เจาะลึกขั้นตอนโอนบ้านให้ลูก มีเงื่อนไข ใช้เอกสารอะไรบ้าง ?

การส่งต่อมรดกเป็นเรื่องที่พ่อแม่หลายคนให้ความสำคัญ โดยเฉพาะ "บ้าน" รวมถึงที่ดิน ซึ่งเป็นสินทรัพย์ที่มีมูลค่าสูง ดังนั้นการวางแผนส่งต่อให้ลูกจึงต้องทำให้ถูกต้องตามกฎหมายเพื่อความสบายใจและประหยัดค่าใช้จ่ายที่สุด

และถ้าเพื่อน ๆ สงสัยว่าโอนบ้านให้ลูก เสียค่าอะไรบ้าง หรือ โอนบ้านให้ลูก ใช้เอกสารอะไรบ้าง วันนี้น้อง “น่าอยู่” จะมาสรุปทุกอย่างให้แบบเข้าใจง่าย ๆ กันครับ

เช็กเงื่อนไขให้ชัด ก่อนโอนบ้านให้ลูก

ก่อนอื่นต้องเข้าใจก่อนว่า การโอนบ้านให้ลูก ในทางกฎหมายเรียกว่า "การให้โดยเสน่หา" ซึ่งจะมีเงื่อนไขสำคัญที่พ่อแม่ต้องเช็กก่อนจะโอนบ้านให้ลูกคือ

• อายุของลูก:  ตามกฎหมายมีการกำหนดอายุขั้นต่ำสำหรับ ลูกที่ยังไม่บรรลุนิติภาวะ (อายุไม่ถึง 20 ปี) จะสามารถรับโอนบ้านได้ ก็ต่อเมื่อให้พ่อแม่ยินยอมและดำเนินการด้วยสิทธิ์ผู้แทนโดยชอบธรรม
• ความสัมพันธ์: สิทธิประโยชน์ทางภาษีจะขึ้นอยู่กับว่าลูกนั้นเป็น "ลูกที่ชอบด้วยกฎหมาย" ไหม ซึ่งจะมีผลโดยตรงต่อค่าใช้จ่ายครับ

โอนบ้านให้ลูก เสียค่าอะไรบ้าง ?

หลายคนอาจจะกังวลเรื่องค่าโอนที่ดินให้กับกรมที่ดิน ซึ่งการโอนบ้านให้ลูกมีค่าดำเนินการถูกกว่าการซื้อขายทั่วไปอีกครับ แต่ราคาจะต่างกันตามสถานะของบุตรดังนี้

1. โอนบ้านให้ลูกที่ชอบด้วยกฎหมาย

ข้อดีของการจดทะเบียนสมรส คือ ลูกที่เกิดขณะพ่อแม่จดทะเบียนสมรส หรือพ่อมีการจดทะเบียนรับรองบุตรแล้ว กรณีนี้จะเสียค่าโอนน้อยที่สุด

• ค่าธรรมเนียมการโอน: 0.5% ของราคาประเมิน
• ค่าอากรแสตมป์: 0.5% ของราคาประเมิน
• ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย: ได้รับยกเว้น (กรณีมูลค่าสินทรัพย์ไม่เกิน 20 ล้านบาท ส่วนที่เกินเสีย 5%)

2. โอนบ้านให้ลูกที่มิชอบด้วยกฎหมาย

ลูกที่มิชอบด้วยกฎหมาย คือลูกนอกสมรสที่พ่อไม่ได้จดทะเบียนรับรองบุตร กรณีนี้ค่าใช้จ่ายจะสูงกว่าครับ

• ค่าธรรมเนียมการโอน: 0.5% ของราคาประเมิน
• ค่าอากรแสตมป์: 0.5% (หรือภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% หากถือครองไม่ถึง 5 ปี)
• ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย: ต้องเสียตามอัตราภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา (หักค่าใช้จ่ายได้ 50%) ซึ่งจะแพงกว่าการโอนให้ลูกในสมรส

จะโอนบ้านให้ลูก ทำยังไง ใช้เอกสารอะไรบ้าง ?

