บ้านสั่งสร้าง คืออะไร ? สรุปทางเลือกใหม่สำหรับคนอยากได้บ้านตรงใจ

บ้านสั่งสร้าง คือ รูปแบบการซื้อบ้านที่เราสามารถเลือกแปลงที่ดินในพื้นที่ทำเลของโครงการบ้านจัดสรร โดยเราสามารถปรับเปลี่ยนฟังก์ชันการใช้งานของบ้านตามรายละเอียดที่เราเป็นคนออกแบบ รวมถึงการเลือกวัสดุคุณภาพและงบประมาณได้เอง ซึ่งช่วยให้ได้บ้านที่สะท้อนตัวตนและตอบโจทย์ความต้องการใช้ชีวิตได้มากกว่า และจะมีขั้นตอนและข้อควรรู้อะไรบ้าง? ไปดูพร้อม ๆ กันเลยครับ

บ้านสั่งสร้างเหมาะกับใครบ้าง ?

การตัดสินใจเลือกบ้านสั่งสร้างเพื่อน ๆ ต้องคำนึงถึงความต้องการของเราเป็นหลัก โดยการซื้อบ้านสั่งสร้างจะเหมาะกับคนที่อยากได้บ้านที่มีรูปแบบการดีไซน์เป็นเอกลักษณ์เฉพาะตัว ตอบโจทย์ทั้งสไตล์และฟังก์ชันการใช้งาน บนทำเลที่ต้องการ

บ้านสั่งสร้าง กับ บ้านจัดสรร ต่างกันอย่างไร ?

ไม่ว่าจะเป็นบ้านสั่งสร้าง บ้านจัดสรร หรือโครงการบ้านมือหนึ่ง ล้วนเป็นที่นิยมของกลุ่มคนที่กำลังหาบ้าน แต่บ้านสั่งสร้างก็มีรายละเอียดการออกแบบ ระยะเวลาการก่อสร้าง และงบประมาณที่แตกต่างกับการซื้อบ้านจัดสรรทั่วไป และมีข้อดีข้อเสียดังนี้

ข้อดีสำหรับการซื้อบ้านสั่งสร้าง

การเลือกซื้อบ้านสั่งสร้างมีข้อดีที่ต่างจากการซื้อบ้านจัดสรรในเรื่อง

• ได้บ้านตามที่ต้องการ: ได้สไตล์บ้านและฟังก์ชันการใช้งานตามที่เราต้องการ และไม่ต้องเสียเงินรีโนเวทเพิ่มหลังเข้าอยู่
• ควบคุมคุณภาพงานได้: บ้านสั่งสร้างอยู่ในทำเลที่เราเลือกเอง สามารถเห็นขั้นตอนการสร้าง ทำให้เราสามารถคุมคุณภาพงานได้ทั้งโครงสร้างและระบบต่าง ๆ
• ความคุ้มค่า: ความคุ้มค่าของบ้านสั่งสร้างคือการได้พื้นที่ใช้สอยที่มากกว่า ในงบประมาณที่เท่ากันกับบ้านโครงการทั่วไป

ข้อเสียที่ต้องรู้ก่อนตัดสินใจซื้อบ้านสั่งสร้าง

ถึงแม้บ้านสั่งสร้างถึงจะมีข้อดีในเรื่องการเลือกแบบบ้านได้อย่างอิสระแต่ก็มีข้อจำกัดในหลาย ๆ เรื่องที่ต้องรู้ ได้แก่

• ต้องใช้เวลารอ: บ้านสั่งสร้างอาจไม่เหมาะกับคนต้องการย้ายเข้าอยู่ทันที เพราะการสร้างมีขั้นตอนที่ซับซ้อนขึ้น ตั้งแต่การออกแบบไปจนถึงสร้างเสร็จ
• ความยุ่งยากของสินเชื่อ: มีขั้นตอนการเบิกเงินตามงวดงานก่อสร้างเพิ่มขึ้น  มีขั้นตอนการเบิกเงินตามงวดงานก่อสร้างเพิ่มขึ้นมา
• ความเสี่ยงของานสร้าง: ถ้าเลือกบริษัทผู้รับเหมาหรือบริษัทรับสร้างบ้านไม่ดี ก็อาจทำให้กระบวนการสร้างและงบประมาณบานปลายได้ในภายหลัง

ทำไมบ้านสั่งสร้างถึงออกแบบได้อิสระมากกว่าบ้านทั่วไป?

