เคลียร์ชัด ที่ดินมรดกต้องโอนภายในกี่ปี ลดเสี่ยงโดนฟ้อง-เสียสิทธิ์

เมื่อได้ที่ดินเป็นมรดกหลังจากที่ผู้ครอบครองเดิมเสียชีวิตหลายครอบครัวมักจะเกิดคำถามว่า ที่ดินมรดกต้องโอนภายในกี่ปี ซึ่งภายในบทความนี้มีคำตอบให้เพื่อนๆ แบบเคลียร์ชัดในทุกประเด็น นอกจากนี้ยังมีข้อมูลขั้นตอนการโอนตามกฎหมาย ความเสี่ยงต่างๆ ที่พบบ่อยหากไม่โอนที่ดินมรดกให้เรียบร้อย และแนวทางในการแบ่งที่ดินมรดกเบื้องต้น หากพร้อมแล้วไปกันเลยครับ

ที่ดินมรดกต้องโอนภายในกี่ปี

ตามที่หลายคนได้มีข้อสงสัยว่า ที่ดินมรดกต้องโอนภายในกี่ปี ตามกฎหมายไม่ได้กำหนดระยะเวลาในการรับมรดกของทายาท แต่ถ้าหากทายาทต้องการทำธุรกรรมต่าง ๆ เช่น ขาย หรือจดจำนอง จะไม่สามารถดำเนินการได้เนื่องจากชื่อผู้ครอบครองยังเป็นชื่อเจ้าของเดิมอยู่จนกว่าจะมีการจดทะเบียนโอนรับมรดกให้เรียบร้อยเสียก่อน

ขั้นตอนการโอนที่ดินมรดกตามกฎหมาย

จากหัวข้อที่ผ่านมาเราได้รู้แล้วว่า ที่ดินมรดกต้องโอนภายในกี่ปี ส่วนในหัวข้อนี้จะนำเสนอขั้นตอนการโอนที่ดินมรดกตามกฎหมาย โดยต้องยึดตามเอกสารที่สำคัญก็คือ พินัยกรรมที่เจ้าของมรดกที่ดินได้ทำไว้แต่ถ้าหากไม่มีการทำพินัยกรรมไว้ขั้นตอนก็จะแตกต่างกันออกไปซึ่งมีรายละเอียดดังต่อไปนี้

กรณีมีพินัยกรรม

สำหรับกรณีที่เจ้าของที่ดินเดิมได้ทำพินัยกรรมไว้ การแบ่งมรดกที่ดินมรดกต้องโอนภายในกี่ปีก็จะเป็นไปตามที่ระบุไว้ในพินัยกรรมเป็นหลัก ซึ่งมีขั้นตอนการดำเนินการดังต่อไปนี้

1. ขอคำสั่งอนุมัติจากศาล: ทายาทต้องนำพินัยกรรมตัวจริงที่ทางเจ้าของที่ดินเดิมได้ทำไว้ไปยื่นขอให้ศาลมีคำสั่งอนุมัติพินัยกรรม เพื่อที่จะสามารถดำเนินการแบ่งที่ดินมรดกตามที่ระบุไว้ และตรวจสอบให้แน่ใจว่าพินัยกรรมมีผลเป็นไปตามกฎหมาย เช่น มีการลงลายเซ็นของพยานตั้งแต่ 2 คนขึ้นไป มีการระบุที่ดินพร้อมรายชื่อทายาทที่รับมรดกอย่างชัดเจน
2. ยื่นเรื่องขอรับมรดก: รวมไปถึงการจดทะเบียนเป็นผู้จัดการต้องดำเนินการที่สำนักงานที่ดิน โดยนำพินัยกรรมและเอกสารหลักฐานที่สำคัญต่างๆ ไปดำเนินการ เช่น โฉนดที่ดิน หลักฐานการเสียชีวิตของเจ้าของที่ดิน และเอกสารส่วนตัวของทายาทที่เกี่ยวข้อง
3. แบ่งที่ดินมรดกตามพินัยกรรม: จากนั้นก็ดำเนินการแบ่งและโอนที่ดินมรดกตามที่พินัยกรรมได้ระบุไว้ แต่ถ้าหากพินัยกรรมไม่มีความชัดเจน หรือทายาทไม่ยอมรับพินัยกรรมไม่สามารถตกลงกันได้ ควรยื่นเรื่องต่อศาลให้ทำการวินิจฉัยหาข้อยุติ

กรณีไม่มีพินัยกรรม

หากเจ้าของที่ดินมรดกไม่ได้ทำพินัยกรรมไว้ทางทายาทจะต้องแบ่งมรดกที่ดินตามกฎหมายมรดกให้กับทายาทโดยธรรม เช่น บุตร, บิดามารดา หรือคู่สมรส สำหรับขั้นตอนดำเนินการมีดังนี้

