เวนคืนที่ดินคืออะไร ขั้นตอนและค่าตอบแทนที่เจ้าของที่ดินควรรู้

ใครที่กำลังซื้อที่ดิน สิ่งสำคัญที่ต้องศึกษา คือ การเวนคืนที่ดิน เพราะที่ดินที่เรากำลังสนใจอาจอยู่ในแนวเวนคืนที่ดินก็ได้ หรือใครที่เป็นเจ้าของที่ดินเวนคืนแล้วกำลังหาข้อมูลเกี่ยวกับขั้นตอนการเวนคืนที่ดินและค่าตอบแทนการเวนคืนที่ดินตามมาอ่านในบทความนี้กันได้เลยครับ

เวนคืนที่ดิน คืออะไร

รู้หรือไม่ว่าบ้านหรือที่ดินที่เราซื้อสามารถถูกขอคืนจากรัฐได้ด้วย ? ซึ่งนั่นเรียกว่าการเวนคืนที่ดินนั่นเอง

เวนคืนที่ดิน คือ การที่รัฐหรือหน่วยราชการบังคับซื้อที่ดินคืนจากประชาชน เพื่อนำมาสร้างเป็นสาธารณูปโภคต่าง ๆ เพื่อพัฒนาประเทศ เช่น สร้างถนน สร้างทางด่วน สร้างอ่างเก็บน้ำ สร้างรถไฟความเร็วสูง เป็นต้น ซึ่งรัฐจะมีการจ่ายค่าตอบแทนการเวนคืนที่ดินให้กับเจ้าของที่ดิน

ถึงแม้การถูกเวนคืนที่ดินจะมีค่าตอบแทนการเวนคืนที่ดินให้ แต่ก็ไม่ใช่เรื่องน่ายินดีสำหรับเจ้าของที่ดินมากนัก เพราะเป็นที่ดินที่เรามีการใช้สอยอยู่ แต่เวนคืนที่ดินเป็นสิ่งที่ไม่สามารถหลีกเลี่ยงได้ เราจึงต้องศึกษาข้อมูลเกี่ยวกับเวนคืนที่ดินให้ดีก่อนเลือกซื้อที่ดิน และศึกษาแนวทางรายละเอียดเกี่ยวกับเวนคืนที่ดินเพื่อรักษาผลประโยชน์ของเราในอนาคต

นอกจากเวนคืนที่ดินแล้ว ผังเมืองก็เป็นสิ่งที่ต้องตรวจสอบให้ดีก่อนเลือกซื้อที่ดินเช่นกัน สำหรับใครที่อยากรู้รายละเอียดเกี่ยวกับกฎหมายผังเมืองสามารถตามไปอ่านกันได้ที่ ทำความรู้จักกฎหมายผังเมือง แผนกำหนดการใช้ประโยชน์ที่ดิน

ขั้นตอนการเวนคืนที่ดิน

เวนคืนที่ดินเป็นสิ่งที่ต้องทำอย่างมีระเบียบขั้นตอน ไม่ใช่จู่ ๆ จะเวนคืนที่ดินได้ทันที โดยเราสามารถศึกษาได้จากพระราชบัญญัติว่าด้วยการเวนคืนและการได้มาซึ่งอสังหาริมทรัพย์ พ.ศ. 2562

สำหรับใครที่ไม่อยากอ่านรายละเอียดยาว ๆ  น่าอยู่ได้สรุปข้อมูลเบื้องต้นเกี่ยวกับเวนคืนที่ดินมาให้ทุกคนแล้ว ซึ่งขั้นตอนการเวนคืนที่ดินเบื้องต้นมีดังนี้

1. ประกาศพื้นที่ที่อยู่ในแนวเวนคืนที่ดิน ซึ่งในพระราชกฤษฎีกากำหนดเขตที่ดินเวนคืน มีรายละเอียดต่อไปนี้

• วัตถุประสงค์ของการเวนคืนที่ดิน
• ระยะเวลาการใช้บังคับพระราชกฤษฎีกา
• แนวเขตที่ดินที่จะเวนคืนเท่าที่จำเป็น
• ระยะเวลาการเริ่มต้นเข้าสำรวจ
• เจ้าหน้าที่เวนคืนที่ดิน
• แผนที่หรือแผนผังแสดงแนวเขตที่ดินที่จะเวนคืนที่ดิน

2. เจ้าหน้าที่ทำการสำรวจอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่ในแนวเวนคืนที่ดิน โดยมีการแจ้งกำหนดวันเข้าทำการสำรวจเป็นหนังสือให้เจ้าของทรัพย์สินทราบล่วงหน้าไม่น้อยกว่า 15 วัน และปิดประกาศแนวเวนคืนที่ดินให้ประชาชนทราบโดยทั่วไปตามสถานที่ต่อไปนี้

