หลายคนอาจจะยังไม่รู้ว่า “ที่ดินผืนเดียวกัน” ถ้ามีการแบ่งที่ดินที่ต่างกัน มูลค่าของที่ดินแปลงนั้นอาจเพิ่มขึ้นได้หลายเท่า! ไม่ว่าจะแบ่งที่ดินให้ลูก หรือจะมองหาโอกาสสร้างกำไรจากการแบ่งที่ดินขาย ดังนั้นถ้าเรารู้วิธีวางแผนการจัดการทรัพย์สินอย่างมืออาชีพก็จะช่วยเพิ่มมูลค่าที่ดินให้เราได้ไม่ยากครับ
โดยในบทความนี้น้อง “น่าอยู่” จะพาเพื่อน ๆ ไปเจาะลึกข้อมูลการแบ่งที่ดิน การรังวัด กฎหมายจัดสรรที่ดินพร้อมสรุปเอกสาร และค่าใช้จ่ายที่ต้องใช้ ก่อนไปขอยื่นสำนักงานที่ดินได้อย่างมั่นใจ
การแบ่งที่ดิน คือ การแยกสิทธิการถือครองกรรมสิทธิ์จากโฉนดใบเดียวออกเป็นโฉนดหลายใบตามจำนวนแปลงที่ต้องการ ซึ่งมีความสำคัญต่อการบริหารจัดการทรัพย์สิน โดยเฉพาะการสร้างมูลค่าเพิ่มให้กับที่ดินนั้น ๆ และที่ดินผืนใหญ่ที่มีราคาสูง พอเอามาแบ่งแปลงย่อยแล้วอาจเพิ่มโอกาสในการแบ่งขายได้มากกว่า รวมถึงช่วยลดความขัดแย้งที่อาจจะเกิดขึ้นในการจัดการมรดกด้วยครับ
ก่อนจะเริ่มดำเนินการ เราต้องระบุให้ชัดเจนก่อนครับว่าการขอแบ่งที่ดินครั้งนี้ จัดอยู่ในประเภทไหน เพราะส่งผลโดยตรงต่อเอกสาร และค่าใช้จ่ายที่คุณต้องเตรียม โดยทั่วไปกรมที่ดินจะแบ่งประเภทการขอออกเป็น 3 รูปแบบหลัก ๆ ดังนี้ครับ
การแบ่งแยกที่ดินในนามเดิม คือการขอแยกโฉนดแปลงย่อยออกมาโดยที่ “ชื่อเจ้าของ” ในโฉนดทุกใบยังเป็นชื่อเดิมทั้งหมด ซึ่งการแบ่งในรูปแบบนี้ก็เพื่อจัดระเบียบพื้นที่ดินให้เป็นสัดส่วน หรือเตรียมความพร้อมก่อนการประกาศขายแปลงย่อยในอนาคต แถมยังทำให้ที่ดินดูมีการจัดการที่เป็นระบบ และเพิ่มความน่าเชื่อถือ
การแบ่งที่ดินให้ลูกถือเป็นการแบ่งแยกพร้อมโอนกรรมสิทธิ์ให้ทายาทเลยทันที ซึ่งกระบวนการนี้มักมีความละเอียดอ่อนในการจัดสรรที่ดินของลูกทุกแปลงมีมูลค่าเท่ากัน และไม่กลายเป็นที่ดินตาบอด
และสำหรับการแบ่งที่ดินประเภทนี้ กฎหมายจะให้สิทธิประโยชน์ทางภาษีค่อนข้างเยอะ เจ้าของที่ดินควรศึกษาว่าใครมีสิทธิได้รับการแบ่งโฉนดที่ดินมรดกบ้าง เพื่อศึกษาข้อกฎหมายมรดกครับ
การแบ่งที่ดินขายเป็นกลยุทธ์ยอดฮิตสำหรับเจ้าของที่ดินที่ต้องการเปลี่ยนทรัพย์สินเป็นเงินก้อน โดยการแบ่งแปลงให้เล็กลงเพื่อตอบโจทย์ความต้องการของผู้ที่มองหาที่ดินในราคาที่จับต้องได้ ซึ่งสิ่งสำคัญคือการทำสัญญาจะซื้อจะขาย เพราะเป็นเอกสารคุ้มครองทั้งผู้ซื้อและผู้ขาย
ถ้าเราตัดสินใจได้แล้วว่าจะแบ่งที่ดินแบบไหน ขั้นตอนต่อไปคือการเตรียมตัวให้พร้อมสำหรับยื่นขอทำเรื่องกับสำนักงานที่ดินครับ ซึ่งกระบวนการนี้ใช้เวลาหลายเดือน ดังนั้นเราจึงควรทำความเข้าใจถึงขั้นตอน และเตรียมเอกสารให้ครบถ้วนตั้งแต่วันแรก
