ครอบครองปรปักษ์คืออะไร เรื่องควรรู้ก่อนเสียทรัพย์ให้คนอื่น

ครอบครองปกปักษ์เป็นเรื่องเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ที่เราควรศึกษาและทำความเข้าใจให้ดี เพราะถึงแม้เราจะเป็นเจ้าของที่ดิน มีโฉนดที่ดินไว้ครอบครอง แต่คนอื่นก็อาจเข้ามาใช้ประโยชน์และแย่งที่ดินของเราไปได้เช่นกัน เพราะฉะนั้นในบทความนี้น่าอยู่จะพาทุกคนไปทำความรู้จักการครอบครองปกปักษ์กัน ถ้าพร้อมแล้วไปดูกันเลยครับ

ทำความรู้จักการครอบครองปรปักษ์

ครอบครองปรปักษ์ คือ การที่บุคคลได้กรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินของผู้อื่นโดยการครอบครอง ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1382 ซึ่งบัญญัติไว้ว่า “บุคคลใดครอบครองทรัพย์สินของผู้อื่นไว้โดยความสงบและโดยเปิดเผยด้วยเจตนาเป็นเจ้าของ ถ้าเป็นอสังหาริมทรัพย์ได้ครอบครองติดต่อกันเป็นเวลาสิบปี ถ้าเป็นสังหาริมทรัพย์ได้ครอบครองติดต่อกันเป็นเวลาห้าปีไซร้ ท่านว่าบุคคลนั้นได้กรรมสิทธิ์”

อธิบายง่าย ๆ ก็คือ หากมีคนครอบครองทรัพย์สินอสังหาริมทรัพย์ของเรา เช่น บ้าน ที่ดิน เป็นเวลาติดต่อกัน 10 ปี หรือครอบครองสังหาริมทรัพย์ของเรา เช่น รถยนต์ เพชร เป็นเวลาติดต่อกัน 5 ปี บุคคลนั้นจะได้กรรมสิทธิ์เป็นเจ้าของทรัพย์สินของเรานั่นเอง

ฟังแล้วอาจดูไม่ยุติธรรมสำหรับผู้ที่เป็นเจ้าของเลยใช่มั้ยล่ะครับ เพราะการโดนครอบครองปรปกษ์เป็นเรื่องที่สร้างความปวดหัวให้กับเจ้าของที่มากเลยทีเดียว แต่ปัจจุบันก็มีเจ้าของที่ดินที่มีโฉนดที่ดินหลายฉบับ จนจำไม่ได้ว่าอยู่ที่ไหนบ้าง ไม่ได้เข้าไปใช้ประโยชน์ ปล่อยให้ที่ดินรกร้าง ไม่เคยเข้าไปดูแล หรือบางคนก็อาจซื้อไว้เพื่อเก็งกำไร

เพราะฉะนั้นกฎหมายครอบครองปรปักษ์มีขึ้นเพื่อต้องการให้เจ้าของที่ดินใช้ประโยชน์ในที่ดินให้คุ้มค่า ไม่ปล่อยให้ที่ดินรกร้างว่างเปล่านั่นเอง

หลักเกณฑ์ครอบครองปรปักษ์

อ่านมาถึงตรงนี้แล้ว หลายคนอาจกังวลใจว่าที่ดินของเราจะโดนใครมาครอบครองปรปกษ์รึเปล่า บอกเลยว่ากฎหมายครอบครองปรปักษ์ได้มีการคุ้มครองเจ้าของที่ดินอยู่ครับ ไม่ใช่ว่าใครจะมาครอบครองปรปกษ์ได้ง่าย ๆ ซึ่งหลักเกณฑ์การจะได้กรรมสิทธิ์โดยการครอบครองปรปักษ์ตามมาตรา 1382 นั้นต้องมีหลักเกณฑ์ดังต่อไปนี้

1.ครอบครองทรัพย์สินของผู้อื่น โดยเป็นการเข้าไปใช้ประโยชน์ในทรัพย์สินของผู้อื่น เช่น ปลูกพืช เลี้ยงสัตว์ เพราะครอบครองปรปักษ์เกิดขึ้นได้เฉพาะในที่ดินของผู้อื่นเท่านั้น เราไม่สามารถครอบครองปรปักษ์ที่ดินของตัวเองได้

2. ทรัพย์สินที่ครอบครองต้องเป็นทรัพย์ที่มีกรรมสิทธิ์ ต้องเป็นการครอบครองปรปักษ์ที่ดินที่มีโฉนดเท่านั้น ส่วนเอกสารสิทธิ์ที่ดิน เช่น หนังสือรับรองการทำประโยชน์ น.ส.3 หรือ น.ส.3 ก. , หนังสือแสดงสิทธิในที่ดิน (ส.ป.ก. 4-01) ผู้ครอบครองมีเพียงสิทธิครอบครองแต่ไม่สามารถครอบครองปรปักษ์ได้ แม้จะครอบครองนานแค่ไหนก็ไม่ได้กรรมสิทธิ

