เรื่องควรรู้ก่อนสร้างบ้าน ต่อเติมบ้านบนที่ดินเดิมขอนแก่นน่าอยู่

การสร้างบ้านหรือต่อเติมบ้านอาจเป็นความฝันของใครหลายคนที่อยากมีพื้นที่ใช้สอยในบ้านเพิ่มขึ้น อยากมีบ้านในฝันของตัวเอง หรือบางครอบครัวมีที่ดินผืนใหญ่ อยากจะสร้างบ้านหรือต่อเติมบ้านให้ลูกหลานอาศัยอยู่ด้วยกัน

ซึ่งการสร้างบ้านและต่อเติมบ้านมีรายละเอียดที่เราต้องศึกษาให้ดีก่อน เพราะฉะนั้นในบทความนี้น่าอยู่จะพาทุกคนไปดูกันว่าการสร้างบ้าน ต่อเติมบ้านบนที่ดินเดิมมีอะไรที่เราต้องรู้บ้าง ถ้าพร้อมแล้วไปดูกันเลยครับ

สร้างบ้าน ต่อเติมบ้านบนที่ดินเดิมได้มั้ย

สำหรับคำถามว่าเราสามารถสร้างบ้าน ต่อเติมบ้านบนที่ดินเดิมได้มั้ย? คำตอบคือ สามารถทำได้ แต่ต้องมีการขออนุญาตและแบบบ้านต้องเป็นไปตามรายละเอียดในพระราชบัญญัติควบคุมอาคาร ไม่ใช่ว่าจู่ ๆ อยากสร้างก็สร้างได้เลย ยกเว้นแต่จะเป็นการก่อสร้างที่ไม่ต้องขออนุญาตจึงจะสามารถสร้างได้เลย

การก่อสร้างแบบไหนที่ไม่ต้องขออนุญาต

อย่างที่กล่าวไปข้างต้นว่าการก่อสร้างต่อเติมบ้านต้องมีการขออนุญาตกับสำนักงานเขตในพื้นที่นั้น ๆ ก่อนก่อสร้าง แต่ก็มีการก่อสร้างต่อเติมบ้านที่ไม่ต้องขออนุญาต ซึ่งแบ่งออกเป็น 5 กรณี ดังนี้

การเพิ่มหรือลดเนื้อที่ของพื้นบ้านในชั้นใดชั้นหนึ่งรวมกันไม่เกิน 5 ตารางเมตร
การเพิ่มหรือลดเนื้อที่ของหลังคารวมกันไม่เกิน 5 ตารางเมตร
การเปลี่ยนแปลงโครงสร้างของอาคารด้วยวัสดุที่มีขนาด จำนวน และชนิดของวัสดุที่เหมือนของเดิม
การเปลี่ยนแปลงส่วนต่อเติมที่ไม่ได้มีผลกระทบต่อโครงสร้างของอาคาร โดยใช้วัสดุชนิดเดียวกับของเดิม หรือวัสดุอื่น ๆ ที่แตกต่างออกไป และการเปลี่ยนแปลงนั้นจะต้องไม่สร้างน้ำหนักเพิ่มเติมให้กับโครงสร้างเกิน 10%
การเปลี่ยนแปลง ต่อเติม เพิ่ม ลด เนื้อที่ส่วนใด ๆ ก็ตามในบ้านที่ไม่ใช่ส่วนที่เป็นโครงสร้างอาคาร และไม่เพิ่มน้ำหนักให้แก่โครงสร้างเกิน 10% ของโครงสร้างเดิม

ข้อควรรู้ก่อนสร้างบ้าน ต่อเติมบ้าน

การสร้างบ้านหรือต่อเติมบ้าน ไม่ว่าจะเป็นการต่อเติมห้องครัว ต่อเติมโรงรถหน้าบ้าน บางทีอาจไม่สามารถสร้างตามที่เราวาดฝันไว้ได้ 100% เพราะต้องสร้างตามที่ พระราชบัญญัติควบคุมอาคาร กำหนดไว้ ซึ่งข้อควรรู้ก่อนสร้างบ้าน ต่อเติมบ้าน ที่เราควรศึกษามีดังนี้

ไม่สามารถสร้างบ้านเต็มพื้นที่ได้

ต้องมีที่ว่างอย่างน้อย 30% ในที่ดิน ซึ่งที่ว่างนั้นเราอาจใช้ทำประโยชน์อย่างอื่นได้ เช่น ปลูกต้นไม้ พืชผักสวนครัว เป็นต้น ทั้งนี้ยังเป็นไปเพื่อประโยชน์ ดังต่อไปนี้

