ทำความรู้จักสัญญาขายฝากที่ดินพร้อมสิ่งที่ควรรู้ก่อนทำสัญญา

หลังจากที่เรารู้จักสัญญาขายฝากที่ดินไปแล้วว่าคืออะไร สิ่งต่อไปที่เราควรรู้และทำความเข้าใจคือเงื่อนไขและข้อกำหนดต่าง ๆ เกี่ยวกับสัญญาขายฝากที่ดิน เพราะเป็นสิ่งสำคัญที่จะช่วยให้เราไม่โดนหลอกหรือโดนเอาเปรียบในการทำสัญญา ซึ่งเงื่อนไขและข้อกำหนดหลัก ๆ ที่เราควรรู้ มีดังนี้

• การทำสัญญาขายฝากที่ดินนั้นต้องทำต่อหน้าเจ้าพนักงานที่ดิน ณ กรมที่ดินเท่านั้น หากไม่ได้ไปทำสัญญาที่สำนักงานที่ดินจะถือว่าทุกอย่างเป็นโมฆะ
• เอกสารขายฝากที่ดินที่ต้องเตรียมไปในวันที่ไปทำสัญญา ได้แก่ โฉนดที่ดินฉบับจริง, บัตรประชาชน, ทะเบียนบ้าน, ใบทะเบียนสมรส (ถ้ามี) และใบเปลี่ยนชื่อหรือนามสกุล (ถ้ามี)
• ผู้ขายฝากจะได้รับเงินสดทันทีหลังทำสัญญาขายฝากที่ดิน ส่วนผู้รับซื้อฝากจะได้รับโฉนดค้ำประกัน
• ในวันที่ทำสัญญาผู้ขายฝากจะโอนกรรมสิทธิ์ให้ผู้รับซื้อฝากทันที
• ผู้รับซื้อฝากจะได้รับดอกเบี้ยขายฝากที่ดินสูงสุดไม่เกิน 15% ต่อปี
• ระยะเวลาในการไถ่ถอนสูงสุด 10 ปี แต่ไม่ต่ำกว่า 1 ปี
• หากครบกำหนดสัญญาขายฝากที่ดินแล้ว ผู้ขายฝากยังไม่สามารถไถ่ถอนที่ดินได้ สามารถขอเจรจาขยายเวลาออกไปเพื่อต่อสัญญาได้จนกว่าจะครบตามที่กฎหมายกำหนด

ในสัญญาขายฝากที่ดินมีเนื้อหาอะไรบ้าง

ในการทำสัญญาขายฝากที่ดิน กฎหมายขายฝากได้กำหนดให้ต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ณ สำนักงานที่ดินและพนักงานเจ้าหน้าที่จะระบุไว้ในสารบัญสำหรับจดทะเบียนว่า  เป็นการขายฝากที่ดินเพื่อเกษตรกรรม หรือการขายฝากที่อยู่อาศัย และสัญญาขายฝากที่ดินต้องมีสาระสำคัญ ดังนี้

1. สัญญาขายฝาก จะต้องระบุชื่อและที่อยู่คู่สัญญา
2. สัญญาขายฝาก มีการแจกแจงรายการและลักษณะแห่งทรัพย์สิน ที่ดินที่จะขายฝาก
3. สัญญาขายฝาก จำเป็นต้องมีการแจกแจงราคาที่ขายฝาก
4. สัญญาขายฝาก จำเป็นต้องมีจำนวนสินไถ่
5. สัญญาขายฝาก ต้องระบุวันที่ขายฝากและวันที่ครบกำหนดไถ่

ผู้ขายฝากควรอ่านรายละเอียดสาระสำคัญของสัญญาขายฝากที่ดินให้ดี ทั้งรายละเอียดเรื่องดอกเบี้ยและวงเงินที่ผู้ขายฝากได้รับว่าเป็นการคิดราคาจากราคาซื้อขายในตลาดหรือราคาประเมินที่ดินของกรมธนารักษ์