เหตุผลที่บ้านสั่งสร้างให้อิสระในการออกแบบได้มากกว่าเพราะเป็นการซื้อที่ดินในโครงการ พร้อมเลือกแบบบ้านมาปรับฟังก์ชันและวัสดุได้ตามใจ ไม่ว่าจะเป็นโครงสร้างบ้านที่ตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์ และดีไซน์ที่ออกแบบตามความชื่นชอบทั้งแบบบ้านสไตล์โมเดิร์น หรือสไตล์นอร์ดิก

การเลือกแปลงที่ดินส่งผลต่อการซื้อบ้านสั่งสร้างยังไง?

การเลือกแปลงที่ดินต้องคำนึงถึงทิศทางของลมและแสงแดดที่จะเข้าบ้านให้ดี เพราะเราจำเป็นต้องเลือกแปลงที่ดินที่ถูกใจก่อนเริ่มออกแบบช่วยให้บริษัทรับสร้างบ้านหรือสถาปนิกวางตำแหน่งห้องต่าง ๆ ให้สอดคล้องกับสภาพแวดล้อมจริง แล้วทำเลที่ดินยังส่งผลโดยตรงต่อราคาประเมินจากธนาคารด้วยครับ ซึ่งเป็นตัวกำหนดวงเงินกู้ในการทำบ้านสั่งสร้าง

ควรวางแผนคุมงบสำหรับซื้อบ้านสั่งสร้างอย่างไรดี?

การคุมงบประมาณสำหรับบ้านสั่งสร้างให้มีประสิทธิภาพควรเริ่มจากการวางแผนที่ยืดหยุ่น ซึ่งจะส่งผลให้สามารถคุมคุณภาพของการก่อสร้างในแต่ละขั้นตอนได้ โดยมีเทคนิคดังนี้

• จัดทำรายการวัสดุ BOQ ให้ชัดเจน: ระบุสเปกและราคาวัสดุที่จะใช้ทั้งหมดเพื่อป้องกันโอกาสที่จะทำให้งบบานปลายระหว่างก่อสร้าง
• เลือกฟังก์ชันที่จำเป็นตามงบประมาณ: ออกแบบพื้นที่บ้านและการเลือกใช้วัสดุให้เหมาะสมกับงบประมาณที่เรามี
• สำรองเงินเผื่อค่าใช้จ่ายแฝง: ควรเตรียมเงินสำรองประมาณ 10-20% ของราคาประเมินบ้าน เช่น ค่าธรรมเนียมโอนบ้าน ค่าจดจำนอง และเบี้ยประกันบ้าน

ก่อนตัดสินใจซื้อบ้านสั่งสร้าง ต้องเช็กจุดไหนบ้าง?

การตรวจสอบรายละเอียดต่าง ๆ ก่อนเซ็นสัญญาเป็นตัวช่วยไม่ให้เกิดปัญหาในการสร้างภายหลัง โดยเฉพาะเรื่องคุณภาพและงบประมาณที่หลายคนกังวล ซึ่งน้อง “น่าอยู่” ได้สรุปเช็กลิสต์ที่ต้องรู้ก่อนซื้อบ้านสั่งสร้างดังนี้ครับ

1. ความน่าเชื่อถือของบริษัทรับสร้างบ้านหรือโครงการ

เราควรตรวจสอบประวัติและผลงานย้อนหลังของบริษัทหรือโครงการนั้น ๆ ว่ามีมาตรฐานการสร้างบ้านที่ถูกใจเราไหม การเลือกบริษัทที่มีความมั่นคงทางการเงินและน่าเชื่อถือจะช่วยลดความเสี่ยงเรื่องการเทงานกลางคัน

