เปิดผังเมืองใหม่ กฎหมายใหม่ ที่นักพัฒนาอสังหาฯ ต้องรู้!

ผังเมืองใหม่ถือเป็นตัวแปรสำคัญมาก ๆ ที่จะกำหนดทิศทางการเติบโตของเมืองอุบลในอีกหลายปีต่อจากนี้ ไม่ว่าจะเป็นที่อยู่อาศัย การลงทุน หรือโครงสร้างพื้นฐานต่าง ๆ แม้ว่าอุบลน่าอยู่จะยังไม่สามารถเผยแพร่แผนที่ฉบับเต็มได้ แต่เราอยากชวนเพื่อน ๆ มาทำความเข้าใจภาพรวมของทั้ง 16 โซนกันก่อน เพื่อให้ทุกคนเตรียมตัวรับการเปลี่ยนแปลงที่จะเกิดขึ้นได้แบบเข้าใจง่ายและเป็นกันเอง และถ้าเพื่อน ๆ อยากรู้ลึกในประเด็นที่เราไม่สามารถเล่าได้หมดตรงนี้ อุบลน่าอยู่ขอชวนพบกันที่งาน Ubon Property Summit 2025 | Ubon Looking Forward เพื่ออัปเดตแบบเจาะลึก จากทั้งผู้เชี่ยวชาญและข้อมูลเชิงลึกที่แชร์เฉพาะในงานเท่านั้น

FAR คืออะไร

ความหมายของ FAR

FAR หรืออัตราส่วนพื้นที่อาคารต่อพื้นที่ดิน คือค่าที่กำหนดว่าพื้นที่หนึ่ง ๆ สามารถก่อสร้างอาคารได้มากแค่ไหน ยิ่ง FAR สูง ยิ่งสร้างอาคารได้มากและสูงขึ้น ซึ่งมีผลโดยตรงต่อมูลค่าที่ดินและรูปแบบการใช้สอยพื้นที่

BCR คืออะไร

ความหมายของ BCR

BCR หรืออัตราส่วนพื้นที่ปิดทึบต่อพื้นที่ดิน คือค่าที่กำหนดว่าพื้นที่หนึ่งสามารถสร้างสิ่งปลูกสร้างที่ปิดทึบได้มากน้อยเพียงใด BCR ที่ต่ำทำให้พื้นที่มีความโปร่ง โล่ง และยังเหลือพื้นที่สีเขียว หรือพื้นที่น้ำซึมผ่านมากขึ้น

ที่ดินประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อย (ย.2)

ข้อกำหนดด้าน FAR / BCR

• FAR ไม่เกิน 2:1
• BCR ไม่เกินร้อยละ 60
• บ้านเดี่ยวแปลงเล็กกว่า 35 ตร.วา BCR ไม่เกินร้อยละ 70
• ระยะถอยร่นริมน้ำ ≥ 6 ม. หรือ ≥ 15 ม. (เฉพาะโรงงาน/โรงแรม)
  
  

ภาพรวมและแนวโน้มของโซน ย.2

โซนนี้เหมาะสำหรับบ้านพักอาศัยแนวราบ ชุมชนคุณภาพ และเป็นพื้นที่ที่ยังคงความสงบ ทำให้เหมาะกับโครงการบ้านจัดสรรระดับกลางถึงบน การพัฒนาอาคารสูงมีข้อจำกัดมาก จึงเป็นเขตที่อยู่อาศัยที่เน้นความเป็นส่วนตัวและสภาพแวดล้อมดี

ที่ดินประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลาง (ย.3)

ข้อกำหนดด้าน FAR / BCR

• FAR ไม่เกิน 3.5:1
• BCR ไม่เกินร้อยละ 65
• บ้านเดี่ยวแปลงเล็กกว่า 35 ตร.วา BCR ไม่เกินร้อยละ 70
• ระยะถอยร่นริมน้ำ ≥ 6 ม. หรือ ≥ 15 ม. (เฉพาะโรงงาน/โรงแรม)
  
  

ภาพรวมและแนวโน้มของโซน ย.3

พื้นที่นี้เริ่มรองรับการพัฒนาแนวตั้งหรือโครงการที่อยู่อาศัยที่มีความหนาแน่นเพิ่มขึ้น เหมาะสำหรับทาวน์โฮม อพาร์ตเมนต์ และโครงการที่ต้องการใช้ประโยชน์จาก FAR ที่สูงกว่า ย.2 ทำให้ผู้พัฒนามีความยืดหยุ่นมากขึ้น

ที่ดินประเภทพาณิชยกรรมและที่อยู่อาศัยหนาแน่นมาก (พ.1)

ข้อกำหนดด้าน FAR / BCR

• FAR ไม่เกิน 3.5:1
• BCR ไม่เกินร้อยละ 70
• ระยะถอยร่นริมน้ำ ≥ 6 ม. หรือ ≥ 15 ม. (เฉพาะโรงแรม)
  
  