สำหรับใครที่อยากลองประเมินราคาที่ดินของตัวเองสามารถตามไปอ่านกันได้ที่ ชวนรู้จักราคาประเมินที่ดินพร้อมวิธีประเมินง่าย ๆ กันได้เลยครับ

กฎหมายที่เกี่ยวข้องกับสัญญาขายฝากที่ดิน

การขายฝากที่ดินเป็นการทำธุรกรรมที่ปลอดภัยเนื่องจากต้องไปทำสัญญาขายฝากที่ดินที่สำนักงานที่ดิน ทำให้มีความน่าเชื่อถือและได้รับการคุ้มครองตามกฎหมาย แต่เพื่อไม่ให้เราโดนเอาเปรียบหรือเสียสิทธิของตัวเอง เราจึงต้องศึกษากฎหมายที่เกี่ยวข้องกับสัญญาขายฝากที่ดินเอาไว้

ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ ที่เกี่ยวข้อง

น่าอยู่ได้รวมประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ ที่เกี่ยวข้องกับสัญญาขายฝากที่ดินมาให้ทุกคนแบบฉบับเข้าใจง่าย ซึ่งกฎหมายที่เกี่ยวข้องมีดังนี้

• มาตรา 491 การขายฝากคือสัญญาซื้อขายซึ่งกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินจะตกไปยังผู้ซื้อแต่มีข้อตกลงกันว่าผู้ขายอาจไถ่ทรัพย์นั้นคืนได้
• มาตรา 492 ในกรณีที่มีการไถ่ทรัพย์สินที่ขายฝากไว้ทันภายในเวลาที่กำหนดไว้ในสัญญาหรือในเวลาที่กฎหมายกำหนด หรือผู้ไถ่ได้วางทรัพย์มาเป็นสินไถ่ที่สำนักงานวางทรัพย์ภายในเวลาที่กำหนด ให้ทรัพย์สินขายฝากนั้นตกเป็นกรรมสิทธิ์ของผู้ไถ่ตั้งแต่เวลาที่ผู้ไถ่ได้ชำระสินไถ่หรือวางทรัพย์เป็นสินไถ่
• มาตรา 494 ห้ามไม่ให้ใช้สิทธิไถ่ทรัพย์สินที่ขายฝาก เมื่อพ้นเวลาดังต่อไปนี้

ถ้าเป็นอสังหาริมทรัพย์ เช่น บ้าน ที่ดิน คอนโด โรงแรม กำหนด 10 ปีนับแต่เวลาซื้อขาย

ถ้าเป็นสังหาริมทรัพย์ เช่น รถยนต์ เครื่องประดับ กำหนด 3 ปีนับแต่เวลาซื้อขาย

• มาตรา 496 กำหนดเวลาไถ่นั้น อาจทำสัญญาขยายกำหนดเวลาไถ่ได้ แต่กำหนดเวลาไถ่รวมกันทั้งหมดต้องไม่เกินกำหนดเวลาตามมาตรา 494 ถ้าเกินให้ลดลงตามมาตรา 494
• มาตรา 497 สิทธิในการไถ่ทรัพย์สินนั้นจะใช้ได้กับบุคคลต่อไปนี้ ผู้ขายเดิมหรือทายาทของผู้ขายเดิม หรือผู้รับโอนสิทธินั้น หรือบุคคลซึ่งในสัญญายอมให้โดยเฉพาะว่าให้เป็นผู้ไถ่ได้
• มาตรา 499 ถ้าไม่ได้มีการกำหนดจำนวนสินไถ่ไว้ ให้ไถ่ตามราคาที่ขายฝาก

พระราชบัญญัติคุ้มครองประชาชนในการทำสัญญาขายฝากที่ดินเพื่อเกษตรกรรมหรือที่อยู่อาศัย พ.ศ.2562

นอกจากประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ที่เกี่ยวข้องกับสัญญาขายฝากที่ดินแล้ว ยังมีพระราชบัญญัติคุ้มครองประชาชนในการทำสัญญาขายฝากที่ดินเพื่อเกษตรกรรมหรือที่อยู่อาศัย พ.ศ.2562 ซึ่งกฎหมายที่เกี่ยวข้องมีดังนี้

