สำหรับใครที่อยากมีบ้านที่ตอบโจทย์ตัวเองมากที่สุด การกู้ซื้อที่ดินพร้อมสร้างบ้าน ถือเป็นตัวเลือกที่ดีมาก เพราะเราสามารถเลือกทำเล และคุมสเปกวัสดุเองได้หมด ถึงแม้ขั้นตอนจะดูยุ่งยากกว่าการซื้อโครงการบ้านจัดสรร แต่ถ้าเตรียมตัวดี เข้าใจหลักการประเมินราคา และงวดงานก่อสร้าง การมีบ้านในฝันบนที่ดินที่เลือกเองก็ไม่ใช่เรื่องยาก
กู้ซื้อที่ดินพร้อมสร้างบ้าน ต่างจากซื้อบ้านโครงการยังไง?
ต่างกันที่ความอิสระ และความซับซ้อนของสินเชื่อ เพราะการซื้อบ้านโครงการก็เหมือนการกู้เพื่อซื้อทรัพย์สินที่สำเร็จรูป แต่การกู้ซื้อที่ดินพร้อมสร้างบ้าน คือการกู้เพื่อซื้อที่ดินเปล่า และจ้างก่อสร้างไปพร้อมกัน ซึ่งต้องผ่านการพิจารณาวงเงินกู้ ที่จะถูกแบ่งเป็น 2 ส่วน คือค่าที่ดิน และค่าปลูกสร้างตามราคาประเมิน รวมถึงอัตราดอกเบี้ยแต่ละธนาคาร
เงื่อนไขการกู้ซื้อที่ดินพร้อมสร้างบ้านที่ธนาคารกำหนดมีอะไรบ้าง?
การเตรียมตัวให้พร้อมตามเงื่อนไขของธนาคารจะช่วยให้โอกาสอนุมัติสูงขึ้นครับ โดยเกณฑ์หลักที่ธนาคารใช้พิจารณาในการกู้ซื้อที่ดินพร้อมสร้างบ้าน มีดังนี้
- ลักษณะที่ดิน: ผู้กู้ต้องมีโฉนดที่ดิน (น.ส.4) และต้องมีทางสาธารณประโยชน์เข้าถึงอย่างถูกต้อง
- วงเงินกู้: ส่วนใหญ่ธนาคารจะปล่อยกู้ค่าที่ดินประมาณ 50-90% และค่าก่อสร้าง 100% ของสัญญาจ้าง แต่จะไม่เกินเพดานที่ธนาคารกำหนด
- ระยะเวลากู้: สามารถกู้ได้ยาวสูงสุดถึง 40 ปี (ขึ้นอยู่กับนโยบายของแต่ละธนาคาร) ตามเกณฑ์อายุของผู้กู้
ทำไมหลายคนอยากปลูกบ้านบนที่ดินที่เลือกเอง?
เหตุผลหลักคือ ต้องการความเป็นส่วนตัว และการจัดการพื้นที่ใช้สอยให้ตรงกับไลฟ์สไตล์ครับ เราสามารถเลือกทิศทางแดดของบ้านเพื่อรับแสงและลมได้อย่างอิสระ และการจัดการอัตราภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างได้อย่างมีประสิทธิภาพมากขึ้น รวมถึงยังสามารถเลือกผู้รับเหมาที่เราไว้ใจได้เองอีกด้วย
ยื่นกู้ซื้อที่ดินพร้อมสร้างบ้าน ต้องเตรียมเอกสารอะไรบ้าง?
การเตรียมเอกสาร เป็นสิ่งสำคัญที่จะบอกว่าการกู้ซื้อที่ดินพร้อมสร้างบ้าน ของเราจะผ่าน หรือไม่ผ่าน โดยน้อง "น่าอยู่" ได้สรุปรายการเอกสารสำคัญที่ต้องมีไว้ให้แล้วครับ
- เอกสารส่วนตัว:
1. สำเนาบัตรประชาชน
2. สำเนาทะเบียนบ้าน
- เอกสารรับรองรายได้:
3. สลิปเงินเดือน หรือเอกสารแสดงรายได้อื่น ๆ
4. Statement เดินบัญชีย้อนหลัง 6 เดือน
- เอกสารหลักประกัน:
5. โฉนดที่ดิน หรือสำเนาเอกสารแสดงกรรมสิทธิ์ที่ดิน
6. สัญญาซื้อขายที่ดิน
7. แบบแปลนบ้าน (Blueprint)
8. ใบอนุมัติก่อสร้าง (อ.1)
9. ใบแสดงรายการวัสดุ และค่าใช้จ่าย (BOQ)
กรณีต้องมอบอำนาจสามารถเข้าไปอ่านวิธีเขียนหนังสือมอบอำนาจที่ดิน เพิ่มเติมในนี้นะครับ
ขั้นตอนการกู้ซื้อที่ดินพร้อมสร้างบ้านจากธนาคาร ต้องเริ่มตรงไหน?
