leverage คืออะไร ใช้ลงทุนในอสังหายังไงให้คุ้ม ปลอดภัย ไม่เสี่ยง

การลงทุนในอสังหากำไรที่ได้มักจะขึ้นอยู่กับต้นทุนที่มี ยิ่งมีต้นทุนมากโอกาสทำกำไรสูงก็มากเช่นกัน แล้วจะดีไหมถ้าหากเรามีเงินทุนแค่ 1,000 บาทแต่สามารถลงทุนได้ถึง 100,000 บาท เราสามารถใช้ leverage เป็นเครื่องมือทางการเงินที่โบรกเกอร์ให้เทรดเดอร์ใช้เพิ่มเงินทุนจากที่มีได้

แต่การใช้ leverage ก็เหมือนเป็นดาบสองคม หากใช้ไม่ถูกวิธีหรือไม่ถูกจังหวะก็ทำให้เกิดการล้างพอร์ตได้เช่นกัน บทความนี้น้องน่าอยู่จะแนะนำให้เพื่อนๆ รู้จักว่า leverage คืออะไร ข้อดีข้อควรระวังในการใช้ leverage วิธีใช้ leverage คือตัวช่วยลงทุนที่ปลอดภัย และ 5 อุตสาหกรรมที่น่าลงทุนในกอง REIT ผลตอบแทนสูง ปันผลตรงเวลา หากพร้อมแล้วไปกันเลยครับ

leverage คืออะไร

leverage คือ เครื่องมือทางการเงินที่ช่วยให้นักลงทุนเข้าถึงสินทรัพย์ที่มีมูลค่าการลงทุนมากกว่าเงินทุนที่มีได้ ช่วยเพิ่มสภาพคล่องและโอกาสทำกำไรที่มากกว่า ซึ่งโดยทั่วไปจะมีอัตราส่วนระหว่างเงินทุนที่มีต่อเงินทุนที่ต้องการลงทุน เช่น leverage คือ 1:100 หมายความว่า นักลงทุนมีเงินทุนจริง 1,000 บาทแต่สามารถใช้เงินลงทุนในอสังหาได้ถึง 100 เท่าของเงินทุนจริงที่มี ก็คือ 1,000X100 = 100,000 บาท หมายความว่านักลงทุนมีโอกาสทำกำไรได้มากถึง 100 เท่าของเงินทุนที่มีนั่นเอง

การใช้เลเวอเรจเราจะมักจะพบในโบรกเกอร์ที่เปิดให้ลงทุนในสินทรัพย์ประเภทต่างๆ และมักจะเป็นสินทรัพย์ที่มีความเสี่ยงสูง เช่น หุ้น, Forex, Futures หรือคริปโต

ข้อดีข้อควรระวังในการใช้ leverage

สำหรับนักลงทุนมือใหม่อาจจะมองว่าการใช้ leverage คือพระเอกสำหรับการลงทุนอสัง หาทรัพย์ที่ช่วยเพิ่มโอกาสทำกำไรแม้ว่าจะมีทุนน้อยก็ตาม แต่สำหรับนักลงทุนที่มีประสบการณ์มองว่าการใช้เลเวอเรจต้องใช้อย่างระมัดระวัง เพื่อช่วยให้เห็นภาพมากขึ้นขอนำเสนอตารางเปรียบเทียบข้อดีข้อควรระวังในการใช้ leverage ดังต่อไปนี้

ตารางเปรียบเทียบ ข้อดีข้อควรระวังในการใช้ leverage

วิธีใช้ leverage คือตัวช่วยลงทุนที่ปลอดภัย

การใช้ leverage เป็นสื่งที่ช่วยเพิ่มโอกาสทำกำไรก้อนโตตามต้องการ หากนักลงทุนมีความรู้ความเข้าใจในการใช้เลเวอเรจที่เหมาะสม แต่ถ้าหากโดยไม่มีความระมัดระวังก็สร้างความเสียหายให้กับพอร์ตลงทุนได้เช่นกัน ขอแนะนำแนวทางการใช้เลเวอเรจที่ช่วยให้การลงทุนปลอดภัยมีดังนี้

