อัปเดต กลุ่มหุ้นอสังหามีอะไรบ้าง ? พร้อม 10 ข้อควรรู้ก่อนลงทุน

ปฏิเสธไม่ได้เลยครับว่า ในพอร์ตการลงทุนที่เน้นความมั่งคั่งอย่างยั่งยืน จะมี “อสังหาริมทรัพย์” เป็นหนึ่งในสินทรัพย์หลักเสมอ แต่สำหรับใครที่ไม่อยากแบกรับภาระในการดูแลเศรษฐกิจหรือบริหารคนเช่าด้วยตัวเอง การลงทุนในหุ้นต่าง ๆ คือทางเลือกที่ตอบโจทย์ที่สุดครับ

โดยวันนี้น้อง “น่าอยู่” จะพาทุกคนไปอัปเดตว่าหุ้นอสังหา มีอะไรบ้าง พร้อมเจาะลึก 10 เหตุผลสำคัญที่นักลงทุนต้องรู้ก่อนตัดสินใจ เพื่อให้การลงทุนของทุกคนคุ้มค่าและเกิดประโยชน์สูงสุดครับ

ทำไม "หุ้นอสังหา" ถึงเป็นเป้าหมายหลักของนักลงทุนสาย Passive Income?

สาเหตุที่หุ้นอสังหา ปันผลดี กลายเป็นขวัญใจของสาย Passive Income ก็เพราะธุรกิจนี้มีกระแสเงินสดที่ค่อนข้างชัดเจนครับ โดยเฉพาะบริษัทที่มีรายได้จากการเช่าหรือมีโครงการที่ทยอยโอนต่อเนื่อง ทำให้บริษัทสามารถจัดสรรกำไรมาจ่ายปันผลได้ในอัตราที่สูงกว่าดอกเบี้ยเงินฝากธนาคารหลายเท่า ทำให้นักลงทุนหลายคนหันมาเลือกสะสมหุ้นกลุ่มนี้เพื่อรอรับเงินปันผลเป็นรายได้เสริมแบบไม่ต้องลงแรงให้เหนื่อย

อัปเดต หุ้นอสังหา มีอะไรบ้าง? แบ่งกลุ่มให้ดูง่าย

การจะลงทุนในหุ้นอสังหาให้สำเร็จ เราต้องแยกให้ออกก่อนครับว่าบริษัทนั้นทำธุรกิจแบบไหน เพราะความเสี่ยงและจังหวะการจ่ายปันผลจะแตกต่างกันไปตามโมเดลธุรกิจ ซึ่งในตลาดหุ้นไทยเราสามารถแบ่ง หุ้นอสังหา ออกเป็น 3 กลุ่มหลักๆ ตามลักษณะของสินค้าและการรับรู้รายได้ดังนี้

1. กลุ่มที่พักอาศัย

กลุ่มนี้คือ “สายสร้างเพื่อขาย” โดยรายได้หลักมาจากการพัฒนาบ้านเดี่ยว ทาวน์โฮมและคอนโด ซึ่งถ้าโอนกรรมสิทธิ์ให้ลูกค้าเสร็จ บริษัทก็จะรับรายได้ก้อนใหญ่เลยทันที และหุ้นอสังหากลุ่มนี้มักจะมีกำไรที่น่าสนใจตามยอดโอนในแต่ละไตรมาส รวมทั้งเป็นหุ้นอสังหา ปันผลที่ดีมากที่สุดกลุ่มหนึ่ง

2. กลุ่มอสังหาฯ เพื่อการพาณิชย์และเช่า

หุ้นอสังหากลุ่มนี้ตอบโจทย์คนที่ชอบความสม่ำเสมอและมั่นคง เพราะรายได้หลักมาจากค่าเช่าพื้นที่ในห้างสรรพสินค้า อาคารสำนักงาน หรือโรงแรม ซึ่งจะทยอยรับรู้รายได้เป็นรายเดือนหรือรายปี ทำให้กระแสเงินสดมีความนิ่งและผันผวนน้อยกว่ากลุ่มที่ขายบ้านอย่างเดียว เหมาะสำหรับนักลงทุนที่เน้นความมั่นคงในระยะยาว