การเตรียมตัวที่ดีคือหนึ่งในขั้นตอนการกู้ให้ผ่านเร็ว ๆ ซึ่งการกู้ซื้อที่ดินพร้อมสร้างบ้านมีความซับซ้อนกว่าบ้านจัดสรรตรงที่เราต้องจัดการทั้งเรื่อง “ที่ดิน” และ “งานก่อสร้าง” ไปพร้อมกัน โดยธนาคารจะพิจารณาจากความพร้อมของเอกสาร และความเป็นไปได้ของโครงการบ้านเป็นหลัก ซึ่งมี 5 ขั้นตอนสำคัญดังนี้
1. เลือกทำเล และตรวจสอบที่ดิน
เริ่มต้นด้วยการตรวจสอบที่ดินว่าต้องไม่อยู่ในเขตเวนคืน รวมถึงเช็กสภาพที่ดินว่ามีระบบสาธารณูปโภคพื้นฐานอย่างไฟฟ้า และประปาเข้าถึงไหม เพื่อป้องกันค่าใช้จ่ายส่วนเกินในการปรับสภาพพื้นดินที่อาจทำให้งบบานปลายในภายหลังครับ
2. ออกแบบบ้าน และยื่นขอใบอนุญาตก่อสร้าง (อ.1)
ก่อนจะยื่นกู้ เราต้องมีแบบแปลนบ้าน และใบแสดงรายการวัสดุรวมทั้งค่าใช้จ่าย (BOQ) เพื่อเอาไปยื่นขอใบอนุญาตก่อสร้าง (อ.1) จากหน่วยงานราชการเช่น สำนักงานเขต หรือเทศบาล เพราะใบอนุญาตนี้ธนาคารจะใช้ประเมินมูลค่าหลักประกัน และอนุมัติวงเงินกู้ให้เราครับ
3. เปรียบเทียบดอกเบี้ย และยื่นกู้กับธนาคาร
แนะนำให้เปรียบเทียบข้อเสนอจาก 2-3 ธนาคาร โดยพิจารณาจากอัตราดอกเบี้ยเฉลี่ย 3 ปีแรก และมาตรการวงเงินกู้ล่าสุด ซึ่งการกู้ซื้อที่ดินพร้อมสร้างบ้าน ส่วนใหญ่จะมีโปรโมชั่นดอกเบี้ยพิเศษสำหรับสินเชื่อที่อยู่อาศัย ซึ่งจะช่วยลดภาระค่าใช้จ่ายรายเดือนได้มากกว่าสินเชื่อประเภทอื่น
4. ธนาคารประเมินราคาที่ดิน และแบบบ้าน
หลังจากยื่นเอกสาร ธนาคารจะส่งเจ้าหน้าที่ลงพื้นที่ประเมินมูลค่าที่ดินตามสภาพจริง และวิเคราะห์ราคาค่าก่อสร้างจากเอกสารที่ใช้ยื่น เพื่อสรุปเพดานวงเงินกู้ที่เหมาะสม โดยปกติจะอนุมัติวงเงินครอบคลุมทั้งค่าที่ดิน และค่าก่อสร้างตามราคาประเมินของธนาคาร หรือตามสัญญาจ้าง
5. ทำสัญญากู้ และเริ่มงานก่อสร้างตามงวดงาน
เมื่อสินเชื่ออนุมัติและทำสัญญาจดจำนองที่กรมที่ดินแล้ว เราสามารถเริ่มงานก่อสร้างได้เลยตามแผน โดยธนาคารจะจ่ายเงินกู้เป็น “งวดงาน” หลังจากนั้นเจ้าหน้าที่จะเข้ามาตรวจความคืบหน้าของงานแต่ละส่วนเพื่อให้มั่นใจว่าเงินกู้ถูกเอาไปใช้สร้างบ้านจริง
การขอกู้ร่วมเพื่อซื้อที่ดินสร้างบ้าน ดียังไง?
