หมดสัญญาแล้วผู้ให้เช่าไม่คืนเงินประกัน ต้องทำอย่างไร

เมื่อหมดสัญญาเช่าบ้าน หรือสัญญาเช่าคอนโดแล้ว ผู้ให้เช่าไม่คืนเงินประกัน สิ่งแรกที่ผู้เช่าควรทำคือ ตรวจสอบสัญญาและหลักฐานการส่งมอบห้องว่ามีความเสียหายหรือหนี้ค้างชำระไหม เพราะผู้ให้เช่าไม่สามารถหักเงินประกันตามใจได้

ดังนั้น ถ้าเจอปัญหาผู้ให้เช่าไม่คืนเงินประกัน อย่าเพิ่งยอมรับว่าถูกหักเงินค่าประกัน แต่ควรตรวจสอบสิทธิและศึกษาวิธีรับมือที่เราสรุปมาให้ในบทความนี้ก่อนครับ

กฎหมายคุ้มครองผู้บริโภคกำหนดเงื่อนไขการคืนเงินประกันไว้ว่าอย่างไร

ตามประกาศควบคุมสัญญาเช่าที่อยู่อาศัย สคบ. ที่ใช้มาตั้งแต่วันที่ 4 กันยายน 2568 ได้กำหนดมาตรฐานสัญญาสำหรับธุรกิจให้เช่าอาคารเพื่ออยู่อาศัย เพื่อป้องกันการกำหนดเงื่อนไขที่เอาเปรียบผู้เช่า โดยหลักสำคัญที่ผู้เช่าควรรู้ ได้แก่

• สัญญาต้องระบุจำนวนเงินประกันและค่าเช่าล่วงหน้าอย่างชัดเจน
• เงินประกันและค่าเช่าล่วงหน้ารวมกันต้องไม่เกิน 3 เดือนของค่าเช่ารายเดือน
• ผู้ให้เช่าต้องใช้ข้อสัญญาที่เป็นไปตามแบบมาตรฐานที่กฎหมายกำหนดเมื่อเข้าข่ายธุรกิจควบคุมสัญญา
• ไม่ควรกำหนดเงื่อนไขให้ผู้ให้เช่าสามารถริบเงินประกันโดยไม่มีเหตุอันสมควร
• ถ้ามีการหักเงินจากเงินประกัน ควรมีเหตุผลและหลักฐานรองรับตามความเสียหายหรือหนี้ที่ผู้เช่าต้องรับผิด

สคบ. เองก็เคยดำเนินการกรณีผู้ให้เช่าไม่คืนเงินประกัน โดยพบการหักค่าใช้จ่ายบางรายการเกินจริง และมีการดำเนินการเพื่อเรียกร้องเงินคืนให้ผู้เช่า

สิทธิของผู้เช่าและระยะเวลาที่เจ้าของห้องต้องคืนเงินประกันคือเท่าไหร่

เมื่อสัญญาเช่าสิ้นสุดแล้วผู้ให้เช่าไม่คืนเงินประกัน ผู้เช่าควรตรวจสอบว่าห้องถูกส่งคืนในสภาพตามสัญญาและไม่มียอดค้างชำระ จากนั้นค่อยเช็กกำหนดเวลาคืนเงินประกัน ซึ่งถ้าไม่มีอะไรชำรุดหรือหนี้ค้างชำระ ผู้ให้เช่าต้องคืนเงินประกันภายใน 7 วันนับจากวันที่สัญญาสิ้นสุดลง 

และถ้าเกิดว่าผู้ให้เช่าไม่คืนเงินประกัน หลังพ้นระยะเวลาที่ควรคืน ผู้เช่าสามารถสอบถามและทวงถามเป็นลายลักษณ์อักษร พร้อมเก็บหลักฐานการติดต่อไว้ทั้งหมด