2. รายละเอียดในสัญญาจ้างเหมาและรายการวัสดุต้องชัดเจน

หัวใจของบ้านสั่งสร้างคือการทำเอกสารสัญญาที่ถูกต้องชัดเจนอย่างใบรายการวัสดุ (BOQ) ที่ระบุยี่ห้อ เกรด และปริมาณอย่างละเอียดถี่ถ้วน ซึ่งข้อมูลส่วนนี้จะช่วยให้เราคุมงบประมาณได้ไม่ให้เกินเป้าที่กำหนดไว้ รวมถึงใช้เป็นหลักฐานในการตรวจสอบงานก่อสร้างให้ตรงตามที่ตกลงไว้

3. การจัดการระบบสาธารณูปโภค

ก่อนจะตัดสินใจซื้อที่ดินในโซนบ้านสั่งสร้าง เราต้องเช็กให้แน่ใจว่าทางโครงการได้เตรียมระบบสาธารณูปโภคพื้นฐาน ทั้งระบบไฟฟ้า ประปา และท่อระบายน้ำจนถึงตำแหน่งที่ดินเรียบร้อยแล้ว พร้อมสอบถามรายละเอียดเกี่ยวกับค่าส่วนกลางและกฎระเบียบในการก่อสร้าง

4. ประเมินระยะเวลาการก่อสร้างและเข้าอยู่อาศัย

บ้านสั่งสร้างมีระยะเวลาดำเนินการประมาณ 6-12 เดือน ซึ่งเราควรวางแผนวันเริ่มงานและวันส่งมอบบ้านให้เหมาะสมกับกำหนดการที่อยู่อาศัยจริง สิ่งสำคัญคือการระบุเงื่อนไขค่าปรับกรณีงานล่าช้าไว้ในสัญญาเพื่อให้ผู้รับเหมาทำงานตามกำหนด

ขั้นตอนการซื้อบ้านสั่งสร้างในโครงการจัดสรรทำยังไงบ้าง?

การเปลี่ยนแปลงที่ดินเปล่าที่เราเลือกให้เป็นบ้านในฝันแบบที่เราชอบ มีรายละเอียดที่มากกว่าการซื้อบ้านจัดสรรทั่วไป ดังนั้นถ้าเราศึกษาขั้นตอนการซื้อบ้านสั่งสร้างให้เข้าใจ ก็จะได้งานก่อสร้างที่มีคุณภาพได้ไม่ยากครับ

1. วางแผนและประเมินงบประมาณ

ขั้นตอนแรกคือการตรวจสอบความสามารถทางการเงินเพื่อขอดูวงเงินกู้สูงสุดที่จะได้รับ รวมถึงการเตรียมเงินสำรองไว้อีกประมาณ 10-20% ของราคาบ้าน สำหรับจ่ายค่าจอง ค่าประเมินราคาบ้าน และค่าธรรมเนียมโอนกรรมสิทธิ์หรือค่าจดจำนองบ้านด้วยครับ

2. เลือกที่ดินและบริษัทรับสร้างบ้าน

เมื่อเรารู้งบประมาณที่แน่นอนแล้ว เราสามารถหาแปลงที่ดินที่ถูกใจในโครงการ รวมถึงตัดสินใจเลือกแบบบ้านที่ตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์ และปรึกษาทีมสถาปนิกเพื่อปรับแก้ฟังก์ชันการใช้งานภายในบ้านให้ตรงตามความต้องการ ไม่ว่าจะเป็นการปรับทิศทางห้องนอนหรือการจัดวางพื้นที่ส่วนกลางของบ้าน