การเตรียมเอกสารเป็นขั้นตอนแรกที่เจ้าของที่ดินต้องเตรียมให้ถูกต้อง ครบถ้วน โดยเอกสารหลักที่สำนักงานที่ดินเรียกตรวจมักจะประกอบไปด้วยรายการดังต่อไปนี้ครับ
หลังจากที่เราเตรียมเอกสารครบแล้ว ให้ดำเนินการตามขั้นตอนมาตรฐานของกรมที่ดินดังนี้
เรื่องงบประมาณคือสิ่งที่หลายคนให้ความสนใจเรื่องแบ่งที่ดิน ค่าใช้จ่ายต่าง ๆ เพราะเจ้าของที่ดินมักเจอค่าใช้จ่ายแฝงหน้างานที่ไม่ได้เตรียมตัวไว้ก่อน ซึ่งน้อง “น่าอยู่” สรุปมาให้เห็นภาพกว้าง ๆ เพื่อการบริหารจัดการเงินครับ
ค่าใช้จ่ายในการขอแบ่งแยกที่ดินไม่ได้มีแค่ค่าธรรมเนียมที่เคาน์เตอร์เท่านั้น แต่ยังประกอบไปด้วยรายการย่อยดังนี้ครับ
กรมที่ดินมีเกณฑ์การคำนวณที่ละเอียด โดนจะแปรผันตามเนื้อที่ และจำนวนแปลงที่ขอแบ่งครับ ตัวอย่างเช่น ถ้าเราขอแบ่งที่ดินในจำนวนแปลงเยอะ ค่าปักหลักเขต และค่าธรรมเนียมคำขอก็จะสูงขึ้นตามไปด้วย
และนอกจากค่ารังวัดที่ดินแล้ว อย่าลืมคำนวณศึกษาค่าใช้จ่ายการโอนขายที่ดินเผื่อไว้ด้วยในกรณีวางแผนจะแบ่งที่ดินขาย ทันทีหลังจากที่โฉนดแยกใบเสร็จเรียบร้อย เพราะค่าภาษี และค่าโอนมักเป็นสัดส่วนค่าใช้จ่ายที่เยอะที่สุดครับ
สิ่งที่เจ้าของที่ดินต้องรู้ คือ “พ.ร.บ. จัดสรรที่ดิน (ฉบับที่ 3) ปี 2568” ที่มีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 1 มีนาคม 2569 ซึ่งตามกฎหมายกำหนดไว้ว่า ถ้ามีการแบ่งที่ดินรวมแปลงคงเหลือแล้วได้ตั้งแต่ 10 แปลงขึ้นไป จะถือเป็นการ “จัดสรรที่ดิน” ทันที ซึ่งมีกำหนดที่ยุ่งยาก และซับซ้อนกว่าการแบ่งที่ดินทั่วไป
กรณีถ้าเข้าข่ายจัดสรรที่ดิน จะต้องขออนุญาตจากคณะกรรมการจัดสรรที่ดินจังหวัด ต้องปฏิบัติตามมาตรฐานใหม่ที่เข้มงวดเพื่อคุ้มครองผู้ซื้อ ได้แก่
การแบ่งที่ดินคือ การสร้างโอกาส และมูลค่าให้กับทรัพย์สินที่ดินของตัวเอง ไม่ว่าจะเป็นการแบ่งที่ดินให้ลูก เพื่อส่งต่อความมั่นคง หรือการแบ่งที่ดินขาย เพื่อสร้างผลกำไร ก็ต้องมีการวางแผนที่รอบคอบ และทำตามขั้นตอนของกฎหมายที่เคร่งครัด
และสำหรับใครกำลังมองหาที่ดินแปลงสวย ทำเลดี สามารถเข้ามาดูข้อมูลขายที่ดิน เพิ่มเติมได้ที่เว็บไซต์ “น่าอยู่” แหล่งรวมสาระเรื่องบ้าน และที่ดินให้แบบครบครัน
Answer: ระยะเวลานับตั้งแต่ยื่นเรื่องจนถึงได้รับโฉนดใหม่จะใช้เวลาประมาณ 90-150 วัน ขึ้นอยู่กับคิวรังวัดของสำนักงานที่ดินในพื้นที่นั้น ๆ
Answer: แบ่งได้ครับ แต่ต้องได้รับหนังสือยินยอมจากธนาคาร หรือผู้รับจำนองก่อน
Answer: การแบ่งที่ดินให้ลูกจะเสียค่าธรรมเนียมการโอน 0.5% ของราคาประเมิน และหักภาษี ณ ที่จ่าย 1%