ภาพรวมและแนวโน้มของโซน พ.1

โซนนี้เหมาะกับการผสมผสานระหว่างพื้นที่อยู่อาศัยและการค้า เช่น อาคารพาณิชย์ คอมมูนิตี้มอลล์ หรืออาคารพักอาศัยที่มีฟังก์ชันเชิงพาณิชย์ เป็นพื้นที่ที่เริ่มมีกิจกรรมคึกคักและสร้างความหนาแน่นของเมือง

ที่ดินประเภทพาณิชยกรรมและที่อยู่อาศัยหนาแน่นมาก (พ.2)

ข้อกำหนดด้าน FAR / BCR

• FAR ไม่เกิน 4:1
• BCR ไม่เกินร้อยละ 70
• ระยะถอยร่นริมน้ำ ≥ 6 ม. หรือ ≥ 15 ม. (เฉพาะโรงงาน/โรงแรม)
  
  

ภาพรวมและแนวโน้มของโซน พ.2

พื้นที่นี้รองรับอาคารที่มีความสูงมากขึ้น และการพัฒนาเชิงพาณิชย์ขนาดใหญ่ เหมาะกับคอนโดมิเนียมสูง โรงแรม หรืออาคารสำนักงาน เป็นพื้นที่ที่เมืองมีโอกาสเติบโตด้านเศรษฐกิจอย่างเด่นชัด

ที่ดินประเภทพาณิชยกรรมและที่อยู่อาศัยหนาแน่นมาก (พ.3)

ข้อกำหนดด้าน FAR / BCR

• FAR ไม่เกิน 5:1
• BCR ไม่เกินร้อยละ 80
• ระยะถอยร่นริมน้ำ ≥ 6 ม. หรือ ≥ 15 ม. (เฉพาะโรงงาน/โรงแรม)
  
  

ภาพรวมและแนวโน้มของโซน พ.3

โซนนี้คือศูนย์กลางความหนาแน่นสูงสุดของเมือง รองรับอาคารสูงมากและโครงการเชิงพาณิชย์ขนาดใหญ่ เช่น ศูนย์การค้า โรงแรม และคอนโดระดับไฮไรส์ เป็นพื้นที่ที่มีโอกาสพัฒนาอย่างเข้มข้นที่สุด

ที่ดินประเภทชนบทและเกษตรกรรม (ก.1)

ข้อกำหนดด้าน FAR / BCR

• FAR ไม่เกิน 0.5:1
• BCR ไม่เกินร้อยละ 40
• บ้านเดี่ยวแปลงเล็กกว่า 35 ตร.วา BCR ไม่เกินร้อยละ 70
• พื้นที่น้ำซึมผ่าน ≥ 50% ของที่ว่าง
• ระยะถอยร่นรอบอาคาร ≥ 2 ม.
• ระยะถอยร่นริมน้ำ ≥ 6 ม. หรือ ≥ 15 ม. (เฉพาะโรงแรม)
  
  

ภาพรวมและแนวโน้มของโซน ก.1

พื้นที่นี้เน้นความเป็นธรรมชาติสูง เหมาะกับการทำเกษตรกรรม รีสอร์ตขนาดเล็ก หรือบ้านพักแนวธรรมชาติ การก่อสร้างมีข้อจำกัดมาก เพื่อรักษาสภาพแวดล้อมของพื้นที่

ที่ดินประเภทชนบทและเกษตรกรรม (ก.2)

ข้อกำหนดด้าน FAR / BCR

• FAR ไม่เกิน 0.75:1
• BCR ไม่เกินร้อยละ 50
• บ้านเดี่ยวแปลงเล็กกว่า 35 ตร.วา BCR ไม่เกินร้อยละ 70
• ระยะถอยร่นริมน้ำ ≥ 6 ม. หรือ ≥ 15 ม. (เฉพาะโรงงาน/โรงแรม)

ภาพรวมและแนวโน้มของโซน ก.2

โซนนี้เปิดโอกาสให้เกิดกิจกรรมมากกว่า ก.1 แต่ยังคงเน้นพื้นที่สีเขียว เหมาะสำหรับฟาร์มท่องเที่ยว เกสต์เฮาส์ หรือโครงการที่ต้องการความเป็นธรรมชาติร่วมสมัย

ที่ดินประเภทชนบทและเกษตรกรรม (ก.3)

ข้อกำหนดด้าน FAR / BCR

• FAR ไม่เกิน 1:1
• BCR ไม่เกินร้อยละ 50
• บ้านเดี่ยวแปลงเล็กกว่า 35 ตร.วา BCR ไม่เกินร้อยละ 70
• ระยะถอยร่นริมน้ำ ≥ 6 ม. หรือ ≥ 15 ม. (เฉพาะโรงงาน/โรงแรม)
  
  

ภาพรวมและแนวโน้มของโซน ก.3

พื้นที่นี้เริ่มรองรับการพัฒนาได้มากขึ้น เหมาะกับโครงการชุมชนชนบทสมัยใหม่ หรือโครงการขนาดเล็กที่ต้องการความยืดหยุ่นในการออกแบบ

ที่ดินประเภทอนุรักษ์สภาพแวดล้อมเพื่อการท่องเที่ยว (อท.)

