องการลดเงินลงทุนเริ่มต้น: ถ้าราคาของ leasehold ต่ำกว่า Freehold อย่างมีนัยสำคัญ เงินส่วนต่างอาจนำไปบริหารหรือลงทุนในสินทรัพย์อื่นได้

ชาวต่างชาติสามารถถือครองกรรมสิทธิ์ประเภทนี้ได้หรือไม่? 

ชาวต่างชาติสามารถเข้าถึงอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยได้ทั้งในรูปแบบสิทธิการเช่าและกรรมสิทธิ์ห้องชุด แต่เงื่อนไขของทั้ง 2 รูปแบบนี้แตกต่างกัน 

• สำหรับการถือกรรมสิทธิ์ห้องชุดแบบ Freehold กฎหมายไทยเปิดให้ชาวต่างชาติถือกรรมสิทธิ์ห้องชุดได้ภายใต้เงื่อนไขที่กำหนด โดยสัดส่วนกรรมสิทธิ์ของชาวต่างชาติในอาคารชุดต้องไม่เกิน 49% ตามหลักเกณฑ์ของพระราชบัญญัติอาคารชุด
• ส่วน Leasehold คือการถือสิทธิจากสัญญาเช่า ไม่ใช่การถือกรรมสิทธิ์ในห้องชุดแบบ Freehold จึงเป็นอีกทางเลือกที่ชาวต่างชาติสามารถพิจารณาได้ โดยควรตรวจสอบประเภททรัพย์ สัญญา และข้อกำหนดทางกฎหมายเป็นรายกรณี

บทส่งท้าย

ถ้าหากต้องการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ในทำเลที่มีศักยภาพ แต่มีงบประมาณจำกัด Leasehold คือทางเลือกที่น่าสนใจ แต่ควรพิจารณาระยะเวลาที่เหลือของสัญญา ผลตอบแทนจากการปล่อยเช่า และเงื่อนไขการโอนสิทธิประกอบกัน ไม่ควรตัดสินใจจากราคาซื้อเพียงอย่างเดียวครับ

สำหรับใครที่กำลังมองหาคอนโดเพื่ออยู่อาศัยหรือวางแผนลงทุน สามารถเข้าไปเลือกดูประกาศคอนโดใหม่ คอนโดมือสองและเปรียบเทียบทำเลที่สนใจผ่านเว็บไซต์ “น่าอยู่” เพื่อประกอบการตัดสินใจเรื่องอสังหาริมทรัพย์ให้เหมาะกับงบประมาณและเป้าหมายของตัวเองได้เลยครับ

คำถามที่พบบ่อย

1. การซื้อคอนโดแบบ Leasehold สามารถนำไปปล่อยเช่าหรือขายสิทธิ์ต่อได้ไหม ?

ทำได้ในบางกรณีครับ แต่ก่อนซื้อควรตรวจสอบให้ชัดเจนว่าสามารถโอนสิทธิให้คนอื่นได้ไหม มีค่าธรรมเนียมเท่าไร หรือต้องได้รับความยินยอมจากเจ้าของทรัพย์หรือคู่สัญญาเพิ่มเติมด้วย

2. หากสัญญาสินทรัพย์ใกล้หมดอายุจะส่งผลต่อมูลค่าการขายต่ออย่างไร ?

ระยะเวลาที่เหลือของสิทธิการเช่า ผู้ซื้อรายใหม่จะได้รับสิทธิในช่วงเวลาที่เหลืออยู่ เมื่อระยะเวลาสั้นลง จำนวนผู้ซื้อที่สนใจอาจลดลง และผู้ซื้ออาจนำระยะเวลาที่เหลือไปใช้ประกอบการต่อรองราคาครับ

3. การขอสินเชื่อธนาคารเพื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์แบบสิทธิการเช่าทำได้หรือไม่ ?

สามารถทำได้ครับ แต่การอนุมัติสินเชื่อขึ้นอยู่กับหลายปัจจัย เพราะ Leasehold คือสิทธิที่มีระยะเวลาจำกัด ธนาคารอาจพิจารณาความเสี่ยงและหลักประกันแตกต่างจากการปล่อยสินเชื่อเพื่อซื้อแบบกรรมสิทธิ์เด็ดขาด (Freehold)