3. กลุ่มนิคมอุตสาหกรรม

หุ้นอสังหากลุ่มนี้ถือเป็นการรวมกันของทั้ง 2 กลุ่มที่กล่าวมาครับ เพราะมีทั้งการขายที่ดินผืนใหญ่ให้โรงงาน (ได้รับเงินก้อน) และการเช่าคลังสินค้าหรือขายระบบสาธารณูปโภค (รายได้สม่ำเสมอ) หุ้นกลุ่มนี้จะเติบโตได้ดีมากเมื่อมีการย้ายฐานการผลิตสินค้าจากต่างชาติเข้ามาในไทย โดยเฉพาะในพื้นที่ EEC ซึ่งถือเป็นกลุ่มที่มีกำไรต่อหน่วยค่อนข้างสูง

สำหรับใครที่กำลังหากองทุนอสังหาเพื่อลดหย่อนภาษี สามารถคลิกดูที่บทความ กองทุนอสังหาที่น่าสนใจ พร้อมเตรียมวางแผนลดหย่อนภาษีง่าย ๆ ได้เลยครับ

10 ปัจจัยต้องเช็ก! ก่อนตัดสินใจลงทุนในหุ้นอสังหา

การลงทุนใน หุ้นอสังหา คือการลงทุนในพื้นฐานความต้องการของคนในสังคม ที่ขับเคลื่อนเศรษฐกิจมหาศาล ถ้าใครกำลังมองหาเหตุผลว่าทำไมกลุ่มธุรกิจนี้ถึงน่าสนใจ หรือต้องเช็กอะไรบ้างก่อนวางแผนลงทุนหุ้นอสังหา เราได้รวบรวม 10 ปัจจัยสำคัญที่จะช่วยให้เพื่อน ๆ มองภาพรวมของธุรกิจนี้ได้ชัดเจนยิ่งขึ้นครับ

1. ธุรกิจที่มีความต้องการเพิ่มขึ้นตลอด

อสังหาหรือบ้านเป็นปัจจัย 4 ที่คนเราขาดไม่ได้ ไม่ว่าเศรษฐกิจหรือหุ้นอสังหาจะเป็นยังไงความต้องการที่อยู่อาศัยใหม่ ก็ยังคงเพิ่มขึ้นเรื่อย ๆ ตามการขยายตัวของครอบครัวและการย้ายถิ่นฐาน ขณะที่ที่ดินสำหรับพัฒนาโครงการอสังหาต่าง ๆ มีจำกัด ธุรกิจนี้เลยมีความยั่งยืนสูงมากถึงแม้บางช่วงตลาดอาจจะมีอุปสงค์และอุปทานไม่สมดุลกันบ้าง แต่สุดท้ายจะปรับเข้าหาจุดที่เหมาะสมกันได้เสมอ

2. คู่แข่งต่างชาติเข้ามาแข่งขันได้ยาก

ตลาดหุ้นอสังหาไทยมีเกราะป้องกันตามกฎหมายที่แข็งแกร่งมาก การที่บริษัทต่างชาติจะเข้ามาทำธุรกิจเองโดยตรงอาจจะทำได้ยาก และมีข้อจำกัดสูง ซึ่งทำให้เราเห็นภาพการร่วมทุนระหว่างบริษัทไทยกับบริษัทต่างชาติมากกว่าการเป็นคู่แข่งกันโดยตรง การแข่งขันเลยกระจุกตัวอยู่ในกลุ่มผู้ประกอบการในประเทศไทยที่มีข้อได้เปรียบเสียเปรียบใกล้เคียงกัน

3. รูปแบบธุรกิจที่เข้าใจง่าย และจับต้องได้

เสน่ห์ของรุ่นอสังหาคือเราสามารถวิเคราะห์ข้อมูลที่ซับซ้อนได้ง่าย การเดินเข้าไปดูโครงการจริง สังเกตทำเล ตรวจสอบคุณภาพงานก่อสร้าง และดูการตอบรับของลูกค้าในช่วงเวลานั้น ความเป็นรูปธรรมนี้ช่วยให้นักลงทุนติดตามความเป็นไปได้และลดความเสี่ยงจากการเข้าซื้อธุรกิจที่ไม่เข้าใจได้ครับ