• มาตรา 10 สัญญาขายฝากจะกำหนดเวลาไถ่ต่ำกว่า 1 ปีหรือเกิน 10 ปีไม่ได้ ในกรณีที่กำหนดเวลาไถ่ต่ำกว่า 1 ปี หรือเกิน 10 ปี ให้ถือว่ากำหนดเวลาไถ่มีเวลา 1 ปี หรือ 10 ปี แล้วแต่กรณี แต่ผู้ขายฝากมีสิทธิไถ่ทรัพย์สินที่ขายฝากก่อนครบกำหนดเวลาไถ่
• มาตรา 11 ให้คดีที่มีข้อพิพาทมาจากการขายฝากเป็นคดีผู้บริโภคตามกฎหมายว่าด้วยวิธีพิจารณาคดีผู้บริโภค โดยให้ถือว่าผู้ขายฝากเป็นผู้บริโภค
• มาตรา 12 ผู้ขายฝากมีสิทธิครอบครอง ใช้สอย และถือเอาประโยชน์จากทรัพย์สินที่ขายฝาก เพื่อประโยชน์ในการประกอบเกษตรกรรมหรือใช้เป็นที่อยู่อาศัยจนถึงวันที่หมดสิทธิในการไถ่ โดยไม่ต้องชำระค่าตอบแทนให้แก่ผู้ซื้อฝาก และให้ค่าตอบแทนได้จากทรัพย์สินที่ขายฝากในระหว่างการขายฝากตกเป็นของผู้ขายฝาก
• มาตรา 13 ในกรณีที่ในวันที่ขายฝากผู้ขายฝากได้ให้บุคคลอื่นใช้ประโยชน์ในทรัพย์สินที่ขายฝากเพื่อประกอบเกษตรกรรมหรือใช้เป็นที่อยู่อาศัยอยู่แล้ว การขายฝากย่อมไม่กระทบต่อสิทธิของผู้ใช้ประโยชน์ในทรัพย์สินดังกล่าว และให้ค่าตอบแทนที่ได้รับเป็นของผู้ขายฝาก
• มาตรา 14 สิทธิในการไถ่ทรัพย์สินอาจโอนกันโดยทางนิติกรรมหรือตกทอดแก่ทายาทได้ผู้รับโอนย่อมรับโอนไปทั้งสิทธิและหน้าที่ทั้งปวง
• มาตรา 15 สิทธิในการไถ่ทรัพย์สินจะใช้ได้ต่อผู้ซื้อฝากเดิม ทายาทของผู้ซื้อฝากเดิมหรือผู้รับโอนทรัพย์สินที่ขายฝาก แล้วแต่กรณี
• มาตรา 16 ก่อนพ้นกำหนดเวลาไถ่ ผู้ซื้อฝากต้องไม่ก่อภาระใด ๆ เหนือทรัพย์สินที่ขายฝากอันอาจกระทบสิทธิของผู้ขายฝากตามพระราชบัญญัตินี้
• มาตรา 17 ก่อนวันครบกำหนดเวลาไถ่ไม่น้อยกว่า 3 เดือนแต่ไม่มากกว่า 6 เดือน ให้ผู้ซื้อฝากแจ้งเป็นหนังสือส่งทางไปรษณีย์ลงทะเบียนตอบรับไปยังผู้ขายฝากเพื่อให้ผู้ขายฝากทราบกำหนดเวลาไถ่และจำนวนสินไถ่ พร้อมทั้งแนบสำเนาสัญญาขายฝากไปด้วย ในกรณีที่ผู้แจ้งไม่ใช่ผู้ซื้อฝากเดิม ต้องแจ้งไปด้วยว่าผู้ขายฝากจะต้องไถ่กับผู้ใดและสถานที่ที่จะต้องชำระสินไถ่    
• มาตรา 18 ผู้ขายฝากมีสิทธิไถ่ทรัพย์สินที่ขายฝากภายในเวลาที่กำหนดไว้ในสัญญา โดยอาจชำระสินไถ่ให้แก่ผู้ซื้อฝาก หรือวางทรัพย์อันเป็นสินไถ่ต่อสำนักงานวางทรัพย์หรือสำนักงานที่ดินจังหวัดหรือสำนักงานที่ดินที่รับจดทะเบียนการขายฝากทรัพย์สินนั้น และให้ทรัพย์สินที่ขายฝากตกเป็นกรรมสิทธิ์ของผู้ขายฝากตั้งแต่ที่ผู้ขายฝากได้ชำระสินไถ่หรือวางทรัพย์อันเป็นสินไถ่ แล้วแต่กรณี