สำหรับใครที่ฐานเงินเดือนอาจจะไม่พอกับวงเงินที่ต้องการ การกู้ร่วมถือเป็นทางออกที่สามารถทำให้ยื่นกู้เพื่อสร้างบ้านได้ โดยน้องน่าอยู่ ขอแนะนำให้ลองเช็กข้อดีของการกู้ร่วมซื้อบ้าน เพื่อเพิ่มโอกาสในการอนุมัติ และได้วงเงินที่สูงขึ้นเพื่อให้ครอบคลุมทั้งค่าที่ดิน รวมถึงค่าสร้างบ้าน
เผยสาเหตุทำไมยื่นกู้ซื้อที่ดินพร้อมสร้างบ้าน ถึงไม่ผ่าน?
สาเหตุส่วนใหญ่ที่ทำให้การกู้ซื้อที่ดินพร้อมสร้างบ้านไม่ผ่าน มักจะเกิดจาก 3 ประเด็นหลัก ๆ ดังนี้
- เอกสารหลักประกันไม่ครบ: เช่น ยังไม่ได้รับใบอนุญาตก่อสร้าง หรือใบแสดงรายการวัสดุ และค่าใช้จ่ายที่ไม่ชัดเจน
- ติดเครดิตบูโร และภาระหนี้: กรณีผู้กู้มีหนี้สินล้นตัว หรือประวัติการชำระเงินไม่ดี ธนาคารจะพิจารณาให้อนุมัติค่อนข้างยากครับ
- แบบบ้านไม่สัมพันธ์กับราคาประเมิน: ราคาค่าก่อสร้างในสัญญาจ้างสูงกว่าราคาประเมินที่ธนาคารประเมินไว้มากเกินไป
บทส่งท้าย
โดยสรุป คู่มือนี้ได้รวบรวมเทคนิคการกู้ซื้อที่ดินพร้อมสร้างบ้านให้ผ่านได้ง่าย ๆ การเตรียมเอกสารให้ครบถ้วน และการเลือกแบบบ้านที่เหมาะสมกับงบประมาณจะช่วยให้เพื่อน ๆ มีบ้านในฝันบนทำเลที่ต้องการได้ครับ
สำหรับใครที่กำลังหาแรงบันดาลใจ หรือต้องการทีมช่างที่เชี่ยวชาญมาช่วยสร้างบ้านในสไตล์ที่ชอบ สามารถเข้ามาดูข้อมูล และติดต่อบริษัทรับสร้างบ้านขอนแก่น ได้ในเว็บไซต์ “น่าอยู่” ซึ่งรวบรวมแบบบ้านหลากหลายสไตล์ และไอเดียการตกแต่งบ้านมากมาย
คำถามที่พบบ่อย
1. ถ้ามีที่ดินอยู่แล้ว กู้แค่ค่าปลูกสร้างบ้านอย่างเดียวได้ไหม ?
Answer: ได้ครับ กรณีนี้จะเป็นการกู้เพื่อปลูกสร้างอาคารบนที่ดินของตัวเอง ซึ่งอาจจะได้รับวงเงินค่าก่อสร้างเต็มจำนวน ตามสัญญาจ้างแต่ไม่เกินราคาประเมินของธนาคาร
2. ธนาคารจ่ายเงินกู้เป็นก้อนเดียว หรือจ่ายเป็นงวด ?
Answer: โดยปกติธนาคารจะจ่ายเงินกู้ค่าก่อสร้างเป็น “งวดงาน” โดยเจ้าหน้าที่จะเข้ามาประเมินความคืบของงานก่อสร้างจริง ก่อนจะสั่งจ่ายงวดถัดไป
3. ควรมีสัญญาว่าจ้างผู้รับเหมาแบบไหน ?
Answer: สัญญาควรระบุรายละเอียดการแบ่งงวดงานที่ชัดเจน สเปกวัสดุ (BOQ) ระยะเวลาเริ่มก่อสร้างถึงเวลาสิ้นสุด และค่าปรับกรณีงานล่าช้า เพื่อประกอบการพิจารณาของธนาคาร พร้อมทั้งคุ้มครองเจ้าบ้าน