เพื่อให้การโอนเสร็จไวภายในวันเดียว การเตรียมเอกสารสำคัญ คือหัวใจสำคัญครับ ซึ่งเอกสารหลักที่ต้องมีคือ โฉนดที่ดินตัวจริง บัตรประชาชน และทะเบียนบ้าน ของทั้งสองฝ่าย รวมถึง สูติบัตร เพื่อยืนยันความสัมพันธ์ โดยแบ่งเป็นแต่ละกรณีดังนี้

1. กรณีพ่อหรือแม่มาโอนแค่คนเดียว

ในกรณีที่คุณพ่อหรือคุณแม่ไม่สะดวกมาดำเนินการพร้อมกันทั้งคู่ ถ้าฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งมาแค่คนเดียว สิ่งสำคัญที่สุดคือ

• หนังสือให้ความยินยอมในการทำนิติกรรมของคู่สมรส
• สำเนาบัตรประชาชนของคู่สมรสที่ไม่ได้มา (เซ็นสำเนาถูกต้อง)
• สำเนาทะเบียนบ้านของคู่สมรสที่ไม่ได้มา (เซ็นสำเนาถูกต้อง)
• โฉนดที่ดินฉบับจริง

2. กรณีพ่อและแม่มาโอนด้วยกัน

กรณีถ้ามาโอนบ้านให้ลูกพร้อมกันทั้งครอบครัว พ่อ แม่ ลูก จะเป็นวิธีที่ง่ายและเร็วสุดครับ โดยจะต้องเตรียมเอกสารสำคัญ

• โฉนดที่ดินฉบับจริง
• สำเนาบัตรประชาชนของพ่อ แม่ และลูก (เซ็นสำเนาถูกต้อง)
• สำเนาทะเบียนบ้านของพ่อ แม่ และลูก (เซ็นสำเนาถูกต้อง)
• ทะเบียนสมรส (ถ้ามี)

3. กรณีลูกมอบอำนาจให้คนอื่นมาแทน

กรณีถ้าเกิดว่าลูกไม่สะดวกมาเซ็นรับโอนด้วยตนเอง สามารถมอบหมายให้ผู้อื่นมาดำเนินการแทนได้ครับ โดยต้องใช้

• หนังสือมอบอำนาจ (ท.ด.21)
• สำเนาบัตรประชาชนลูกที่เป็นผู้มอบอำนาจ (เซ็นสำเนาถูกต้อง)
• สำเนาทะเบียนบ้านลูกที่เป็นผู้มอบอำนาจ (เซ็นสำเนาถูกต้อง)
• บัตรประชาชน ตัวจริง ของผู้รับมอบอำนาจ
• ทะเบียนบ้าน ตัวจริง ของผู้รับมอบอำนาจ

4. กรณีมีพินัยกรรมให้ผู้อื่นจัดการแทน

ในกรณีที่เจ้าของกรรมสิทธิ์เสียชีวิตก่อน การโอนจะเป็นลักษณะการจัดการมรดกที่ต้องใช้พินัยกรรมให้ผู้อื่นมาจัดการแทนครับ โดยเอกสารสำคัญที่ต้องเตรียมคือ

• โฉนดที่ดินฉบับจริง
• คำสั่งศาลหรือพินัยกรรมที่ระบุชัดเจนว่าให้ใครเป็นผู้จัดการมรดก
• ใบมรณบัตรของผู้เสียชีวิต
• บัตรประชาชน ตัวจริง ของผู้จัดการมรดก
• ทะเบียนบ้าน ตัวจริง ของผู้จัดการมรดก

5. ขั้นตอนการโอนบ้านให้ลูก

ถ้าเราเตรียมเอกสารครบแล้ว และเพื่อให้การโอนบ้านให้ลูก หรือโอนที่ดินให้ลูกใช้เวลาและขั้นตอนที่ไม่ยุ่งยาก ควรเริ่มจาก

1. จองคิวออนไลน์ผ่านแอปฯ e-QLands เพื่อประหยัดเวลา

• สำหรับ iOS ดาวน์โหลด
• สำหรับ Android ดาวน์โหลด

2. ยื่นเอกสารและคำขอที่สำนักงานที่ดิน

3. เจ้าหน้าที่ประเมินราคาทุนทรัพย์และแจ้งค่าธรรมเนียมภาษี

4. ชำระเงินที่ฝ่ายการเงิน

5. สุดท้ายคือการรอรับโฉนดที่มีชื่อลูกเป็นเจ้าของใหม่ครับ

โอนบ้านให้ลูก มีข้อดีอย่างไร ?