ข้ออ้างยอดฮิตแบบไหนบ้างที่เจ้าของห้องมักใช้หักเงินมัดจำโดยไม่เป็นธรรม

ผู้ให้เช่าไม่สามารถหักเงินประกันได้ทุกกรณี โดยเฉพาะค่าใช้จ่ายที่ไม่ได้เกิดจากความเสียหายที่ผู้เช่าทำ หรือเป็นแค่การเสื่อมสภาพจากการใช้งานตามปกติ ถ้าผู้ให้เช่าไม่คืนเงินประกัน ผู้เช่าควรขอรายละเอียด และหลักฐานประกอบทุกครั้ง เพื่อดูว่าค่าใช้จ่ายนั้นมีเหตุผล และเป็นไปตามเงื่อนไขการเช่าไหม 

1. ค่าทำความสะอาดบิ๊กคลีนนิ่งทั้งที่ผู้เช่าทำความสะอาดแล้ว 

หลายคนอาจเคยเจอกรณีทำความสะอาดห้องเรียบร้อยก่อนย้ายออก แต่พอถึงวันคืนห้องกลับถูกหักค่าทำความสะอาดเพิ่ม โดยอ้างอิงว่าต้องจ้างแม่บ้านมาทำความสะอาดอีกครั้ง ถ้าในสัญญาไม่ได้กำหนดไว้ชัดเจน หรือห้องไม่ได้มีสภาพสกปรกผิดปกติ ผู้เช่าก็สามารถสอบถามรายละเอียดค่าใช้จ่ายได้ครับ

2. รอยขีดข่วนหรือการรุดกร่อนเสื่อมสภาพตามการใช้งานปกติ  

อยู่ห้องไปนาน ๆ ก็เป็นเรื่องปกติที่จะมีร่องลอยเล็ก ๆ น้อย ๆ เช่น สีผนังซีด พื้นมีรอยเล็กน้อย หรือเฟอร์นิเจอร์มีร่องรอย จากการใช้งาน สิ่งเหล่านี้ควรแยกจากความเสียหายที่เกิดจากการใช้งาน หรือผู้เช่าทำให้เสียหายโดยตรง

3. ความเสียหายของเครื่องใช้ไฟฟ้าที่เกิดจากความเก่าหรือภัยธรรมชาติ  

เครื่องใช้ไฟฟ้าในห้อง ไม่ว่าจะเป็น ตู้เย็น เครื่องทำน้ำอุ่น หรืออุปกรณ์ต่าง ๆ ก็มีอายุการใช้งานและเสื่อมสภาพตามกาลเวลา ดังนั้นถ้าจู่  ๆ เครื่องเกิดเสียขึ้นมา ควรดูก่อนว่าเกิดจากการใช้งานของเรา หรือเป็นเพราะอุปกรณ์เก่าและเสื่อมสภาพ

วิธีเตรียมหลักฐานรับมือเพื่อป้องกันการโดนยึดเงินประกันต้องทำอย่างไร

วิธีรับมือที่ดีที่สุดกับปัญหาผู้ให้เช่าไม่คืนเงินประกัน คือการเก็บหลักฐานตั้งแต่วันแรกที่เข้าอยู่ โดยวิธีเตรียมหลักฐานต่าง ๆ มีดังนี้ครับ  

1. การทำบันทึกวิดีโอและภาพถ่ายรายละเอียดสภาพห้องวันย้ายเข้าและย้ายออก

ก่อนจะขนของเข้าห้อง ควรถ่ายภาพและวิดีโอสภาพห้องให้ครบ โดยเฉพาะจุดที่มีรอยอยู่ก่อนแล้ว เช่น ผนัง พื้น ประตู เฟอร์นิเจอร์ เครื่องใช้ไฟฟ้า ห้องน้ำ รวมถึงอุปกรณ์ต่าง ๆ และเมื่อถึงวันย้ายออก ควรถ่ายภาพมุมเดิมอีกครั้ง เพื่อเปรียบเทียบความเปลี่ยนแปลงของสภาพห้อง