• ที่ทำการของเจ้าหน้าที่
• ศาลาว่าการกรุงเทพมหานคร สำนักงานเขต ศาลากลางจังหวัด ที่ว่าการอำเภอหรือ กิ่งอำเภอ ที่ทำการกำนัน ที่ทำการผู้ใหญ่บ้าน และที่ทำการขององค์กรปกครองส่วนท้องถิ่นในพื้นที่ที่อสังหาริมทรัพย์นั้นตั้งอยู่
• สำนักงานที่ดินจังหวัดและสำนักงานที่ดินอำเภอในพื้นที่ที่อสังหาริมทรัพย์นั้นตั้งอยู่

3. แต่งตั้งคณะกรรมการ ประกอบด้วยผู้แทนของเจ้าหน้าที่ ผู้แทนกรมธนารักษ์ ผู้แทนกรมที่ดิน นายอำเภอหรือผู้อำนวยการเขต และผู้บริหารท้องถิ่นที่เกี่ยวข้อง เพื่อทำหน้าที่กำหนดค่าตอบแทนการเวนคืนที่ดิน

4. ประกาศค่าตอบแทนการเวนคืนที่ดินที่เจ้าของจะได้รับ

5. ออกหนังสือแจ้งเจ้าของที่ดินให้มาติดต่อทำสัญญาซื้อขาย

6. เมื่อทำสัญญาซื้อขายแล้ว เจ้าของที่ดินจะได้รับค่าตอบแทนการเวนคืนที่ดินภายใน 120 วัน หลังทำสัญญาเสร็จสิ้น

7. ขนย้ายรื้อถอนอสังหาริมทรัพย์ และกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์นั้นจะตกเป็นของรัฐ

สิทธิของเจ้าของที่ดินที่ควรรู้เมื่อโดนเวนคืนที่ดิน

ถึงแม้เราจะไม่สามารถหลีกเลี่ยงการเวนคืนที่ดินได้ แต่กฎหมายเวนคืนที่ดินก็ได้มีการคุ้มครองและรักษาสิทธิของเจ้าของที่ดิน ซึ่งเราควรศึกษาสิทธิของตัวเองเพื่อไม่ให้เสียผลประโยชน์ต่าง ๆ และสิทธิที่เราควรรู้ มีดังนี้

• สิทธิที่จะได้รับค่าตอบแทนการเวนคืนที่ดินที่เป็นธรรม
• สิทธิในการขอพิจารณาให้เพิ่มค่าตอบแทนการเวนคืนที่ดินโดยมีสิทธิอุทธรณ์ต่อรัฐมนตรีภายใน 90 วัน นับตั้งแต่วันที่ได้รับหนังสือ และต้องฟ้องร้องศาลภายใน 1 ปี
• สิทธิได้รับการยกเว้นภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา ภาษีธุรกิจเฉพาะค่าธรรมเนียมและค่าอากรแสตมป์สำหรับการโอนที่ดินเวนคืน
• สิทธิขอเปิดทางเข้า-ออก กรณีที่ดินได้รับผลกระทบจากการเวนคืนที่ดิน
• สิทธิที่จะเวนคืนที่ดินได้เฉพาะกิจการที่กฎหมายกำหนดไว้เท่านั้น

การกำหนดค่าตอบแทนการเวนคืนที่ดิน

รัฐจะมีการกำหนดค่าตอบแทนการเวนคืนที่ดิน โดยเบื้องต้นจะมีการคำนึงถึงปัจจัยดังต่อไปนี้ประกอบกัน

• ราคาที่ซื้อขายกันตามปกติในท้องตลาดของที่ดินในวันที่บังคับใช้พระราชกฤษฎีกา
• ราคาประเมินที่ดินของทางราชการที่กำหนดขึ้นเพื่อประโยชน์ในการจัดเก็บที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง
• ราคาประเมินทุนทรัพย์เพื่อเรียกเก็บค่าธรรมเนียมในการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม ตามประมวลกฎหมายที่ดิน
• สภาพและที่ตั้งของที่ดินนั้น
• เหตุและวัตถุประสงค์ของการเวนคืนที่ดิน

เพื่อไม่ให้ถูกเอาเปรียบและมีความยุติธรรมต่อผู้ที่ถูกเวนคืนที่ดิน ภาครัฐจึงมีการกำหนดราคาตามปัจจัยข้างต้น แต่ในบางครั้งค่าตอบแทนการเวนคืนที่ดินของรัฐก็ไม่คุ้มกับเจ้าของที่ดิน