4. มาตรการและนโยบายภาครัฐ

ในบริบทหุ้นอสังหาถือเป็นฟันเฟืองใหญ่ของ GDP ประเทศ ภาครัฐจึงมีการดูแลอย่างต่อเนื่อง ไม่ว่าจะเป็นนโยบายการลดค่าโอน-จดจำนอง บ้านหรือคอนโด เหลือ 0.01% การอัดฉีดสินเชื่อดอกเบี้ยต่ำผ่านธนาคารรัฐ และการปรับเกณฑ์ LTV โดยมาตรการเหล่านี้คือตัวช่วยสำคัญที่จะกระตุ้นให้เกิดแรงซื้อครั้งใหญ่ ซึ่งส่งผลดีโดยตรงต่อราคาหุ้นอสังหา

5. คาดการณ์รายได้และกำไรล่วงหน้าได้

เขาได้เปรียบสำคัญคือระบบยอดจอง (Presale) และยอดรอโอน (Backlog) ที่นักลงทุนสามารถคำนวณกำไรในอนาคตได้ค่อนข้างแม่นยำจากยอดขายที่รอรับรู้รายได้ รวมถึงสามารถติดตามความคืบหน้าของการก่อสร้างโครงการต่าง ๆ ได้อย่างเป็นระบบ ความชัดเจนของข้อมูลจะช่วยลดความเสี่ยงจากการคาดเดาและสร้างโอกาสทำกำไรที่สมเหตุสมผลมากขึ้นครับ

6. มีตัวเลือกหุ้นให้ลงทุนเยอะ

ในตลาดหลักทรัพย์ฯ มีบริษัทในกลุ่มพัฒนาอสังหาให้เลือกมากกว่า 40 บริษัท ซึ่งความหลากหลายนี้ทำให้นักลงทุนมีโอกาสเลือกบริษัทตามที่ชอบ ไม่ว่าจะเป็นบริษัทขนาดใหญ่ที่มั่นคง หรือขนาดกลางที่เติบโตเร็ว รวมถึงยังสามารถใช้กลยุทธ์การสลับตัวเล่น (Switching) ให้สอดคล้องกับจังหวะของตลาดได้ตลอดเวลา

7. ราคาหุ้นมักจะถูกและให้ปันผลสูง

โดยปกติ หุ้นอสังหา ปันผลดี จะติดโผอันดับต้น ๆ เสมอ เพราะหุ้นกลุ่มนี้จะมีค่าอัตราส่วนราคาต่อกำไร (P/E Ratio) ต่ำกว่าตลาดประมาณ 30-50% ในขณะที่จ่ายเงินปันผลได้สม่ำเสมอและในอัตราผลตอบแทนจากการลงทุนที่สูง (High Yield) การถือครองหุ้นอสังหาขนาดใหญ่ที่มีพื้นฐานดีจึงเป็นกลยุทธ์ยอดนิยมสำหรับนักลงทุนที่ต้องการกระแสเงินสดต่อเนื่องในระยะยาว

8. มีโอกาสทำกำไรจากเหตุการณ์ใหม่ ๆ ได้บ่อย

ราคาหุ้นอสังหาจะตอบสนองต่อข่าวสารที่เป็นบวกต่อกำไรในอนาคต เช่นการเปิดตัวโครงการในทำเลทองคำ แล้วยอดจองเต็มแบบรวดเร็ว การเข้าซื้อที่ดินราคาถูกแต่มีศักยภาพสูง หรือแม้แต่การปรับตัวลงของราคาวัสดุก่อสร้าง ซึ่งปัจจัยเหล่านี้ก็ล้วนสร้างแรงส่งให้ราคาหุ้นขยับขึ้นได้บ่อยมากครับ