2. การจัดทำเอกสารรายการตรวจรับมอบห้องเช่าพร้อมลายเซ็นสองฝ่าย

ถ้ามีรายการตรวจรับห้องหรือเอกสารระบุสภาพทรัพย์สิน ควรดูรายละเอียดให้ครบก่อนเซ็น เช่น จำนวนเฟอร์นิเจอร์ สภาพเครื่องใช้ไฟฟ้า รอยตำหนิ และอุปกรณ์ที่อยู่ภายในห้อง และเก็บสำเนาที่เซ็นชื่อทั้งสองฝ่ายไว้เป็นหลักฐาน

3. การจัดเก็บสลิปการโอนเงินและประวัติข้อความการติดต่อทั้งหมด  

หลักฐานทางการเงินและการติดต่อเป็นอีกส่วนสำคัญ ควรเก็บไว้ตั้งแต่วันที่จ่ายเงินประกัน หรือค่าเช่าจนถึงวันที่ย้ายออก เพื่อป้องกันปัญหาถ้าเกิดผู้ให้เช่าไม่คืนเงินประกัน โดยหลักฐานที่ควรเก็บ ได้แก่

• สลิปโอนเงินประกัน และค่าเช่า
• สัญญาเช่า 
• ใบรับเงิน 
• ภาพและวิดีโอสภาพห้อง
• เอกสารตรวจรับ หรือส่งมอบ
• ข้อความแชตกับผู้ให้เช่า 
• หลักฐานการแจ้งย้ายออก
• ข้อความหรือเอกสารแจ้งยอดเงินที่ถูกหัก 

หากเกิดปัญหาไม่ได้รับความเป็นธรรมผู้เช่าสามารถดำเนินคดีทางใดได้บ้าง

สำหรับใครที่เจอกรณีผู้ให้เช่าไม่คืนเงินประกัน หรือหักเงินโดยไม่มีเหตุผล ผู้เช่าอาจจะเริ่มจากการเก็บหลักฐานและเจรจากันก่อน แต่ถ้ายังคุยกันไม่รู้เรื่อง ก็ยังมีช่องทางให้ร้องเรียนหรือขอความช่วยเหลือได้ ดังนี้

1. การยื่นเรื่องร้องเรียนออนไลน์ผ่านช่องทาง สคบ.

เมื่อมีปัญหาผู้ให้เช่าไม่คืนเงินประกัน ผู้เช่าสามารถยื่นเรื่องร้องเรียนออนไลน์ต่อสำนักงานคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภค (สคบ.) ได้ โดยปัจจุบันมีช่องทางร้องเรียนออนไลน์ผ่านเว็บไซต์ ocpb.go.th รวมถึงแอปพลิเคชัน OCPB Connect และสามารถติดต่อสายด่วน 1166 ได้

การยื่นเรื่องควรเตรียมเอกสารที่จำเป็น ดังนี้ 

• สัญญาเช่า 
• หลักฐานการจ่ายเงินประกัน
• หลักฐานการส่งมอบห้อง 
• ภาพถ่ายหรือวิดีโอ 
• รายการเงินที่ผู้ให้เช่าหัก 
• ประวัติการเจรจาระหว่างผู้เช่าและผู้ให้เช่า 

และยิ่งเรามีหลักฐานครบ ก็ยิ่งช่วยให้เจ้าหน้าที่รับรู้ข้อเท็จจริงและพิจารณาเรื่องร้องเรียนได้ง่ายขึ้น

2. การปรึกษาและขอความช่วยเหลือฟ้องคดีฟรีกับสภาผู้บริโภค

อีกช่องทางหนึ่งคือการติดต่อสภาองค์กรของผู้บริโภค เพื่อขอคำปรึกษาและสอบถามแนวทางช่วยเหลือ โดยสภาผู้บริโภคมีข้อมูลและคู่มือเกี่ยวกับสิทธิของผู้เช่า รวมถึงปัญหาเงินประกันที่ไม่ได้รับคืน

