ก่อนกู้ต้องอ่าน! LTV คืออะไร? วิธีคำนวณวงเงินกู้สูงสุด

การซื้อบ้านไม่ว่าจะเป็นบ้านมือหนึ่ง หรือคอนโด ในปัจจุบัน ไม่ได้ดูแค่ราคาบ้านอย่างเดียว แต่เรายังต้องพิจารณา “วงเงินกู้” ที่ธนาคารสามารถปล่อยให้ได้ ซึ่งหนึ่งในปัจจัยสำคัญที่ส่งผลโดยตรงคือ มาตรการ LTV หรือ Loan to Value ใครที่กำลังวางแผนซื้อบ้านอาจรู้จักคำนี้มาแล้ว แต่ยังไม่เข้าใจว่ามีผลต่อการกู้บ้านยังไง

เดี๋ยววันนี้น้อง “น่าอยู่” จะพาทุกคนไปทำความเข้าใจตั้งแต่ความหมายของ LTV วิธีคำนวณ และอัปเดตมาตรการล่าสุด ไปจนถึงสิ่งที่ควรรู้ก่อนยื่นกู้ เพื่อการวางแผนซื้อบ้านที่รอบคอบและตรงกับงบประมาณมากที่สุดครับ

LTV คืออะไร ?

LTV หรือ Loan to Value คือ อัตราส่วนระหว่างวงเงินสินเชื่อที่ธนาคารให้กู้กับมูลค่าหลักประกัน ซึ่งโดยทั่วไปก็คือราคาซื้อขายบ้านหรือราคาประเมินจากธนาคาร (แล้วแต่ว่าใครให้ราคาต่ำกว่า) มาตรการ LTV ถูกเอามาใช้เพื่อควบคุมความเสี่ยงด้านสินเชื่อ ป้องกันการก่อหนี้เกินตัว และช่วยรักษาความมั่นคงของระบบการเงิน โดยธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) จะเป็นผู้กำหนดกรอบแนวทางให้สถาบันการเงินเอาไปใช้

LTV คำนวณอย่างไร ?

การคำนวณ LTV เป็นเรื่องพื้นฐานที่คนกู้บ้านควรรู้ เพราะช่วยให้เห็นภาพชัดเจนว่าธนาคารจะให้กู้ได้สูงสุดเท่าไหร่ โดยหลักการคำนวณคือ (วงเงินกู้ ÷ มูลค่าบ้าน) × 100

เพื่อให้เข้าใจง่ายขึ้น สามารถสรุปขั้นตอนคำนวณดังนี้ครับ

• นำ วงเงินกู้ (Loan) ที่ธนาคารให้ ÷ ราคาบ้านหรือราคาประเมิน (Value)
• × ด้วย 100 เพื่อดูสัดส่วนเป็นเปอร์เซ็นต์
• ตัวเลขที่ได้ คือค่า LTV

ตัวอย่าง: ถ้าบ้านมีราคา 3,000,000 บาท และธนาคารอนุมัติวงเงินกู้ 2,700,000

• 2,700,000 ÷ 3,000,000 × 100 = LTV 90%

แสดงว่าเราต้องเตรียมเงินดาวน์เองอีกประมาณ 10% ของราคาบ้าน ยิ่งค่า LTV ต่ำเท่าไหร่ เงินดาวน์ยิ่งสูงขึ้น

อัปเดตมาตรการ LTV ปี 2569

มาตรการ LTV มีการปรับเปลี่ยนตามสภาวะเศรษฐกิจเป็นระยะ ซึ่งในช่วงที่ผ่านมา ธนาคารแห่งประเทศไทยได้ผ่อนคลายเงื่อนไขบางส่วนชั่วคราว โดยมีผลตั้งแต่ 1 พฤษภาคม 2568 - 30 มิถุนายน 2569 ทำให้ผู้ซื้อบ้านบางกลุ่มสามารถขอสินเชื่อได้สูงสุดถึง 100% ของมูลค่าบ้าน ซึ่งต่างจากเมื่อก่อนที่ต้องวางดาวน์สูงมาก