รู้จัก Margin เงินประกันการลงทุน

ความรู้ที่ต้องมีควบคุมกับการใช้ leverage คือ margin เงินประกันในการลงทุนนั่นเอง เพื่อที่นักลงทุนสามารถเปิดสถานะคำสั่งซื้อขายได้ มีทั้ง margin ในการเปิดสถานะคำสั่งซื้อแต่ละคำสั่งซื้อ margin รักษาสถานะภาพ และ margin ปิดสถานะ ซึ่งจะมีสถานการณ์การใช้ margin ที่แตกต่างกันไป

ตัวอย่างเช่น นักลงทุนใช้เลเวอเรจในการลงทุน 1:10 ต้องวางเงินประกัน (margin) 10% ของพอร์ตลงทุนในสินทรัพย์นั้นๆ โดยต้องรักษาระดับเงินทุนให้สูงกว่า 7% ของพอร์ต หากเงินทุนในพอร์ตต่ำกว่า 7% จะเกิด margin call ให้นักลงทุนเติมเงินลงทุนเข้าพอร์ตเพื่อให้พอร์ตอยู่ในสถานะที่ปลอดภัยลงทุนได้ แต่ถ้าหากเติมเงินทุนไม่ทันแล้วเงินทุนในพอร์ตเหลือต่ำกว่า 2.5% จะเกิดการปิดสถานะคำสั่งซื้อขายทันทีเป็นการบังคับปิดสถานะ ส่งผลให้สูญเสียโอกาสในการทำกำไร

การกำหนด margin ของแต่ละโบรกเกอร์จะแตกต่างกันออกไป นักลงทุนควรศึกษาข้อมูลให้ดีก่อนลงทุน

กำไรทดแทนจากการขาดทุน

จากตัวอย่างจะพบว่าแม้ว่าเลือกใช้เลเวอเรจในระดับที่ต่ำแล้วก็ยังมีความเสี่ยงโดนปิดพอร์ตลงทุนได้เช่นกัน การใช้เลเวเรจให้ปลอดภัยนั้นเบื้องต้นนักลงทุนต้องเข้าใจก่อนว่าหากขาดทุนจากการใช้เลเวอเรจที่มากเกินไป จะต้องทำกำไรเพื่อชดเชยการขาดทุนเท่าไหร่ดังตารางด้านล่าง

จากตารางจะพบว่ายื่งเปอร์เซ็นต์ขาดทุนสูงก็ต้องทำกำไรเพื่อคืนทุนสูงเช่นกัน การใช้เลเวอเรจที่เหมาะสมจึงเป็นสิ่งที่จำเป็นอย่างมากที่นักลงทุนต้องคำนึง

Risk per Trade

แม้ว่าทางโบรกเกอร์จะเปิดโอกาสให้ใช้ leverage ที่สูงได้แต่นักลงทุนก็ควรเลือกใช้ leverage อย่างเหมาะสมได้โดยที่ไม่จำเป็นต้องเลือกใช้เลเวอเรจระดับสูง นักลงทุนควรเลือกใช้เลเวอเรจที่เหมาะกับระดับความเสี่ยงที่ยอมรับได้ โดยคำนวณจาก Risk per Trade ในการออกคำสั่งซื้อขายแต่ละครั้ง

ตัวอย่าง :  นักลงทุนมีเงินในพอร์ตลงทุนมูลค่า 1 ล้านบาท ยอมรับความเสี่ยงในการลงทุนต่อครั้งไม่เกิน 50,000 บาท หรือ 5% ของพอร์ตลงทุน การเปิดสัญญาซื้อขายหุ้น A 1 คำสั่งจะมีมูลค่าการลงทุน 1 ล้านบาท และต้องวางเงินประกัน 50,000 บาทต่อคำสั่งซื้อขาย