เพื่อความปลอดภัยด้านอัคคีภัย ในกรณีที่หากเกิดเหตุอัคคีภัย รถดับเพลิงและเจ้าหน้าที่จะสามารถเข้าไปปฎิบัติหน้าที่ได้สะดวกมากขึ้น
เพื่อสุขอนามัยที่ดี หากบ้านแต่ละหลังมีการสร้างที่อยู่ติดรั้วจนเกินไป อาจเกิดปัญหาทั้งเรื่องแสง กลิ่นหรือเสียงรบกวนจากบ้านข้าง ๆได้ ทั้งนี้การมีพื้นที่ว่างยังทำให้อากาศถ่ายเทได้สะดวกอีกด้วย
เพื่อการก่อสร้างและซ่อมแซมอาคาร ในกรณีที่มีการก่อสร้างการเว้นพื้นที่จะทำให้ช่างหรือผู้รับเหมาทำงานสะดวกขึ้น ไม่ว่าจะเป็นการทาสี ฉาบปูน อีกทั้งยังเป็นการทำให้การก่อสร้างอยู่ในเขตพื้นที่ของตัวเองไม่รบกวนบ้านข้าง ๆ อีกด้วย

ระยะร่นบ้านแถว

บ้านแถวมีระยะร่นที่ต้องคำนึงถึงตามพระราชบัญญัติควบคุมอาคาร ดังนี้

บ้านแถวที่ไม่อยู่ริมทางสาธารณะต้องมีถนนด้านหน้าใช้ร่วมกันกว้างไม่น้อยกว่า 6 เมตร
บ้านแถวที่มีด้านข้างใกล้เขตที่ดินของผู้อื่น ต้องมีที่ว่างระหว่างด้านข้างของบ้านแถวกับที่ดินของผู้อื่นไม่น้อยกว่า 2 เมตร เว้นแต่บ้านแถวที่ก่อสร้างขึ้นทดแทนอาคารเดิมโดยมีพื้นที่ไม่มากกว่าพื้นทีของอาคารเดิมและมีความสูงไม่เกิน 12 เมตร

ระยะร่นจากแนวถนน

เนื่องจากถนนเป็นพื้นที่สาธารณะ กฎหมายจึงมีการกำหนดเอาไว้ว่าต้องมีระยะห่างจากถนนเท่าไหร่ ซึ่งตัวบ้านที่อยู่ริมถนนต้องมีระยะห่างจากกึ่งกลางถนนสาธารณะอย่างน้อย 3 เมตร โดยวัดจากกึ่งกลางถนนสาธารณะที่มีความกว้างน้อยกว่า 6 เมตร และสำหรับอาคารที่สูงเกิน 2 ชั้นหรือเกิน 8 เมตร มีรายละเอียด ดังนี้

ถ้าถนนสาธารณะนั้นมีความกว้างน้อยกว่า 10 เมตร ให้ร่นแนวอาคารห่างจากกึ่งกลางถนนสาธารณะ อย่างน้อย 6 เมตร
ถ้าถนนสาธารณะนั้นมีความกว้างตั้งแต่ 10 เมตรขึ้นไป แต่ไม่เกิน 20 เมตร ให้ร่นแนวอาคารห่างจาก เขตถนนสาธารณะอย่างน้อย 1 ใน 10 ของความกว้างของถนนสาธารณะ
ถ้าถนนสาธารณะนั้นมีความกว้างเกิน 20 เมตรขึ้นไป ให้ร่นแนวอาคารห่างจากเขตถนนสาธารณะ อย่างน้อย 2 เมตร

ระยะถอยร่นจากที่ดินข้างเคียง

ใครที่ต้องการต่อเติมข้างบ้านต้องศึกษาระยะถอยร่นที่ดินข้างเคียงให้ดี ซึ่งกฎหมายได้กำหนดให้ตัวบ้านต้องเว้นระยะ ห่างจากรั้วไม่น้อยกว่า 50 เซนติเมตร แต่หากต้องการเว้นระยะน้อยกว่านั้น ต้องให้เพื่อนบ้านเซ็นยินยอมเป็นลายลักษณ์อักษร เพื่อไม่ให้เกิดปัญหาภายหลัง ซึ่งมีรายละเอียดเพิ่มเติมดังนี้