ยกตัวอย่างเช่น บ้านราคา 10 ล้านแต่มีค่าตกแต่งภายในอีก 10 ล้าน ที่ไม่สามารถตีราคาออกมาได้เหมือนที่ดิน กฎหมายจึงมีความคุ้มครองให้ผู้ที่ถูกเวนคืนที่ดินมีสิทธิในการขอพิจารณาให้เพิ่มค่าตอบแทนการเวนคืนที่ดินได้

สำหรับใครที่อยากศึกษาและลองดูราคาประเมินที่ดินของตัวเอง สามารถตามไปอ่านได้ที่ ชวนรู้จักราคาประเมินที่ดินพร้อมวิธีประเมินง่าย ๆ

วิธีเช็คแนวเวนคืนที่ดินเบื้องต้น

สำหรับใครที่กำลังหาซื้อที่ดินแล้วอยากเช็คว่าที่ดินทำเลที่เรากำลังสนใจอยู่ในแนวเวนคืนที่ดินหรือไม่ สามารถเข้าไปเช็คเบื้องต้นได้ตามวิธีดังนี้

1. กดเข้าไปที่เว็บไซต์ thaivaluer
2. กดเข้าไปที่คำว่า “Google Terrain” บริเวณขวามือด้านบน
3. จากนั้นเลือกหัวข้อ “ข้อจำกัด/กฎหมาย/คมนาคม” และกดเลือก “แนวเวนคืน”
4. หน้าจอจะแสดงภาพบริเวณที่เป็นแถบสีเหลืองซึ่งหมายความว่าเป็นแนวเวนคืนที่ดิน

อย่างไรก็ตามนี่เป็นเพียงการเช็คเบื้องต้นเท่านั้น แต่ก็ช่วยเป็นประโยชน์และแนวทางในการตัดสินใจเลือกซื้อที่ดินได้ การที่เราเช็คแนวเวนคืนที่ดินจะช่วยให้ลดโอกาสการเกิดปัญหาเวนคืนที่ดินในอนาคตนั่นเอง

บทสรุป

จบกันไปแล้วกับการทำความรู้จักการเวนคืนที่ดิน หวังว่าทุกคนจะได้ความรู้และมีความเข้าใจเกี่ยวกับเวนคืนที่ดินมากขึ้นนะครับ อย่างไรก็ตามนี่เป็นเพียงข้อมูลเบื้องต้นเท่านั้น ทุกคนอย่าลืมศึกษารายละเอียดเพิ่มเติมและปรึกษาเจ้าหน้าที่เมื่อมีการเวนคืนที่ดินด้วยนะครับ

สำหรับใครที่กำลังมองหาซื้อที่ดินขอนแก่นอยู่ สามารถเข้ามาเลือกชมประกาศซื้อขายที่ดินขอนแก่นได้ที่เว็บไซต์ขอนแก่นน่าอยู่ แหล่งรวมประกาศขายที่ดินสวย ๆ ทำเลฮิตในขอนแก่นกว่า 400 แห่ง และยังมีสาระน่ารู้ต่าง ๆ เกี่ยวกับการซื้อขายที่ดินที่น่าสนใจมาให้ทุกคนได้อ่านกันอีกด้วย

หรือใครที่กำลังขายที่ดินแต่ยังขายไม่ได้ซักที ก็สามารถเข้ามาลงประกาศขายในเว็บไซต์น่าอยู่ได้เช่นกัน ประกาศฟรี ไม่มีค่าใช้จ่าย ไม่จำกัด โดยสามารถเข้าดูวิธีลงประกาศขายที่ดินได้ที่นี่เลยครับ

อ้างอิง

• บทความเวนคืนที่ดิน 10 ขั้นตอนควรรู้ เมื่อถูกเวนคืนที่ดินจากรัฐ และเงินทดแทน
• บทความสรุปขั้นตอนที่เจ้าของที่ดินต้องรู้!! เมื่อถูกเวนคืนที่ดิน
• บทความการเวนคืนที่ดิน ที่เจ้าของที่ดินควรรู้
• บทความวิธีเช็คแนวเวนคืนที่ดิน(เบื้องต้น) ก่อนตัดสินใจซื้ออสังหาฯ
• พระราชบัญญัติ ว่าด้วยการเวนคืนและการได้มาซึ่งอสังหาริมทรัพย์ พ.ศ. ๒๕๖๒

กดติดตาม "ขอนแก่นน่าอยู่" เพื่อ หาบ้านมือ 1, หาคอนโด, บ้านมือ 2, ที่ดิน รวมถึงหาเช่า/หอพักทั่วเมืองขอนแก่นเพิ่มเติมได้ที่บนเว็บไซต์

• Website : www.NaYoo.co (ไม่มี m)‌‌
• Facebook : ขอนแก่นน่าอยู่‌‌
• YouTube : https://www.youtube.com/c/khonkaennayoo