เว้นระยะเท่าไหร่ดี? เข้าใจ "ระยะร่นอาคาร" เพื่อบ้านที่ถูกกฎหมาย
เมื่อเริ่มวางแผนสร้างบ้าน ส่วนใหญ่หลายคนจะชอบสนใจแบบบ้าน ขนาดพื้นที่ และงบประมาณเป็นหลัก แต่ยังมีอีกเรื่องที่สำคัญไม่แพ้กันเลย คือ “ระยะร่นอาคาร” ซึ่งเป็นข้อกำหนดระยะที่เราต้องเว้นที่ว่างอาคารออกจากแนวรั้วหรือเส้นเขตที่ดินให้ถูกต้องตามกฎหมาย ซึ่งถ้าไม่เว้นที่ว่างให้ถูกต้อง อาจเกิดปัญหาตามมาภายหลังได้ ทั้งเรื่องการขออนุญาตก่อสร้าง ความปลอดภัย หรือถึงขั้นถูกฟ้องร้องจากเพื่อนบ้านได้เลย
ดังนั้นการเข้าใจเรื่องระยะร่นอาคาร ตั้งแต่ก่อนเริ่มสร้างบ้าน จะช่วยให้ประหยัดเวลา ลดความเสี่ยง และทำให้การก่อสร้างบ้านเป็นไปอย่างราบรื่นด้วย ซึ่งบทความนี้น้องน่าอยู่ได้รวบรวมเรื่องที่ต้องรู้เกี่ยวกับการเว้นระยะบ้านว่าคืออะไร ต้องเว้นระยะเท่าไหร่ มาให้ทุกคนครับ
ระยะร่นอาคารและที่เว้นว่างคืออะไร
ระยะร่นอาคาร คือระยะที่ต้องถอยอาคารออกจากแนวเขตที่ดินตามกฎหมายอาคาร เพื่อความปลอดภัยความเป็นส่วนตัว และป้องกันผลกระทบกับพื้นที่ข้างเคียง ส่วนที่เว้นว่าง คือพื้นที่ว่างภายนอกอาคารที่ต้องทำตามกฎหมาย เช่น พื้นที่รอบบ้าน ช่องเปิด หน้าต่าง หรือทางเดิน
โดยข้อกำหนดจะระบุอยู่ในพระราชบัญญัติควบคุมอาคาร ซึ่งได้กำหนดชัดว่าอาคารประเภทไหนต้องเว้นระยะเท่าไหร่
ระยะร่นอาคาร สำคัญอย่างไร
สาเหตุที่ต้องมีระยะร่นอาคารตามข้อกำหนดควบคุมอาคารไม่ได้มีแค่เรื่องกฎหมายเท่านั้น แต่ยังส่งผลต่อการใช้ชีวิต เช่น
- ป้องกันอาคารล้มทับหรือกระทบกับพื้นที่โดยรอบในกรณีเกิดอุบัติเหตุ
- ช่วยให้บ้านไม่อบอ้าว เพราะมีพื้นที่ว่างให้แสง ลม และอากาศถ่ายเทได้สะดวก
- ลดโอกาสเกิดปัญหาน้ำฝนไหลเข้าบ้านหรือเขตพื้นที่ของคนอื่น
- ลดความอึดอัดของโครงการ เพิ่มความเป็นส่วนตัว หรือป้องกันการบดบังทัศนียภาพ
- ช่วยให้การขออนุญาตก่อสร้างผ่านได้ง่ายขึ้น
หลายบริษัทรับสร้างบ้านจะให้ความสำคัญกับเรื่องนี้เสมอ เพราะถ้าไม่มีการเว้นระยะที่ถูกต้อง อาจโดนสั่งให้รื้อถอนหรือแก้ไขได้ นี่จึงเป็นเหตุผลที่ควรเลือกสร้างบ้านกับบริษัทรับสร้างบ้าน
ข้อกำหนดเกี่ยวกับที่เว้นว่าง (หมวดที่ 3)