อาคารด้านที่ชิดกับที่ดินเอกชน ช่องเปิดประตู หน้าต่าง ช่องระบายอากาศ หรือริมระเบียงสำหรับชั้น 2 ลงมา หรือสูงไม่เกิน 9 เมตร ต้องอยู่ห่างจากเขตที่ดินไม่น้อยกว่า 2 เมตร
อาคารสูง 3 ชั้นขึ้นไป หรือมีความสูงเกิน 9 เมตร ต้องอยู่ห่างจากเขตที่ดินไม่น้อยกว่า 3 เมตร
อาคารที่มีความสูงไม่เกิน 15 เมตร ต้องมีที่ว่างโดยรอบอาคารไม่น้อยกว่า 1 เมตร ยกเว้นบ้านพักอาศัยที่มีพื้นที่ไม่เกิน 300 ตารางเมตร
อาคารที่มีความสูงเกิน 15 เมตร ต้องมีที่ว่างโดยรอบอาคารไม่น้อยกว่า 2 เมตร

สำหรับใครที่อยากศึกษาเพิ่มเติมเกี่ยวกับการกู้เงินสร้างบ้าน สามารถตามไปอ่านกันได้ที่ 5 ขั้นตอนกู้เงินปลูกบ้านบนที่ดินของตัวเอง กันได้เลยครับ

เอกสารที่ต้องเตรียมเพื่อขออนุญาตก่อสร้าง

หลังจากที่เราได้ให้สถาปนิกออกแบบบ้านตรงกับความต้องการของเราและตรงกับที่กำหนดไว้ในพระราชบัญญัติควบคุมอาคารแล้ว เราต้องเตรียมเอกสารเพื่อไปขออนุญาตก่อสร้างต่อเติมบ้านที่สำนักงานเขตในพื้นที่นั้น ๆ

เพื่อให้การก่อสร้างต่อเติมบ้านสามารถดำเนินไปด้วยความเรียบร้อย เราควรเตรียมเอกสารให้พร้อม ซึ่งเอกสารที่ต้องเตรียมมีดังนี้

สำเนาบัตรประจำตัวประชาชนและสำเนาทะเบียนบ้านของผู้ขออนุญาต ในกรณีที่ผู้ขออนุญาตและเจ้าของที่ดินไม่ใช่คนเดียวกัน ต้องเตรียมของเจ้าของที่ดินอีก 1 ชุดด้วย
แบบก่อสร้างอาคาร แผนผัง และรายการประกอบแบบของอาคารที่จะก่อสร้าง อย่างละ 5 ชุด โดยต้องเป็นแบบก่อสร้างที่มีวิศวกร และสถาปนิกเป็นผู้เซ็นรับรองแบบครบถ้วน
หนังสือรับรองผู้ประกอบวิชาชีพของสถาปนิกผู้ออกแบบบ้าน และวิศวกรผู้ควบคุมการก่อสร้าง พร้อมสำเนาบัตรประจำตัว
สำเนาโฉนดที่ดินที่จะทำการก่อสร้าง จำนวน 1 ชุด หรือเอกสารสิทธิ์อื่น ๆ ที่แสดงถึงการครอบครองที่ดิน ถ้าเป็นการเช่าที่ดินต้องมีหนังสือยินยอมให้ก่อสร้างจากเจ้าของที่ดินด้วย

สำหรับใครที่อยากศึกษารายละเอียดเพิ่มเติมเกี่ยวกับเอกสารสิทธิ์ที่ดิน สามารถตามไปอ่านกันได้ที่ เรื่องน่ารู้ชวนคิด เอกสารสิทธิ์เกี่ยวกับที่ดิน กันได้เลยครับ

ขั้นตอนการขออนุญาตก่อสร้าง

หลังจากเตรียมเอกสารกันพร้อมแล้ว ก็เริ่มขออนุญาตก่อสร้างกันได้เลย ซึ่งขั้นตอนในการขออนุญาตก่อสร้างต่อเติมบ้าน มีคร่าว ๆ ดังนี้ครับ