1. ติดต่อรวบรวมทายาท: ตามกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ได้กำหนดลำดับทายาทตามกฎหมายไว้  โดยลำดับชั้นก่อนจะมีสิทธิ์รับมรดกก่อน เช่น บุตร/หลาน/เหลน/ลื้อ ของผู้ตายจะได้รับมรดกก่อนบิดามารดาเช่นเดียวกับคู่สมรสตามกฎหมาย หมายความว่าหากเจ้าของที่ดินเดิมมีคู่สมรสตามกฎหมายคู่สมรสก็จะมีสิทธิ์เท่ากับชั้นบุตรนั่นเอง หากทายาทชั้นบุตรหรือชั้นบิดามารดาไม่มี ที่ดินมรดกก็ตกไปยังทายาทในลำดับชั้นถัดไป
2. ทายาทยื่นเรื่องขอรับมรดก: เมื่อรวบรวมทายาทครบและตกลงแบ่งมรดกที่ดินกันเรียบร้อยแล้ว สามารถนำเอกสารหลักฐานตามที่กรมที่ดินระบุ เช่น โฉนดที่ดิน ใบมรณบัตร และหลักฐานแสดงการเป็นทายาท นำไปยื่นเรื่องขอรับมรดกที่สำนักงานที่ดิน
3. สำนักงานที่ดินตรวจสอบและแบ่งโอนที่ดิน: ทางสำนักงานที่ดินดำเนินการรับเรื่อง ตรวจสอบเอกสารต่างๆ สั่งจดทะเบียนรับมรดกและโอนที่ดินตามขั้นตอน

สำหรับเอกสารหลักฐานประกอบการโอนที่ดินมรดกศึกษาเพิ่มเติมได้ที่บทความ รู้ไว้ก่อนโดนฟ้อง! กรณีเจ้าของที่ดินเสียชีวิตแล้วทายาทต้องทำยังไง

5 เรื่องเสี่ยงที่พบบ่อยหากไม่โอนที่ดินมรดก

จากขั้นตอนการโอนที่ดินมรดกจะพบว่ามีขั้นตอนไม่ยุ่งยาก ไม่ว่าการโอนที่ดินมรดกต้องโอนภายในกี่ปีก็ตาม แต่ถ้าหากทายาทไม่ทำการโอนที่ดินมรดกให้เรียบร้อยก็มีความเสี่ยงที่จะโดนฟ้องหรือเสียสิทธิ์การครอบครองได้ และความเสี่ยงที่พบบ่อยขอแนะนำ 5 เรื่องเสี่ยงดังต่อไปนี้

1. แบ่งที่ดินมรดกยากขึ้น หากไม่โอนที่ดินมรดกต้องโอนภายในกี่ปีตามกำหนด

ถ้าหากไม่ทำการโอนที่ดินมรดกภายในทายาทรุ่นแรกให้เรียบร้อย ภายหลังอาจจะต้องมีการแบ่งจำนวนที่ดินมรดกเพิ่มขึ้นหากมีทายาทรุ่นแรกเกิดเสียชีวิต เพราะว่าส่วนที่เป็นมรดกของทายาทรุ่นแรกที่เสียชีวิตนั้นจะต้องตกไปเป็นของผู้สืบสันดานของทายาทรุ่นแรกซึ่งอาจจะมีลูก พ่อแม่ หรือคู่สมรสที่ถูกต้องตามกฎหมาย

2. เสี่ยงโดนฟ้องเกิดข้อพิพาทในครอบครัว

ถ้าหากไม่รีบโอนที่ดินมรดกให้เรียบร้อยมีทายาทคนใดคนหนึ่งถือครองโฉนดที่ดินไว้ ก็อาจจะเกิดปัญหาเป็นข้อถกเถียงกันในครอบครัวที่ตอบคำถามไม่ได้ว่า ที่ดินมรดกต้องโอนภายในกี่ปี ซึ่งเป็นปัญหาที่พบได้บ่อยมากโดยเฉพาะกรณีที่เจ้าของที่ดินเดิมไม่ได้ทำพินัยกรรมไว้

3. เสี่ยงเสียสิทธิ์ครอบครองโดยปรปักษ์

ทายาทไม่ทำการโอนที่ดินมรดกให้เรียบร้อยภายในระยะเวลา 1-2 ปี ปล่อยให้ที่ดินมรดกต้องโอนภายในกี่ปีเกิดรกร้างและมีผู้อื่นเข้ามาบุกรุกอยู่อาศัยเป็นเวลานานจนเข้าข่าย "ภาระจำยอม" หรือ "การครอบครองปรปักษ์" จนทำให้เสียสิทธิ์ในการครอบครองได้แบบไม่รู้ตัว