กฎหมายอาคารยังมีข้อกำหนดที่เกี่ยวข้องโดยตรงคือ “ที่เว้นว่าง” ซึ่งหมายถึงพื้นที่ว่างรอบอาคารที่ต้องเว้นไว้ตามกฎหมาย เพื่อให้ตัวบ้านปลอดภัย มีที่เว้นว่างที่เหมาะสมกับอาคารโดยรอบ และต้องมีพื้นที่ว่างเท่าไหร่ถึงจะถูกตามข้อกำหนด ไปดูพร้อม ๆ กันเลยครับ
1. พื้นที่ว่างภายนอกอาคาร (ข้อ 33)
ตามข้อกำหนดอาคารหรือพื้นที่อยู่อาศัยต้องมีที่ว่างตามกำหนดดังนี้
- ถ้าเป็นที่อยู่อาศัย ต้องมีที่ว่างไม่น้อยกว่าร้อยละ 30 ของพื้นที่ชั้นที่กว้างที่สุด
- ถ้าไม่ใช่ที่อยู่อาศัยประเภท ห้องแถวหรือตึกแถว อาคารพาณิชย์ หรืออาคารสาธารณะ ต้องมีที่ว่างไม่น้อยกว่าร้อยละ 10 ของพื้นที่ชั้นที่กว้างที่สุด
2. กรณีห้องแถวหรือตึกแถว (ข้อ 34)
ตามข้อกำหนด อาคารประเภทห้องแถวหรือตึกแถวจะมีระเบียบการเว้นที่ว่างภายนอกอาคารดังนี้
- ถ้าด้านหน้าตึกไม่ติดกับริมถนนสาธารณะ ต้องเว้นที่ว่างไม่น้อยกว่า 6 เมตร
- ข้างหลังตึกต้องเว้นที่ว่างไม่น้อยกว่า 3 เมตร และห้ามล้ำเข้าไปพื้นที่ส่วนอื่น (ยกเว้นบันไดหนีไฟ ที่ยื่นได้ไม่เกิน 1.40 เมตร)
- ถ้าตึกแถวมี 10 คูหาขึ้นไป หรือความยาวเกิน 40 เมตร ต้องเว้นที่ว่างด้านหน้า/ด้านข้างกว้าง 4 เมตร
- ถ้ามีไม่ถึง 10 คูหา หรือความยาวไม่ถึง 40 เมตร แต่พื้นที่ว่างด้านหน้า/ด้านข้างน้อยกว่า 4 เมตร จะไม่นับเป็นช่องว่าง และถือเป็นอาคารแนวต่อเนื่อง
- การเว้นที่ว่างตามข้อกำหนดดังกล่าว ห้ามสร้างรั้ว กำแพง สระน้ำ บ่อน้ำ หรือสิ่งปลูกสร้างอื่น ๆ
- ถ้าด้านข้างตึกแถวอยู่ใกล้เขตที่ดินผู้อื่น ต้องมีที่ว่างไม่น้อยกว่า 2 เมตร (ยกเว้นกรณีต่อเติมโดยมีพื้นที่น้อยกว่าอาคารเดิมและสูงไม่เกิน 15 เมตร)
3. กรณีบ้านแถวที่ใช้อยู่อาศัย (ข้อ 36)
ประเภทห้องแถวหรือตึกแถวที่ใช้สำหรับอยู่อาศัย มีข้อกำหนดที่ต่างกันดังนี้
- ข้างหน้าตึกต้องเว้นที่ว่างไม่น้อยกว่า 3 เมตร และด้านหลังของตึกต้องเว้นที่ว่างไม่น้อยกว่า 2 เมตร
- ถ้าตึกแถวมี 10 คูหาขึ้นไป หรือความยาวรวมเกิน 40 เมตร ต้องเว้นที่ว่างด้านหน้า/ด้านข้างกว้างไม่น้อยกว่า 4 เมตร
- ถ้ามีไม่ถึง 10 คูหา หรือความยาวไม่ถึง 40 เมตร แต่พื้นที่ว่างด้านหน้า/ด้านข้างน้อยกว่า 4 เมตร จะไม่นับเป็นช่องว่าง และถือเป็นอาคารแนวต่อเนื่อง
4. กรณีบ้านแฝด (ข้อ 37)
บ้านแฝดต้องมีที่ว่างด้านหน้าอย่างน้อย 3 เมตร และด้านข้าง/ด้านหลังอย่างน้อย 2 เมตร