ผู้ขออนุญาตก่อสร้างไปติดต่อกับสำนักงานเขตที่ดูแลพื้นที่เขตก่อสร้าง ถ้าอยู่ในพื้นที่ต่างจังหวัดสามารถติดต่อได้ที่สำนักงานปกครองส่วนท้องถิ่นในเขตของตัวเอง
เขียนคำร้องพร้อมแนบหลักฐานเอกสารที่เตรียมไว้ให้ครบถ้วน เจ้าหน้าที่จะทำการตรวจสอบแบบการก่อสร้างว่ามีความถูกต้องปลอดภัยตามพระราชบัญญัติควบคุมอาคารหรือไม่ ถ้าผ่านแล้ว เจ้าหน้าที่จะให้หนังสืออนุญาตก่อสร้างกับผู้ขอ
เมื่อได้รับหนังสืออนุญาตจากเจ้าหน้าที่แล้ว ผู้ขออนุญาตสามารถทำการก่อสร้าง ต่อเติมบ้านได้ทันที

กรณีที่ไม่ผ่านการตรวจสอบ เจ้าหน้าที่จะแจ้งว่าแบบแปลนการก่อสร้างที่เราได้ยื่นขออนุญาตนั้นมีความบกพร่องในเรื่องใด ซึ่งเราต้องไปแก้ไขข้อบกพร่องนั้นและมายื่นขออนุญาตอีกครั้ง

โทษหากสร้างบ้าน ต่อเติมบ้านผิดแบบหรือไม่ขออนุญาต

การขออนุญาตในการก่อสร้างต่อเติมบ้านเป็นเรื่องที่สำคัญ แต่บางคนอาจเพิกเฉยหรือได้ใบอนุญาตก่อสร้างมาแล้วแต่กลับไม่ก่อสร้างตามแบบที่ได้ยื่นขอไป ซึ่งกฎหมายได้กำหนดบทลงโทษเอาไว้ ดังนี้

หากไม่มีการขออนุญาต สร้างบ้าน ต่อเติมบ้านผิดไปจากแบบแปลนที่ยื่นขอไว้ เจ้าของบ้านมีโทษจำคุกไม่เกิน 3 เดือน หรือปรับไม่เกิน 60,000 บาท หรือทั้งจำทั้งปรับ และปรับอีกวันละไม่เกิน 10,000 บาท จนกว่าจะปฏิบัติให้ถูกต้อง
หากเจ้าของบ้านถูกร้องเรียนจากเพื่อนบ้าน มีการสร้างบ้าน ต่อเติมบ้านผิดกฎหมายจริง จะต้องโทษจำคุกไม่เกิน 6 เดือน หรือปรับไม่เกิน 100,000 บาท หรือทั้งจำทั้งปรับ และปรับอีกวันละไม่เกิน 30,000 บาท จนกว่าจะปฏิบัติให้ถูกต้อง

บทสรุป

จะเห็นได้ว่าการต่อเติมบ้าน ไม่ว่าจะเป็นการต่อเติมข้างบ้าน ต่อเติมครัว ต่อเติมโรงรถหน้าบ้าน มีรายละเอียดที่เราต้องคำนึงถึงก่อดำเนินการก่อสร้าง และต้องยื่นขออนุญาตรวมถึงต้องก่อสร้างตามแบบที่ได้ยื่นไว้กับสำนักงานเขตในพื้นที่

อย่างไรก็ตามนี่เป็นเพียงข้อมูลเบื้องต้นเท่านั้น ก่อนทำการสร้างบ้าน ต่อเติมบ้าน ทุกคนอย่าลืมศึกษารายละเอียดเพิ่มเติมหรือปรึกษาเจ้าหน้าที่ผู้เชี่ยวชาญก่อนดำเนินการก่อสร้างด้วยนะครับ

สำหรับใครที่กำลังมองหาซื้อที่ดินเพื่อสร้างบ้านหรือต่อเติมบ้านในขอนแก่นอยู่ สามารถเข้ามาเลือกชม ประกาศซื้อขายที่ดินขอนแก่น ได้ที่เว็บไซต์ขอนแก่นน่าอยู่ แหล่งรวมประกาศขายที่ดินสวย ๆ ทำเลฮิตในขอนแก่นกว่า 400 แห่ง และยังมีสาระน่ารู้ต่าง ๆ เกี่ยวกับการซื้อขายที่ดินที่น่าสนใจมาให้ทุกคนได้อ่านกันอีกด้วย

บทความแนะนำ

อ้างอิง

กดติดตาม "ขอนแก่นน่าอยู่" เพื่อ หาบ้านมือ 1, หาคอนโด, บ้านมือ 2, ที่ดิน รวมถึงหาเช่า/หอพักทั่วเมืองขอนแก่นเพิ่มเติมได้ที่บนเว็บไซต์