4. จำนองหรือทำธุรกรรมไม่ได้

ถ้าหากทายาทต้องการนำที่ดินมรดกไปจำนอง หรือขายต่อจะไม่สามารถทำได้เนื่องจากยังไม่มีการโอนที่ดินเป็นชื่อของทายาทให้เรียบร้อย ดังนั้นต้องทำการโอนที่ดินมรดกเป็นชื่อของตนให้เรียบร้อยก่อนที่จะนำโฉนดที่ดินมรดกไปดำเนินการทางธุรกรรมใดๆ

5. เอกสารสำคัญสูญหาย

ในการขอรับโอนที่ดินมรดก หรือจดทะเบียนผู้จัดการมรดก ต้องใช้โฉนดที่ดินมรดกและเอกสารสำคัญหลายอย่าง หากไม่รีบดำเนินการในช่วงแรกที่เอกสารยังอยู่ครบปล่อยเวลาผ่านไป ที่ดินมรดกต้องโอนภายในกี่ปีก็ยังไม่ได้โอนเป็นเวลานานหลายสิบปี มีโอกาสสูงที่เอกสารสำคัญสูญหายและเป็นอีกปัญหาที่พบบ่อยเช่นกัน

แนวทางในการแบ่งที่ดินมรดกเบื้องต้น

ที่ดินมรดกต้องโอนภายในกี่ปีไม่ว่านานแค่ไหนแนวทางในการแบ่งที่ดินมรดกก็ไม่ต่างกันมากนัก เนื่องจากการแบ่งที่ดินมรดกเป็นเรื่องที่ไม่ได้เกิดขึ้นบ่อยกับแต่ละครอบครัว ขอแนะนำแนวทางเบื้องต้นดังต่อไปนี้

• ทายาทตกลงร่วมกัน: แนวทางที่ดีที่สุดแนะนำทายาทที่เกี่ยวข้องมาร่วมกันตกลงจัดทำเป็นสัญญาหรือพินัยกรรมให้เรียบร้อย เพื่อป้องกันปัญหาที่จะเกิดขึ้นในอนาคต
• จัดแบ่งที่ดินให้ถูกต้อง: เมื่อตกลงกันได้แล้วควรไปดำเนินการจัดการโอนกรรมสิทธิ์ขอรับมรดกที่ดินที่สำนักงานที่ดินให้เรียบร้อย เพื่อที่จะสามารถใช้เอกสารสิทธิ์ได้อย่างถูกต้อง
• ปรึกษาทนายความ/ผู้เชี่ยวชาญ: ถ้าหากไม่สามารถตกลงร่วมกันระหว่างทายาทได้ ควรปรึกษาทนายหรือผู้เชี่ยวชาญในเรื่องนี้ เพื่อหาทางออกที่ดีที่สุดก่อนดำเนินการทางกฎหมาย
• ยึดความยุติธรรม: ในการแบ่งมรดกที่ดินควรยึดถือในความยุติธรรมเป็นหลัก พร้อมทั้งคิดถึงผลประโยชน์ของทุกฝ่ายเพื่อลดการสร้างความไม่พอใจในภายหลัง
• ดำเนินการรวดเร็วที่สุด: หลังจากจัดพิธีไว้อาลัยเรียบร้อยควรดำเนินการจัดแบ่งมรดกทันทีหรือไม่ควรเกิน 1-2 ปี เพื่อทายาทหรือเจ้าของใหม่จะได้ใช้สิทธิ์ได้อย่างถูกต้องตามกฎหมาย

บทสรุป

เป็นอย่างไรกันบ้างกับการไขข้อสงสัยที่ว่า ที่ดินมรดกต้องโอนภายในกี่ปี เชื่อว่าเพื่อนๆ ได้คำตอบที่ชัดเจนพร้อมขั้นตอนแนวทางในการแบ่งและโอนมรดกที่ดิน หวังว่าจะเป็นประโยชน์กับผู้ที่กำลังศึกษาเรื่องนี้ไม่มากก็น้อย แนะนำว่าควรศึกษาเพิ่มเติมก่อนดำเนินการใดๆ เนื่องจากเรื่องมรดกเป็นเรื่องละเอียดอ่อน

สำหรับใครที่กำลังมองหาที่ดินที่มีศักยภาพน่าลงทุนหรือซื้อเพื่อปลูกสร้างบ้านสามารถเข้ามาเลือกชมได้ที่เว็บไซต์น่าอยู่ นอกจากนี้ยังมีสาระน่ารู้ต่าง ๆ เกี่ยวกับบ้านที่น่าสนใจมาให้ทุกคนได้ติดตามกันอีกด้วยนะครับ

บทความแนะนำ

- การแบ่งโฉนดที่ดินมรดก ต้องทำอย่างไร?

- โฉนดที่ดินหาย ! ทำยังไงดี ที่นี่มีคำตอบ

- ชวนรู้จักรังวัดที่ดินพร้อมขั้นตอนและค่าใช้จ่ายรังวัดที่ดิน

บทความอ้างอิง

- ขั้นตอนการรับโอนมรดก

- กรมที่ดิน