สำหรับใครที่อยากศึกษาเกี่ยวกับเอกสารสิทธิ์ที่ดินเพิ่มเติม สามารถตามไปอ่านกันได้ที่ เรื่องน่ารู้ชวนคิด เอกสารสิทธิ์เกี่ยวกับที่ดิน กันได้เลยครับ

3. ต้องครอบครองโดยความสงบ หมายถึง การครอบครองโดยปราศจากการข่มขู่ การใช้กำลัง การหลอกลวง และไม่มีใครมากีดกัน แสดงความเป็นเจ้าของ หรือฟ้องร้องขับไล่กัน เช่น หากต่างฝ่ายต่างอ้างเป็นเจ้าของ มีการฟ้องร้องขับไล่กัน ไม่ถือเป็นการครอบครองโดยสงบ

4. ต้องครอบครองโดยเปิดเผย ไม่มีการปิดบังหรืออำพรางใด ๆ เช่น มีการสร้างโรงเรือนไว้ใต้ดินในที่ดินของผู้อื่น ไม่ถือเป็นการครอบครองโดยเปิดเผย

5. ต้องเป็นการครอบครองด้วยเจตนาเป็นเจ้าของ หมายถึง การครอบครองโดยตั้งใจจะเป็นเจ้าของทรัพย์สินนั้น ไม่ใช่การครอบครองแทนผู้อื่น เช่น คนสวนเฝ้าสวนแทนเจ้าของสวน หรือครอบครองตามสัญญาที่ได้ให้อำนาจไว้ เช่น เช่าที่ดินเพื่อทำนา ไม่ถือเป็นการครอบครองด้วยเจตนาเป็นเจ้าของ

6. ระยะเวลาในการได้กรรมสิทธิ์ ต้องครอบครองทรัพย์สินของผู้อื่นตามหลักเกณฑ์ข้างบนที่กำหนด คือ ครอบครองโดยความสงบ โดยเปิดเผย และด้วยเจตนาเป็นเจ้าของ ในกรณีอสังหาริมทรัพย์ต้องครอบครองติดต่อกัน 10 ปี ส่วนสังหาริมทรัพย์ต้องครอบครองติดต่อกัน 5 ปี

7. ครอบครองโดยสุจริต ต้องไม่ครอบครองปรปักษ์ทรัพย์สินของผู้อื่นโดยการผิดศีลธรรมหรือกฎหมาย เช่น ลักทรัพย์ ฉ้อโกง

ยกตัวอย่างกรณีครอบครองปรปักษ์ นายเอและน้องน่าอยู่มีที่ดินที่อยู่ติดกัน แต่นายเอซื้อที่ดินเก็บเอาไว้หลายที่ จึงไม่เคยแวะมาที่ที่ดินนี้เลย ระหว่างนี้น้องน่าอยู่ที่ทำเกษตรอยู่ที่ข้าง ๆ จึงได้เข้าไปทำเกษตรกรรมอย่างสุจริตและเปิดเผยที่ที่ดินของนายเอ เป็นเวลาต่อเนื่องกัน 10 ปี ทำให้น้องน่าอยู่จึงมีสิทธิที่จะครอบครองปรปักษ์ที่ดินของนายเอตามกฎหมายครอบครองปรปักษ์

ขั้นตอนการขอครอบครองปรปักษ์

หากเราเป็นผู้มีสิทธิที่จะครอบครองปรปักษ์ซึ่งเข้าหลักเกณฑ์การจะได้กรรมสิทธิ์โดยการครอบครองปรปักษ์ตามมาตรา 1382 สามารถทำตามขั้นตอนการขอครอบครองปรปักษ์ได้ ซึ่งมีขั้นตอนดังต่อไปนี้ครับ

1. ยื่นคำร้องต่อศาล เพื่อให้ศาลมีคำสั่งให้ได้มาซึ่งกรรมสิทธิ์ในที่ดินโดยการครอบครองปรปักษ์
2. รวบรวมหลักฐานตามหลักเกณฑ์การครอบครองปรปักษ์ ว่าเราได้มีการครอบครองที่ดินผืนนี้โดยสุจริต เปิดเผย และเจตนาเป็นเจ้าของในที่ดิน รวมถึงพยานบุคคลที่รู้เห็นว่าเราได้ครอบครองที่ดินมาเป็นระยะเวลาติดต่อกันไม่น้อยกว่า 10 ปี
3. ยื่นคำร้องต่อศาลและรอศาลนัดไต่สวนคำร้อง โดยศาลจะไต่สวนคำร้องและพิจารณาจากพยานหลักฐาน หากไม่มีผู้คัดค้าน ศาลมีคำสั่งให้ผู้ยื่นคำร้องได้มาซึ่งกรรมสิทธิ์ในที่ดินโดยการครอบครองปรปักษ์
4. เมื่อได้คำพิพากษาหรือใบรับรองคดีถึงที่สุด ให้นำไปแสดงต่อเจ้าพนักงานที่ดินที่กรมที่ดิน เพื่อดำเนินการออกใบแทนโฉนดที่ดินให้เป็นชื่อของเราได้เลย