นักลงทุนสามารถคำนวณหา leverage จากความเสี่ยงที่ยอมรับได้ ดังนี้

• Risk per Trade ที่นักลงทุนยอมรับได้อยู่ที่ 5% ของพอร์ตเงินทุน เท่ากับ 50,000 บาท
• กำหนดจุด Stop Loss ไว้ที่คำสั่งละ 1% หรือ 10,000 บาท หากต้องการขาดทุนไม่เกิน 50,000 บาท ดังนั้น นักลงทุนต้องเปิดคำสั่งซื้อทั้งหมด 5 คำสั่งซื้อ คิดเป็นมูลค่าการลงทุน 5 ล้านบาท
• การเปิดสถานะซื้อหุ้น A มูลค่า 5 ล้านบาท ต้องวางเงินประกันทั้งหมด 5X 50,000 = 250,000 บาท ซึ่งมีมูลค่าต่ำกว่าเงินลงทุนในพอร์ตจึงเปิดสถานะได้ และยังมีเงินเหลือมากพอสมควรหากเทรดเสียทุกคำสั่ง อีกทั้งยังปลอดภัยจากการถูก margin call และการบังคับปิดสถานะด้วยนะครับ
• ดังนั้น พอร์ตเงินทุนจริงมีมูลค่า 1 ล้านบาท แต่นักลงทุนสามารถเปิดสถานะซื้อขายหุ้น A ในมูลค่า 5 ล้านบาทได้ จากการกำหนด Risk per Trade ที่ 5% ของพอร์ตเงินทุน การลงทุนครั้งนี้ใช้ leverage คือ 1:5

การบริหารความเสี่ยง (Risk Management)

การใช้เลเวอเรจที่เหมาะสมกับความเสี่ยงที่นักลงทุนยอมรับได้ ถือว่าเป็นการบริหารความเสี่ยงอย่างหนึ่ง การลงทุนที่ปลอดภัยต้องมีการบริหารความเสี่ยง เพราะการบริหารความเสี่ยงจะช่วยเพิ่มโอกาสทำกำไรแถมยังช่วยรักษาเงินทุนได้ และการบริหารความเสี่ยงที่นักลงทุนควรรู้จัก ได้แก่

• Stop Loss (SL) : จุดขาดทุนที่ยอมรับได้ สามารถกำหนดเป็นเปอร์เซ็นต์ หรือหน่วยของสินทรัพย์ที่ลงทุนได้ เช่น 1% ของพอร์ตลงทุน โดยต้องกำหนดในคำสั่งซื้อทุกครั้งแบบอัตโนมัติช่วยป้องกันราคาไปผิดทางแล้วจนเกิดการขาดทุนเกินจุดที่ยอมรับได้
• Take Profit (TP) : จุดทำกำไรที่ต้องการ สามารถกำหนดเป็นเปอร์เซ็นต์ หรือหน่วยของสินทรัพย์ที่ลงทุนได้ เช่น 2% ของพอร์ตลงทุน โดยต้องกำหนดในคำสั่งซื้อทุกครั้งแบบอัตโนมัติช่วยป้องกันกำไรหาย หากราคาไปถึงจุดทำกำไรแล้วเกิดเปลี่ยนทิศทางจะทำให้สูญเสียกำไรได้
• Position Sizing: ขนาดสัญญาหรือจำนวนสัญญาที่เปิดคำสั่งซื้อขายแต่ละครั้ง จากตัวอย่างจะพบว่ามี Position Sizing เท่ากับ 5 คำสั่งซื้อ ซึ่งมีความเหมาะสมเพราะกำหนดจากความเสี่ยงที่ยอมรับได้

5 อุตสาหกรรมที่น่าลงทุนในกอง REITs ผลตอบแทนสูง ปันผลตรงเวลา

การลงทุนในหุ้นอสังหาริมทรัพย์อาจจะดูมีความเสี่ยงมากเกินไปสำหรับนักลงทุนมือใหม่  หากนักลงทุนกำลังมองหาการลงทุนอสังหาไม่ต้องใช้เงินทุนสูงและมีความเสี่ยงต่ำ ขอแนะนำการลงทุนในอสังหากองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ หรือ REIT (Real Estate Investment Trust) ให้เงินปันผลที่สูง และมีการปันผลทุกเดือน และ 5 อุตสาหกรรมที่น่าลงทุนในกอง REITs ที่ให้ผลตอบแทนสูงสุดถึง 8 % ดังนี้