การโอนบ้านให้ลูกไม่ใช่แค่การเปลี่ยนชื่อในโฉนดอย่างเดียว แต่การโอนนี้ถือเป็นกลยุทธ์การบริหารจัดการทรัพย์สินที่ดี เพราะมีข้อดีหลายด้านที่พ่อแม่ควรรู้

• ประหยัดภาษีและค่าใช้จ่าย: การโอนให้ลูก "โดยเสน่หา" มีอัตราค่าธรรมเนียมที่ถูกกว่าการโอนแบบซื้อขายทั่วไปมาก โดยเฉพาะการ โอนบ้านให้ลูก ที่ชอบด้วยกฎหมาย จะได้รับการยกเว้นภาษีเงินได้ถ้ามูลค่าไม่เกิน 20 ล้านบาท
• ส่งต่อความมั่นคงให้ลูกตั้งตัวได้เร็วขึ้น: การให้ลูกเป็นเจ้าของสินทรัพย์ตั้งแต่อายุยังน้อย ช่วยให้ลูกมีรากฐานทางการเงินที่มั่นคง สามารถเอาไปใช้ต่อยอดเป็นหลักประกันในอนาคตได้
• ช่วยวางแผนสินทรัพย์และลดปัญหาครอบครัว: การโอนบ้านให้ลูกอย่างชัดเจนในวันที่พ่อแม่ยังมีชีวิตอยู่ ถึงแม้จะเป็นช่วงขอลดดอกเบี้ยบ้าน ก็สามารถช่วยลดขั้นตอนความยุ่งยากของการจัดการมรดก และป้องกันความขัดแย้งระหว่างทายาทที่อาจเกิดขึ้นในอนาคตได้ครับ

คำถามที่พบบ่อย

1. โอนบ้านให้ลูก เสียค่าอะไรบ้าง ?

สำหรับการ โอนบ้านให้ลูก ที่ชอบด้วยกฎหมาย ค่าใช้จ่ายหลักที่ต้องเตรียมไปคือ

• 1.ค่าธรรมเนียมการโอน 0.5% ของราคาประเมิน
• 2.ค่าอากรแสตมป์ 0.5% ของราคาประเมิน

รวมแล้วประมาณ 1% ของราคาประเมิน ซึ่งถือว่าคุ้มค่ามากเมื่อเทียบกับการโอนประเภทอื่นที่อาจต้องเสียสูงถึง 2-5% เลยครับ

2. ลูกยังไม่บรรลุนิติภาวะ โอนบ้านให้ลูกได้ไหม ?

ได้ครับ พ่อแม่สามารถโอนบ้านหรือที่ดินให้ลูกที่ยังอายุไม่ถึง 20 ปีได้เลย โดยในขั้นตอนที่กรมที่ดิน พ่อแม่จะเป็นผู้ลงนามแทนในฐานะผู้แทนโดยชอบธรรม แล้วชื่อในโฉนดจะเป็นชื่อของลูกทันที

3. โอนบ้านให้ลูกบุญธรรมได้ไหม ?

สามารถทำได้ครับ แต่มีเงื่อนไขสำคัญคือ ต้องมีการจดทะเบียนรับบุตรบุญธรรมอย่างถูกต้องตามกฎหมาย เท่านั้น ถึงจะได้รับสิทธิ์เสียค่าธรรมเนียมและภาษีในอัตรา "พ่อแม่มอบให้ลูก" (0.5%) ถ้าไม่ได้จดทะเบียนรับรองบุตรบุญธรรม ทางกรมที่ดินจะถือว่าเป็นการโอนให้บุคคลทั่วไป ซึ่งจะต้องเสียค่าธรรมเนียมการโอน 2% และเสียภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่ายตามปกติ

บทส่งท้าย

การโอนบ้านให้ลูกคือการวางรากฐานความมั่นคงที่จับต้องได้ ไม่ว่าเพื่อน ๆ จะเลือกบริหารสินทรัพย์ในรูปแบบไหน สิ่งสำคัญที่สุดคือการวางแผนทางกฎหมายอย่างรอบคอบเพื่อมอบผลประโยชน์สูงสุดให้กับลูก ๆ ครับ

และสำหรับใครที่กำลังมองหาที่อยู่อาศัยเพื่อสร้างมรดกในอนาคต ไม่ว่าจะเป็นบ้านเดี่ยว, บ้านแฝด, คอนโดและทาวน์โฮม ทำเลดี สามารถเข้ามาเลือกชมโครงการที่ตอบโจทย์และคุ้มค่าได้ที่เว็บไซต์ "น่าอยู่" แหล่งรวมข้อมูลโครงการและสาระความรู้เรื่องอสังหาริมทรัพย์ที่ครบครันที่สุดครับ