สำหรับใครที่อยากศึกษาเพิ่มเติมเกี่ยวกับโฉนดที่ดินหาย สามารถตามไปอ่านกันได้ที่ โฉนดที่ดินหาย ! ทำยังไงดี ที่นี่มีคำตอบ กันได้เลยครับ

แนวทางป้องกันการโดนครอบครองปรปักษ์

แน่นอนว่าไม่มีใครอยากโดนครอบครองปรปักษ์ซึ่งต้องเสียทรัพย์สินของตัวเองให้กับผู้อื่น น่าอยู่จึงได้นำแนวทางป้องกันการโดนครอบครองปรปักษ์มาฝากทุกคนกันครับ

1. หมั่นไปดูที่ดินเป็นระยะ โดยเฉพาะที่ดินเปล่า เพื่อเป็นการไปคอยเช็คและสำรวจว่ามีใครเข้ามาทำประโยชน์ในที่ดินของเราหรือไม่ สังเกตว่ามีรอยล้อรถเข้า-ออกหรือไม่ หรือสอบถามคนในระแวกนั้นว่ามีผู้ใดเข้ามาทำประโยชน์ในที่ดินเราหรือไม่
2. ติดป้ายและล้อมรั้ว เพื่อแสดงว่าที่ดินนี้มีเจ้าของและมีการแสดงขอบเขตของที่ดินที่แน่นอน จะมีผู้ใดเข้าไปบุกรุกไม่ได้
3. ติดต่อกับกรมที่ดิน เสียภาษีตามกฎหมาย และควรมีการติดต่อขอรังวัดที่ดินทุก 5 ปีเพื่อตรวจสอบว่าที่ดินของเราเพิ่มขึ้นหรือลดลงหรือไม่ มีผู้ใดเข้ามาใช้ประโยชน์เกินเข้ามาในที่ดินของเราหรือไม่
4. ต้องโต้แย้งถ้ามีคนเข้ามาใช้ประโยชน์ หากพบว่ามีคนเข้ามาใช้ประโยชน์ในที่ดินของเรา ห้ามชะล่าใจหรือปล่อยเบลอเด็ดขาด ควรให้ทำสัญญาเช่า ขับไล่ หรือโต้แย้งทันที ถ้าปล่อยเอาไว้อาจโดนครอบครองปรปักษ์ได้

บทสรุป

จบกันไปแล้วกับการทำความรู้จักการครอบครองปรปักษ์ที่ดิน อย่างไรก็ตามนี่เป็นเพียงข้อมูลเบื้องต้นเท่านั้น สำหรับใครที่มีปัญหาเรื่องครอบครองปรปักษ์ที่ดินอยู่ อย่าลืมศึกษารายละเอียดเพิ่มเติมหรือปรึกษาเจ้าหน้าที่กันด้วยนะครับ

แต่ทางที่ดีที่สุดใครที่เป็นเจ้าของที่ดินอย่าลืมหมั่นเข้าไปดูแลที่ดินของตัวเองอย่างสม่ำเสมอ อย่าชะล่าใจว่าเป็นเจ้าของโฉนดที่ดินแล้วจะไม่มีใครเอาที่ดินของเราไปได้ เพราะการโดนครอบครองปรปักษ์อาจทำให้เราเสียที่ดินของเราไปได้นั่นเอง

สำหรับใครที่กำลังมองหาซื้อที่ดินขอนแก่นอยู่ สามารถเข้ามาเลือกชม ประกาศซื้อขายที่ดินขอนแก่น ได้ที่เว็บไซต์ขอนแก่นน่าอยู่ แหล่งรวมประกาศขายที่ดินสวย ๆ ทำเลฮิตในขอนแก่นกว่า 400 แห่ง และยังมีสาระน่ารู้ต่าง ๆ เกี่ยวกับการซื้อขายที่ดินที่น่าสนใจมาให้ทุกคนได้อ่านกันอีกด้วย

บทความแนะนำ

• บทความชวนรู้จักรังวัดที่ดินพร้อมขั้นตอนและค่าใช้จ่ายรังวัดที่ดิน
• บทความสัญญาจะซื้อจะขายคืออะไร สิ่งสำคัญที่คนซื้อบ้านต้องรู้ !
• บทความทำความรู้จักกฎหมายผังเมือง แผนกำหนดการใช้ประโยชน์ที่ดิน

อ้างอิง

• บทความเจ้าของที่ดินต้องดูแลก่อนโดนแย่ง “ครอบครองปรปักษ์”
• บทความการครอบครองปรปักษ์ (Prescription)
• บทความกฎหมายการครอบครองปรปักษ์ มีไว้เพื่อ...ช่วยใคร

กดติดตาม "ขอนแก่นน่าอยู่" เพื่อ หาบ้านมือ 1, หาคอนโด, บ้านมือ 2, ที่ดิน รวมถึงหาเช่า/หอพักทั่วเมืองขอนแก่นเพิ่มเติมได้ที่บนเว็บไซต์

• Website : www.NaYoo.co (ไม่มี m)‌‌
• Facebook : ขอนแก่นน่าอยู่‌‌
• YouTube : https://www.youtube.com/c/khonkaennayoo