โดยแนวทางมาตรการ LTV ปี 2569 มีดังนี้

• ผู้ซื้อบ้านหรือคอนโด ราคาต่ำกว่า 10 ล้าน ตั้งแต่สัญญาที่ 2-3 ขึ้นไป มีโอกาสขอกู้ได้เต็ม 100%
• ผู้ซื้อบ้านหรือคอนโด ราคา 10 ล้านขึ้นไป แม้จะเป็นสัญญาแรก ก็มีโอกาสขอกู้ได้เต็ม 100% ช่วยลดภาระเงินดาวน์ ทำให้ผู้ที่มีความพร้อมด้านรายได้ แต่มีเงินก้อนจำกัด เข้าถึงการซื้อบ้านได้ง่ายขึ้น

%LTV คืออัตราสูงสุดที่กู้ได้ ดังนั้นก่อนที่ทุกคนจะยื่นกู้ ควรตรวจสอบเงื่อนไขล่าสุดจากธนาคารที่สนใจอีกครั้งนะครับ

ประโยชน์ของ LTV มีอะไรบ้าง ?

แม้มาตรการ LTV อาจทำให้ผู้กู้ต้องเตรียมเงินดาวน์เยอะขึ้นในบางกรณี แต่ก็มีประโยชน์ในระยะยาวหลายด้าน เช่น

• ช่วยลดความเสี่ยงการก่อหนี้เกินกำลังของผู้ซื้อ โดยการกำหนดเพดานวงเงินกู้ ทำให้ผู้ซื้อประเมินกำลังผ่อนบ้านของตัวเองได้รอบคอบมากขึ้น
• ส่งเสริมวินัยทางการเงิน ทำให้ผู้กู้มีเงินสำรองก่อนเป็นหนี้ก้อนใหญ่ ซึ่งการเตรียมเงินดาวน์ล่วงหน้า ช่วยให้ผู้กู้มีเงินออมและวางแผนการเงินก่อนตัดสินใจซื้อบ้านได้จริง
• ช่วยรักษาความมั่นคงของระบบสินเชื่อและตลาดอสังหาริมทรัพย์ เพื่อป้องกันการเก็งกำไรและควบคุมการปล่อยสินเชื่อเกินตัว ทำให้ตลาดซื้อขายบ้านและคอนโดเติบโตได้อย่างสมดุล
• ลดโอกาสเกิดปัญหาหนี้เสีย (NPL) ในระบบธนาคาร ดังนั้นเมื่อผู้กู้มีภาระหนี้เหมาะสมกับรายได้ จะช่วยลดความเสี่ยงในการผิดนัดชำระ และส่งผลดีต่อระบบการเงินโดยรวม

มาตรการผ่อนปรนอื่น ๆ มีอะไรบ้าง ?

นอกจาก LTV แล้ว ภาครัฐและสถาบันการเงินยังมีมาตรการอื่น ๆ ที่ช่วยลดภาระของผู้ซื้อบ้าน โดยเฉพาะในช่วงวันโอนและเริ่มต้นการผ่อน ซึ่งควรพิจารณาควบคู่กัน เพื่อวางแผนซื้อบ้านได้คุ้มค่าที่สุด

1. การลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนอง เป็นมาตรการที่ช่วยลดค่าใช้จ่ายก้อนใหญ่ในวันโอนกรรมสิทธิ์ เหมาะกับผู้ซื้อบ้านหลังแรกหรือบ้านเพื่ออยู่อาศัย
2. โปรโมชันอัตราดอกเบี้ยพิเศษช่วงแรกจากธนาคาร ซึ่งหลายธนาคารเสนออัตราดอกเบี้ยคงที่ต่ำในช่วง 1-3 ปีแรก ช่วยลดภาระการผ่อนในช่วงเริ่มต้นของการเป็นเจ้าของบ้าน
3. เงื่อนไขสินเชื่อที่ยืดหยุ่นมากขึ้นในบางกลุ่มผู้ซื้อ เช่น การพิจารณารายได้หลายแหล่ง หรือการกู้ร่วมกับครอบครัว เพื่อเพิ่มโอกาสได้รับอนุมัติสินเชื่อ