9. ราคาต่อหุ้นต่ำ ทำให้ซื้อง่ายขายคล่อง

หุ้นอสังหาส่วนใหญ่มีราคาต่อหน่วยไม่สูงมาก (มักจะต่ำกว่า 10 บาท) ซึ่งเป็นมิตรกับทั้งนักลงทุนรายย่อยและรายใหญ่ การที่ราคาเข้าถึงง่ายช่วยให้เกิดสภาพคล่องในการซื้อขายสูง เปลี่ยนมือได้ง่าย ซึ่งเป็นปัจจัยการลดความเสี่ยงการลงทุนในหุ้น

10. ให้ผลตอบแทนชนะตลาดในระยะยาว

จากสถิติย้อนหลัง หุ้นอสังหา ได้ให้ผลตอบแทนรวมที่ “ชนะตลาด” (SET Index) อย่างมีนัยสำคัญ โดยเฉพาะในปีที่เศรษฐกิจฟื้นตัว ผลตอบแทนสามารถพุ่งสูงขึ้นได้หลายเท่าเมื่อเทียบกับดัชนีรวม ถึงแม้จะมีความผันผวนตามวิกฤตและเหตุการณ์ที่เกิดขึ้นในบ้านเราบ้าง แต่ในระยะยาวกลุ่มอสังหาส่วนใหญ่ก็สร้างส่วนต่างราคาและเงินปันผลที่น่าประทับใจเสมอครับ

คำถามที่พบบ่อย

1. หุ้นอสังหา เหมาะกับใคร ?

หุ้นอสังหาเหมาะกับนักลงทุนที่เน้น “เงินปันผล” และต้องการสินทรัพย์ที่ช่วยป้องกันเงินเฟ้อ รวมถึงนักลงทุนที่ชอบวิเคราะห์จากสินทรัพย์ที่จับต้องได้จริง ถ้าเพื่อน ๆ เป็นกลุ่มที่อยากได้รายได้สม่ำเสมอและรับความเสี่ยงได้ในระดับปานกลาง หุ้นอสังหาก็อาจจะเป็นคำตอบที่ดีที่สุดครับ

2. ซื้อหุ้นอสังหา ตอนไหนดีที่สุด ?

จังหวะที่ดีที่สุดคือช่วงที่ “อัตราดอกเบี้ยเป็นขาลง” หรือช่วงที่รัฐบาลประกาศมาตรการกระตุ้นอสังหาครับ นอกจากนี้ นักลงทุนสายปันผลมักจะเริ่มสะสมก่อนช่วงประกาศจ่ายปันผลประมาณ 1-2 ไตรมาส เพื่อให้ได้ต้นทุนที่ต่ำและ Yield ที่สูงครับ

3. หุ้นอสังหา vs กองทุนอสังหา (REITs) เลือกแบบไหนดี ?

เลือกหุ้นอสังหา ถ้าต้องการกำไรจากราคาหุ้น (Capital Gain) และพร้อมเติบโตไปกับยอดขายบริษัท แต่เลือก กองทุนอสังหา (REITs) ถ้าต้องการความนิ่งของปันผลจากค่าเช่าเป็นหลัก โดยไม่ต้องการความผันผวนจากการบริหารงานก่อสร้างครับ

บทส่งท้าย

สรุปแล้วการลงทุนใน หุ้นอสังหา คือโอกาสที่ดีในการสร้างความมั่งคั่งระยะยาวควบคู่ไปกับเงินปันผลที่คุ้มค่า แต่ไม่ว่าคุณจะเลือกถือหุ้นกลุ่มไหน สิ่งสำคัญที่สุดคือการเลือกบริษัทที่มีโครงการคุณภาพและอยู่ในทำเลที่มีศักยภาพครับ

และสำหรับใครที่กำลังมองหาที่อยู่อาศัยจริง ๆ ไม่ว่าจะเป็นบ้านเดี่ยว, บ้านแฝด, คอนโดและทาวน์โฮม เพื่อใช้เป็นสินทรัพย์ในอนาคต สามารถเข้ามาเลือกชมโครงการที่ตอบโจทย์ได้ที่เว็บไซต์ "น่าอยู่" ที่รวมข้อมูลโครงการและสาระความรู้เรื่องการลงทุนไว้อีกเพียบ