3. ทำสัญญาจ้างเหมาให้ชัดเจน

การทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดิน และสัญญาจ้างก่อสร้างต้องทำอย่างชัดเจนในเรื่องราคารวมทั้งเงื่อนไขการจ่ายเงิน โดยควรแบ่งงวดการชำระเงินให้ตรงกับความคืบหน้าของงานก่อสร้าง เพื่อให้สามารถตรวจสอบคุณภาพงานได้ก่อนที่จะเบิกจ่ายในรอบถัดไป พร้อมใช้สัญญาดังกล่าวเป็นเอกสารสำคัญในการยื่นขอสินเชื่อกับธนาคารครับ

4. ยื่นกู้สินเชื่อสร้างบ้านสั่งสร้าง

ในการยื่นกู้เพื่อซื้อบ้าน เราต้องเอาเอกสารสัญญาทั้งหมดพร้อมแบบบ้านและหลักฐานแสดงรายได้ยื่นให้กับธนาคารเพื่อขอพิจารณาอนุมัติวงเงินรวม และหลังจากได้ผลอนุมัติแล้ว จะเข้าสู่ขั้นตอนการนัดหมายโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินและจดจำนองที่สำนักงานที่ดินครับ

5. ตรวจรับงานตามงวดก่อสร้าง

ในระหว่างการก่อสร้าง ธนาคารจะให้เจ้าหน้าที่เข้ามาตรวจสอบความคืบหน้าของงานในแต่ละงวดก่อนที่จะปล่อยเงินงวดถัดไป ดังนั้นเราจึงควรเข้ามาดูหน้างานอย่างสม่ำเสมอหรือให้ผู้เชี่ยวชาญมาช่วยตรวจรับงานในขั้นตอนสุดท้าย เพื่อให้มั่นใจว่าบ้านมีกระบวนสร้างตรงตามความต้องการของเราจริง ๆ ครับ

บทส่งท้าย

การเลือกบ้านสั่งสร้างคือการลงทุนเพื่อให้ได้บ้านที่สวยงามตรงใจและมีฟังก์ชันที่รองรับความต้องการของเจ้าของบ้านอย่างแท้จริง ถ้าเรามีการวางแผนที่รอบคอบและเลือก Partner ก่อสร้างที่เป็นมืออาชีพ การมีบ้านในฝันก็ไม่ใช่เรื่องยากอีกต่อไปครับ

ถ้าใครกำลังมองหาแรงบันดาลใจ หรือต้องการทีมงานผู้เชี่ยวชาญที่เข้าใจงานก่อสร้างและดีไซน์เฉพาะตัว สามารถเข้ามาเลือกดูผลงานและติดต่อบริษัทรับสร้างบ้านขอนแก่นคุณภาพดีได้ที่เว็บไซต์ “น่าอยู่” ที่รวมข้อมูลอสังหาฯ และสาระเรื่องบ้านที่ครบครันที่สุดครับ

คำถามที่พบบ่อย

1. บ้านสั่งสร้างกู้ได้ 100% ไหม ?

Answer: ขึ้นอยู่กับเกณฑ์ของธนาคารและราคาประเมินที่ดินรวมกับมูลค่าบ้าน โดยส่วนใหญ่ถ้าเครดิตดีอาจจะกู้ได้สูงถึง 100% ของราคาประเมินครับ

2. จ้างบริษัทรับสร้างบ้านคุ้มกว่าซื้อบ้านจัดสรรจริงไหม ?

Answer: คุ้มกว่าในการที่ได้ฟังก์ชันที่ตรงใจ และไม่ต้องเสียเงินต่อเติมเพิ่ม ทำให้งบประมาณที่จ่ายไปเกิดประโยชน์สูงสุดครับ

3. กู้บ้านสั่งสร้างยากกว่าบ้านสำเร็จรูปไหม ?

Answer: มีแค่ขั้นตอนเอกสารเรื่อง “แบบบ้าน” และ “สัญญาจ้างเหมา” ที่เพิ่มเข้ามาครับ และธนาคารจะจ่ายเงินเป็นงวดงานตามความคืบหน้าของบ้าน