ถ้าเรื่องทั้งหมดยังตกลงกันไม่ได้ ก็สามารถสอบถามเจ้าหน้าที่เพิ่มเติมได้ว่ากรณีของเราเข้าข่ายที่สภาผู้บริโภคสามารถช่วยเหลือหรือดำเนินคดีให้ได้ไหม เพราะการพิจารณาจะขึ้นอยู่กับข้อเท็จจริงและสถานะของคู่กรณี

3. การออกหนังสือทวงถามหรือดำเนินคดีผู้บริโภคที่ศาลแขวง  

ถ้าเจรจากันแล้วผู้ให้เช่าไม่คืนเงินประกัน ลองส่งหนังสือทวงถามเป็นลายลักษณ์อักษร โดยระบุยอดเงินที่ต้องการให้คืน เหตุผล และกำหนดวันที่ต้องการชำระ พร้อมเก็บหลักฐานการส่งไว้ให้ครบ และผู้เช่าสามารถพิจารณาฟ้องเป็นคดีผู้บริโภคได้ที่ศาลแขวงตามเขตที่อยู่ของผู้เช่าได้โดยไม่ต้องมีทนาย และไม่ต้องเสียค่าธรรมเนียมศาลครับ

บทส่งท้าย

ถ้าหมดสัญญาแล้วผู้ให้เช่าไม่คืนเงินประกัน ควรเช็กสัญญา เหตุผลที่ถูกหัก และเก็บหลักฐานให้ครบ ถ้าคุยกันไม่ลงตัวจึงค่อยร้องเรียนออนไลน์ หรือขอความช่วยเหลือผ่านช่องทาง สคบ. ส่วนใครที่กำลังหาที่อยู่ใหม่ ควรอ่านเงื่อนไขการเช่าและเรื่องเงินประกันให้ละเอียดก่อนตัดสินใจครับ

ถ้าอยากลองเปรียบเทียบตัวเลือกที่อยู่อาศัยก่อนตัดสินใจ สามารถเข้าไปดูข้อมูลเช่าคอนโด และรายละเอียดโครงการต่าง ๆ เพื่อเลือกที่อยู่ที่เหมาะกับงบและไลฟ์สไตล์ของตัวเองที่เว็บไซต์ “น่าอยู่” ได้เลยครับ 

คำถามที่พบบ่อย

1. ผู้ให้เช่าสามารถเก็บเงินประกันล่วงหน้ารวมกับค่าเช่าได้ไม่เกินกี่เดือน ?

สำหรับธุรกิจการให้เช่าอาคารเพื่ออยู่อาศัยที่อยู่ภายใต้ประกาศควบคุมสัญญา พ.ศ. 2568 เงินประกันรวมกับค่าเช่าล่วงหน้าต้องไม่เกิน 3 เดือนของค่าเช่ารายเดือน 

2. หากสัญญาเช่าเขียนระบุว่าจะริบเงินประกันทุกกรณีจะมีผลบังคับใช้ตามกฎหมายไหม ?

ไม่ได้แปลว่าจะริบเงินประกันได้ทุกกรณี โดยเฉพาะถ้าข้อความในสัญญาขัดกับกฎหมายหรือไม่เป็นธรรม ผู้เช่าควรขอเหตุผลและรายการค่าใช้จ่ายจากผู้ให้เช่าให้ชัดเจนก่อนครับ

3. การฟ้องคดีผู้บริโภคกรณีเงินประกันเช่าห้องมีค่าธรรมเนียมศาลหรือไม่ ?

โดยหลัก ผู้บริโภคที่ฟ้องคดีผู้บริโภคมีสิทธิได้รับยกเว้นค่าธรรมเนียมตามเงื่อนไขของกฎหมาย แต่แต่ละกรณีอาจมีรายละเอียดต่างกัน แนะนำให้เช็กกับศาลหรือหน่วยงานที่เกี่ยวข้องก่อนครับ