เงื่อนไขการกู้ร่วมตามมาตรการ LTV

กรณีกู้ร่วมไม่ว่าจะเป็นบิดามารดา คู่สมรส หรือบุตร ธนาคารจะพิจารณา LTV จากมูลค่าหลักประกัน แต่จะเอารายได้และภาระหนี้ของผู้กู้ทุกคนมาคำนวณความสามารถในการผ่อนชำระร่วมกันด้วย แม้การกู้ร่วมจะช่วยเพิ่มโอกาสในการได้รับวงเงินสูงขึ้น แต่ก็ไม่ได้หมายความว่าจะสามารถหลีกเลี่ยงข้อจำกัดของมาตรการ LTV ได้ทั้งหมด

ใครได้รับผลกระทบจากมาตรการ LTV บ้าง ?

มาตรการ LTV ไม่ได้ส่งผลกับผู้ซื้อบ้านแค่กลุ่มเดียว แต่ยังครอบคลุมตั้งแต่ผู้ซื้อเพื่ออยู่อาศัย นักลงทุน ไปจนถึงผู้ประกอบการและสถาบันการเงิน โดยแต่ละกลุ่มได้รับผลกระทบที่แตกต่างกัน ดังนี้

1. กลุ่มผู้ซื้อบ้าน-คอนโดเพื่ออยู่อาศัย

กลุ่มผู้ซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริงถือเป็นกลุ่มหลักที่ได้รับผลจากมาตรการ LTV โดยระดับผลกระทบขึ้นอยู่กับจำนวนสัญญาที่ถือครอง

• ผู้ซื้อบ้านหลังแรก ได้รับผลกระทบที่น้อยสุด และในหลายช่วงถือว่าเป็นกลุ่มที่ได้รับประโยชน์โดยเฉพาะที่อยู่อาศัยในระดับราคาไม่สูงมาก ขอสินเชื่อได้เยอะ เงินดาวน์ไม่สูงมาก
• ผู้ซื้อบ้านหลังที่ 2 เป็นกลุ่มที่เริ่มได้รับผลกระทบอย่างชัดเจน เนื่องจากมาตรการ LTV จะกำหนดให้กู้ได้ในอัตราที่ลดลง ทำให้ต้องวางเงินดาวน์เพิ่มขึ้น
• ผู้ซื้อบ้าน 3 หลังขึ้นไป ได้รับผลกระทบที่มากสุด เพราะเพดานวงเงินกู้ไม่สูง ทำให้ต้องใช้เงินดาวน์ที่เยอะขึ้น ซึ่งเป็นกลไกที่ช่วยลดการซื้อสะสมเพื่อเก็งกำไรในตลาดอสังหาฯ

2. กลุ่มผู้ซื้อเพื่อการลงทุน

นักลงทุนอสังหาริมทรัพย์ได้รับผลโดยตรง เพราะจากการลงทุนส่วนใหญ่จะเป็นการซื้ออสังหาฯ ตั้งแต่สัญญาที่สองขึ้นไป ส่งผลให้ต้องใช้เงินทุนเริ่มต้นหรือเงินดาวน์สูงขึ้น และทำให้การลงทุนเน้นผลตอบแทนระยะยาวมากกว่าการเก็งกำไรในระยะสั้น

3. เจ้าของโครงการอสังหาริมทรัพย์

มาตรการ LTV มีผลต่อยอดขายของโครงการโดยตรง ในช่วงที่มีการผ่อนคลายเกณฑ์ LTV มักช่วยกระตุ้นการตัดสินใจซื้อได้มากขึ้น แต่ถ้าหมดช่วงการผ่อนคลายชั่วคราว ตลาดอาจเกิดการชะลอตัว ทำให้ผู้ประกอบการต้องปรับกลยุทธ์การขายให้สอดคล้องกับกำลังผู้ซื้อในตลาด