บทสรุป

จบกันไปแล้วกับการทำความรู้จักสัญญาขายฝากที่ดินแบบละเอียดพร้อมสิ่งที่ควรรู้ก่อนทำสัญญาหวังว่าทุกคนจะมีความเข้าใจในการทำสัญญาขายฝากที่ดินมากขึ้นนะครับ แต่อย่างไรก็ตามทุกคนอย่าลืมเช็ครายละเอียดสัญญาให้ดีก่อนเซ็นสัญญาเพราะหากเซ็นแล้วกรรมสิทธิ์จะตกเป็นของผู้รับซื้อฝากทันที

โดยหลัก ๆ ที่ควรตรวจสอบคือ เรื่องดอกเบี้ยที่ไม่เกิน 15% ต่อปี และระยะเวลาในการไถ่ถอนสูงสุด 10 ปี แต่ไม่ต่ำกว่า 1 ปี หากครบกำหนดสัญญาขายฝากที่ดินแล้ว ผู้ขายฝากยังไม่สามารถไถ่ถอนที่ดินได้ สามารถขอเจรจาขยายเวลาออกไปเพื่อต่อสัญญาได้จนกว่าจะครบตามที่กฎหมายกำหนด อย่างไรก็ตามนี่เป็นเพียงข้อมูลเบื้องต้นเท่านั้น ทุกคนอย่าลืมอ่านรายละเอียดเพิ่มเติมพร้อมปรึกษาเจ้าหน้าที่ก่อนทำสัญญาขายฝากที่ดินด้วยนะครับ

สำหรับใครที่กำลังมองหาซื้อที่ดินขอนแก่นอยู่ สามารถเข้ามาเลือกชมประกาศซื้อขายที่ดินขอนแก่นได้ที่เว็บไซต์ขอนแก่นน่าอยู่ แหล่งรวมประกาศขายที่ดินสวย ๆ ทำเลฮิตในขอนแก่นกว่า 400 แห่ง และยังมีสาระน่ารู้ต่าง ๆ เกี่ยวกับการซื้อขายที่ดินที่น่าสนใจมาให้ทุกคนได้อ่านกันอีกด้วย

อ้างอิง

• บทความขายฝากที่ดินคืออะไร? ต่างจากขาย ฝากขายยังไง ตรงนี้มีคำตอบ
• บทความสัญญาขายฝากที่ดิน 6 ข้อควรรู้ก่อนตกลงทำสัญญากับผู้ซื้อฝาก ณ กรมที่ดิน
• บทความข้อกำหนด เงื่อนไข สัญญาขายฝากที่ดิน เรื่องที่จำเป็นต้องรู้
• บทความอสังหาริมทรัพย์ & สังหาริมทรัพย์ ต่างกันอย่างไร?

กดติดตาม "ขอนแก่นน่าอยู่" เพื่อ หาบ้านมือ 1, หาคอนโด, บ้านมือ 2, ที่ดิน รวมถึงหาเช่า/หอพักทั่วเมืองขอนแก่นเพิ่มเติมได้ที่บนเว็บไซต์

• Website : www.NaYoo.co (ไม่มี m)‌‌
• Facebook : ขอนแก่นน่าอยู่‌‌
• YouTube : https://www.youtube.com/c/khonkaennayoo