ข้อกำหนดเกี่ยวกับระยะร่นอาคาร (หมวดที่ 4)
เมื่อเข้าใจเรื่อง “ที่เว้นว่าง” แล้ว ต่อไปก็เป็นข้อกำหนดที่สำคัญของการสร้างบ้านให้ถูกต้อง นั่นคือ “ระยะร่นอาคาร” ซึ่งเป็นระยะที่ต้องถอยอาคารจากแนวเขตที่ดินตามกฎหมายกำหนดดังนี้
1. กรณีอาคารสูงไม่เกิน 2 ชั้นหรือ 8 เมตร (ข้อ 41 วรรค 1)
ถ้าอาคารอยู่ใกล้ถนนที่กว้างน้อยกว่า 6 เมตร ให้มีระยะร่นอาคารห่างจากกึ่งกลางถนนไม่น้อยกว่า 3 เมตร
2. กรณีอาคารสูงเกิน 2 ชั้นหรือ 8 เมตร หรือเป็นอาคารชุด (ข้อ 41 วรรค 2)
สำหรับอาคารที่สูงเกิน 2 ชั้นหรือเกิน 8 เมตร หรือเป็นอาคารชุด เช่น ห้องแถว บ้านแถว อาคารพาณิชย์ จะมีข้อกำหนดดังนี้
- ถ้าอาคารอยู่ใกล้ถนนที่กว้างไม่เกิน 10 เมตร ให้มีระยะร่นอาคารห่างจากกึ่งกลางถนนไม่น้อยกว่า 6 เมตร
- ถ้าอาคารอยู่ใกล้ถนนที่กว้าง 10 เมตรขึ้นไป แต่ไม่เกิน 20 เมตร ให้มีระยะร่นอาคารห่างจากกึ่งกลางถนน 1 ใน 10 เมตร
- ถ้าอาคารอยู่ใกล้ถนนที่กว้าง 20 เมตรขึ้นไป ให้มีระยะร่นอาคารห่างจากกึ่งกลางถนนไม่น้อยกว่า 2 เมตร
3. กรณีอาคารอยู่ใกล้แหล่งน้ำสาธารณะ (ข้อ 42)
สำหรับอาคารที่อยู่ใกล้แหล่งน้ำ เช่น แม่น้ำ คู คลอง จะมีข้อกำหนดดังนี้
- ถ้าอาคารอยู่ใกล้แหล่งน้ำมีความกว้างไม่เกิน 10 เมตร ให้มีระยะร่นอาคารห่างจากแหล่งน้ำไม่น้อยกว่า 3 เมตร
- ถ้าอาคารอยู่ใกล้แหล่งน้ำมีความกว้างเกิน 10 เมตรขึ้นไป ให้มีระยะร่นอาคารห่างจากแหล่งน้ำไม่น้อยกว่า 6 เมตร
- ถ้าอาคารอยู่ใกล้แหล่งน้ำขนาดใหญ่ เช่น บึง ทะเลสาบ หรือทะเล ให้มีระยะร่นอาคารห่างจากแหล่งน้ำไม่น้อยกว่า 12 เมตร
4. กรณีการสร้างรั้ว (ข้อ 47)
รั้วหรือกำแพงที่สร้างติดหรือห่างจากถนน และมีระยะร่นจากเขตถนนน้อยกว่าความสูงของรั้ว ให้สร้างได้สูงไม่เกิน 3 เมตร ที่วัดจากระดับทางเท้าหรือถนน
ถ้าต้องการสร้างอาคารใกล้ชิดกับเขตที่ดิน แก้ปัญหาอย่างไร
ในบางพื้นที่โดยเฉพาะบ้านที่อยู่ในเมือง พื้นที่ที่ดินอาจมีจำกัด ทำให้หลายคนอยากสร้างบ้านชิดรั้วมากที่สุดเท่าที่ทำได้ ซึ่งทางเลือกหนึ่งที่จะช่วยให้แก้ปัญหาได้คือให้สถาปนิกออกแบบผนังอาคารเป็น “ผนังทึบ” ไม่เปิดช่องส่วนอื่น ๆ เพื่อให้เว้นพื้นที่น้อยลง และใช้วัสดุที่มีความแข็งแรงสูงในบริเวณพื้นที่ใกล้รั้ว เพื่อลดโอกาสการเกิดอุบัติเหตุต่าง ๆ