4. สถาบันการเงิน

สถาบันการเงินเป็นหน่วยงานที่ต้องใช้มาตรการ LTV มาใช้ ซึ่งช่วยให้สามารถบริหารความเสี่ยงด้านสินเชื่อได้ดีขึ้น ลดโอกาสเกิดหนี้เสียในระยะยาว แต่ถ้าช่วงที่มาตรการเข้มงวด อาจทำให้ปริมาณการปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัยลดลง ส่งผลให้เกิดการแข่งขันและการเติบโตของตลาดสินเชื่อบ้านตามมา

สรุป LTV คืออะไร ?

LTV คือเครื่องมือสำคัญที่ช่วยกำหนดกรอบการกู้ซื้อบ้านให้เหมาะสมกับความสามารถทางการเงินของผู้กู้ การเข้าใจวิธีคำนวณและเงื่อนไขของ LTV จะช่วยให้ทุกคนวางแผนเงินดาวน์และเลือกบ้านได้ตรงงบประมาณมากขึ้น ก่อนยื่นกู้ควรศึกษามาตรการล่าสุด เปรียบเทียบเงื่อนไขแต่ละธนาคาร และประเมินภาระผ่อนในระยะยาวอย่างรอบคอบ

คำถามที่พบบ่อย

ก่อนยื่นกู้ซื้อบ้าน หลายคนอาจมีคำถามเกี่ยวกับมาตรการ LTV และเงื่อนไขสินเชื่อ เพื่อช่วยให้ทุกคนเข้าใจเกี่ยวกับ LTV ง่ายขึ้น เราได้รวบรวมคำถามยอดฮิตสำหรับผู้ที่วางแผนซื้อบ้านมาไว้ให้ดังนี้ครับ

1. NPL คืออะไร

Answer: NPL (Non-Performing Loan) หรือ หนี้เสีย คือสินเชื่อที่ค้างชำระเกินระยะเวลาที่กำหนด ซึ่งเป็นสิ่งที่ธนาคารพยายามลดความเสี่ยงผ่านมาตรการ LTV

2. LTV มีผลต่อการรีไฟแนนซ์ไหม

Answer: มีผลในบางกรณี โดยเฉพาะการรีไฟแนนซ์ที่ต้องการวงเงินเพิ่ม ธนาคารจะเอา LTV มาพิจารณาร่วมกับมูลค่าหลักประกันปัจจุบัน

3. กู้ร่วมจะคำนวณ LTV อย่างไร

Answer: ธนาคารจะประเมิน วงเงินของผู้กู้ร่วมทั้งหมด แล้ว ÷ มูลค่าบ้านเพื่อประกอบการอนุมัติ

บทส่งท้าย

มาตรการ LTV เป็นเรื่องที่คนกำลังจะซื้อบ้านไม่ควรมองข้าม เพราะมีผลโดยตรงต่อวงเงินกู้และเงินดาวน์ที่ต้องเตรียม การทำความเข้าใจ LTV อย่างถูกต้องจะทำให้การวางแผนซื้อบ้านเป็นไปอย่างราบรื่น และลดความเสี่ยงทางการเงิน

และสำหรับใครที่กำลังวางแผนซื้อบ้านมือหนึ่ง ควบคู่ไปกับการวางแผนงบประมาณตามมาตรการ LTV การเลือกบ้านให้เหมาะกับกำลังผ่อนก็สำคัญไม่แพ้กัน สามารถเข้าไปเลือกชมบ้านเดี่ยว, บ้านแฝด, คอนโดและทาวน์โฮม ได้ที่เว็บไซต์ “น่าอยู่” ที่รวบรวมข้อมูลโครงการและสาระน่ารู้เกี่ยวกับบ้าน การเงินไว้ครบ จบ ในเว็บเดียว