ข้อกำหนดด้าน FAR / BCR

• FAR ไม่เกิน 1.5:1
• BCR ไม่เกินร้อยละ 40
• บ้านเดี่ยวแปลงเล็กกว่า 35 ตร.วา BCR ไม่เกินร้อยละ 70
• พื้นที่น้ำซึมผ่าน ≥ 50% ของที่ว่าง
• ระยะถอยร่นรอบอาคาร ≥ 2 ม.
• ระยะถอยร่นริมน้ำ ≥ 6 ม. หรือ ≥ 15 ม. (เฉพาะโรงงาน/โรงแรม)
  
  

ภาพรวมและแนวโน้มของโซน อท.

โซนนี้เหมาะสำหรับการท่องเที่ยวเชิงนิเวศ เช่น รีสอร์ต ธีมเนเจอร์ หรือกิจกรรมท่องเที่ยวเชิงวัฒนธรรม การก่อสร้างถูกจำกัดเพื่อรักษาทรัพยากรธรรมชาติและภูมิทัศน์

ที่ดินประเภทอนุรักษ์ป่าไม้ (อป.)

ข้อกำหนดด้าน FAR / BCR

• FAR ไม่เกิน 0.5:1
• BCR ไม่เกินร้อยละ 40
• บ้านเดี่ยวแปลงเล็กกว่า 35 ตร.วา BCR ไม่เกินร้อยละ 70
• ระยะถอยร่นริมน้ำ ≥ 6 ม. หรือ ≥ 15 ม. (เฉพาะโรงแรม)
  
  

ภาพรวมและแนวโน้มของโซน อป.

พื้นที่นี้เน้นการอนุรักษ์ทรัพยากรป่าไม้เป็นหลัก การพัฒนาแทบทำได้เฉพาะสิ่งปลูกสร้างที่จำเป็นต่อการดูแลทรัพยากรธรรมชาติ เหมาะกับงานวิจัย หน่วยงานด้านสิ่งแวดล้อม และกิจกรรมที่ส่งเสริมการรักษาป่าเป็นหลัก

พื้นที่เฉพาะพิเศษ (การศึกษา ศาสนา โครงสร้างพื้นฐาน)

ลักษณะของพื้นที่เฉพาะพิเศษ

พื้นที่ประเภทนี้กระจายตัวอยู่ตามจุดต่าง ๆ ของเมือง เช่น มหาวิทยาลัย วัด โรงเรียน หน่วยงานรัฐ หรือพื้นที่โครงสร้างพื้นฐานขนาดใหญ่ ซึ่งเป็นโซนที่มีบทบาทเฉพาะด้านและมักไม่ได้ถูกนำมาใช้เพื่อการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์โดยตรง

ภาพรวมและแนวโน้มของโซนพิเศษ

แม้โซนเหล่านี้จะไม่ใช่พื้นที่ที่ผู้ประกอบการสามารถพัฒนาโครงการได้มากนัก แต่กลับมีอิทธิพลต่อราคาที่ดินและการขยายตัวของเมือง เพราะเป็นจุดศูนย์รวมของผู้คนและกิจกรรมสำคัญ เช่น โซนที่ตั้งมหาวิทยาลัยอาจทำให้เกิดการเติบโตของที่อยู่อาศัยรอบข้าง หรือพื้นที่ศาสนาและโครงสร้างพื้นฐานอาจเป็นแนวกันชนให้พื้นที่เมืองขยายอย่างเป็นระบบ

สรุปภาพรวมผังเมืองอุบลราชธานีที่กำลังจะเกิดขึ้น

ผังเมืองใหม่อุบลราชธานีเป็นเหมือนแผนที่อนาคตของเมือง ที่ช่วยกำหนดทิศทางว่าจะเติบโตไปในแนวไหน โซนไหนจะเป็นพื้นที่เศรษฐกิจ โซนไหนเหมาะกับอยู่อาศัย หรือพื้นที่ใดที่ต้องรักษาไว้ตามธรรมชาติ การเข้าใจผังเมืองจึงเป็นเรื่องสำคัญทั้งสำหรับผู้พัฒนา นักลงทุน และคนอุบลทุกคน

อุบลน่าอยู่หวังว่าเพื่อน ๆ จะได้เห็นภาพรวมของทั้ง 16 โซนมากขึ้นจากบทความนี้ และถ้าอยากเข้าใจแบบเจาะลึกทุกมิติ ทั้งผลกระทบ โอกาส และแนวทางการปรับตัวของเมือง เราขอชวนทุกคนไปร่วมพูดคุยกันในงาน Ubon Property Summit 2025 | Ubon Looking Forward ที่จะเปิดข้อมูลเชิงลึกจากผู้เชี่ยวชาญแบบที่ไม่ได้เผยแพร่ภายนอก

เมืองกำลังจะเปลี่ยน—และเราควรเตรียมตัวไปด้วยกัน 😊