สรุปบทความ ระยะร่นอาคาร
ก่อนที่จะวางแผนสร้างบ้าน จำเป็นต้องศึกษาความหมายและความสำคัญของ ระยะร่นอาคาร ซึ่งเป็นกฎที่ช่วยให้บ้านมีความปลอดภัย อยู่สบาย และไม่ส่งผลกระทบเพื่อนบ้าน อีกทั้งยังเป็นเงื่อนไขสำคัญที่ใช้ประกอบการขออนุญาตอนุญาตก่อสร้าง ยิ่งเราเข้าใจตั้งแต่ตอนออกแบบบ้าน ก็ยิ่งวางแผนพื้นที่ได้ง่าย ไม่ต้องเสียเวลามาแก้ไขงานภายหลัง และลดความเสี่ยงที่จะถูกสั่งให้รื้อถอนด้วย
สำหรับใครที่อยากศึกษาเพิ่มเติมเกี่ยวกับการเตรียมความพร้อมก่อนสร้างบ้าน สามารถตามไปอ่านที่ เรื่องควรรู้ก่อนสร้างบ้าน ต่อเติมบ้านบนที่ดินเดิม กันได้เลยครับ
คำถามที่พบบ่อย
หลังจากได้ทำความเข้าใจเรื่อง ระยะร่นอาคาร กันไปแล้ว หลายคนอาจยังมีคำถามเกี่ยวกับการสร้างพื้นที่หรือต่อเติมส่วนอื่น ๆ ของบ้านในภายหลัง ว่าต้องเว้นที่ว่างหรือมีระยะร่นเท่าไหร่ เพื่อการวางแผนที่ถูกต้องและชัดเจน วันนี้เรามาดูคำถามที่ควรรู้เพิ่มเติม พร้อมคำตอบที่น่าเป็นประโยชน์กันครับ
1. ต่อเติมครัวหลังบ้าน ต้องเว้นระยะร่นเท่าไหร่
ถ้าครัวที่เป็นโครงสร้างถาวร ต้องเว้นอย่างน้อย 2 เมตร จากแนวรั้ว แต่ถ้าเป็นครัวเบา เช่น กันสาดหรือโครงอะลูมิเนียม อาจอนุโลมให้เว้นประมาณ 1 เมตร แต่ควรตรวจสอบกับท้องถิ่นเสมอ
2. ต่อเติมที่จอดรถ ต้องเว้นระยะร่นเท่าไหร่
โรงจอดรถที่ติดอาคารเดิมและสูงไม่เกิน 8 เมตร ควรเว้นระยะไม่น้อยกว่า 2 เมตร ซึ่งถ้ามีผนังทึบสามารถลดระยะห่างได้ตามลักษณะการใช้งาน
3. รั้วบ้านต้องมีระยะร่นไหม
รั้วบ้านส่วนใหญ่จะสร้างชิดเขตที่ดินได้ แต่ถ้ารั้วสูงเกิน 3 เมตร หรือมีโครงสร้างก่ออิฐเต็มแผ่น อาจต้องเว้นระยะตามข้อกำหนดทางกฎหมายเพื่อป้องกันผลกระทบต่อโครงสร้าง
บทสรุป
การทำความเข้าใจเรื่อง “ระยะร่นอาคาร” และข้อกำหนดตามกฎหมาย อาจเป็นประโยชน์สำหรับคนที่กำลังวางแผนสร้างอาคารหรือต่อเติมบ้าน โดยรายละเอียดก็จะแตกต่างกันตามประเภทของสิ่งก่อสร้าง ซึ่งถือเป็นเรื่องที่ต้องรู้และปฏิบัติตามกฎหมายให้ถูกต้องเพื่อป้องกันปัญหาที่อาจเกิดขึ้นในภายหลัง
สำหรับใครที่กำลังมองหาบริษัทรับเหมาก่อสร้างในแต่ละจังหวัด สามารถเลือกค้นหาได้ที่เว็บไซต์น่าอยู่ โดยสามารถเลือกค้นหาได้ตามชื่อบริษัท แบบบ้านที่ต้องการตามงบประมาณ และสไตล์บ้านที่สนใจได้เลยครับ