1. ห้างสรรพสินค้า

โดยมักจะมีการลงทุนในห้างสรรพสินค้าชั้นนำของเมืองไทย รายได้จะมาจากค่าเช่าที่ซึ่งมีโอกาสมีรายได้สูง เพราะมีคนมาจับจ่ายใช้สอยเป็นจำนวนมาก หรือเป็นค่าเช่าจากแบรนด์ดังที่มีการเช่าอย่างต่อเนื่อง กองทรัสต์ที่น่าสนใจ เช่น CPNREIT

2. โรงแรมในเมืองท่องเที่ยว

จะเป็นการลงทุนกับโรงแรมในเมืองท่องเที่ยวยอดนิยมของไทยอย่างกรุงเทพ, ภูเก็ต, พัทยา, หัวหิน หรือเชียงใหม่ ซึ่งเป็นเมืองท่องเที่ยวยอดนิยมของคนไทยและคนต่างชาติ กองทรัสต์ที่น่าสนใจ เช่น LHHotel

3. โลจิสติกส์, โกดังสินค้า

ตลาด E-commerce ยังได้รับความนิยมต่อเนื่องโดยเฉพาะในเมืองไทย ส่งผลให้เกิดการเช่าคลังสินค้าหรือโกดังสินค้าในระยะยาว กองทรัสต์ที่น่าสนใจ เช่น FTREIT

4. โรงงานนิคมอุตสาหกรรม

การลงทุนในโครงการเขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก (EEC) มีการลงทุนสูงถึงหลักแสนล้านบาท ซึ่งเป็นนิคมอุตสาหกรรมที่มีรายได้ค่อนข้างมั่นคงจากค่าเช่าของเจ้าของโรงงาน กองทรัสต์ที่น่าสนใจ เช่น WHART

5. Data Center

เป็นการลงทุนใน Mega Trend ของโลกอนาคต มีการลงทุนทั้งใน AI และ Cloud ทั้งประเทศ กองทรัสต์ที่น่าสนใจ เช่น INETREIT

สายกองทุนของแนะนำบทความ ชวนมาดูกองทุนอสังหาที่น่าสนใจ พร้อมเตรียมวางแผนลดหย่อนภาษีง่าย ๆ

บทสรุป

จบไปแล้วกับการแนะนำว่า leverage คืออะไร ใช้ลงทุนในอสังหายังไงให้มีความปลอดภัยไร้ความเสี่ยง หวังว่าจะเป็นประโยชน์กับนักลงทุนที่กำลังศึกษาเรื่องการลงทุนไม่มากก็น้อยนะครับ

สำหรับใครที่กำลังมองหาบ้านเดี่ยว, บ้านแฝด, คอนโดและทาวน์โฮม สามารถเข้ามาเลือกชมได้ที่เว็บไซต์น่าอยู่ นอกจากนี้ยังมีสาระน่ารู้ต่าง ๆ เกี่ยวกับบ้านที่น่าสนใจมาให้ทุกคนได้ติดตามกันอีกด้วยนะครับ

บทความแนะนำ

- ทำความรู้จักโทเคนในวงการอสังหาฯ มีเงินหลักร้อยก็เป็นเจ้าของสินทรัพย์ได้

- อสังหาริมทรัพย์ คืออะไร? ชี้ 5 ประเภทอสังหาฯ สร้าง Passive Income

- ทำความรู้จักการปล่อยเช่าคอนโด 2 รูปแบบ ระยะสั้น VS ระยะยาว แบบไหนดีกว่า

แหล่งข้ออ้างอิง

- ลงทุนอย่างไรไม่ให้เจ็บตัว เมื่อใช้ Leverage และ Margin

- เข้าใจการใช้ Leverage : การลงทุนเพื่อเพิ่มโอกาสสร้างผลตอบแทน