เวนคืนที่ดินเป็นสิ่งที่ต้องทำอย่างมีระเบียบขั้นตอน ไม่ใช่จู่ ๆ จะเวนคืนที่ดินได้ทันที โดยเราสามารถศึกษาได้จากพระราชบัญญัติว่าด้วยการเวนคืนและการได้มาซึ่งอสังหาริมทรัพย์ พ.ศ. 2562
สำหรับใครที่ไม่อยากอ่านรายละเอียดยาว ๆ น่าอยู่ได้สรุปข้อมูลเบื้องต้นเกี่ยวกับเวนคืนที่ดินมาให้ทุกคนแล้ว ซึ่งขั้นตอนการเวนคืนที่ดินเบื้องต้นมีดังนี้
- ประกาศพื้นที่ที่อยู่ในแนวเวนคืนที่ดิน ซึ่งในพระราชกฤษฎีกากำหนดเขตที่ดินเวนคืน มีรายละเอียดต่อไปนี้
- วัตถุประสงค์ของการเวนคืนที่ดิน
- ระยะเวลาการใช้บังคับพระราชกฤษฎีกา
- แนวเขตที่ดินที่จะเวนคืนเท่าที่จำเป็น
- ระยะเวลาการเริ่มต้นเข้าสำรวจ
- เจ้าหน้าที่เวนคืนที่ดิน
- แผนที่หรือแผนผังแสดงแนวเขตที่ดินที่จะเวนคืนที่ดิน
2. เจ้าหน้าที่ทำการสำรวจอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่ในแนวเวนคืนที่ดิน โดยมีการแจ้งกำหนดวันเข้าทำการสำรวจเป็นหนังสือให้เจ้าของทรัพย์สินทราบล่วงหน้าไม่น้อยกว่า 15 วัน และปิดประกาศแนวเวนคืนที่ดินให้ประชาชนทราบโดยทั่วไปตามสถานที่ต่อไปนี้
- ที่ทำการของเจ้าหน้าที่
- ศาลาว่าการกรุงเทพมหานคร สำนักงานเขต ศาลากลางจังหวัด ที่ว่าการอำเภอหรือ กิ่งอำเภอ ที่ทำการกำนัน ที่ทำการผู้ใหญ่บ้าน และที่ทำการขององค์กรปกครองส่วนท้องถิ่นในพื้นที่ที่อสังหาริมทรัพย์นั้นตั้งอยู่
- สำนักงานที่ดินจังหวัดและสำนักงานที่ดินอำเภอในพื้นที่ที่อสังหาริมทรัพย์นั้นตั้งอยู่
3. แต่งตั้งคณะกรรมการ ประกอบด้วยผู้แทนของเจ้าหน้าที่ ผู้แทนกรมธนารักษ์ ผู้แทนกรมที่ดิน นายอำเภอหรือผู้อำนวยการเขต และผู้บริหารท้องถิ่นที่เกี่ยวข้อง เพื่อทำหน้าที่กำหนดค่าตอบแทนการเวนคืนที่ดิน
4. ประกาศค่าตอบแทนการเวนคืนที่ดินที่เจ้าของจะได้รับ
5. ออกหนังสือแจ้งเจ้าของที่ดินให้มาติดต่อทำสัญญาซื้อขาย
6. เมื่อทำสัญญาซื้อขายแล้ว เจ้าของที่ดินจะได้รับค่าตอบแทนการเวนคืนที่ดินภายใน 120 วัน หลังทำสัญญาเสร็จสิ้น
7. ขนย้ายรื้อถอนอสังหาริมทรัพย์ และกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์นั้นจะตกเป็นของรัฐ
สิทธิของเจ้าของที่ดินที่ควรรู้เมื่อโดนเวนคืนที่ดิน
ถึงแม้เราจะไม่สามารถหลีกเลี่ยงการเวนคืนที่ดินได้ แต่กฎหมายเวนคืนที่ดินก็ได้มีการคุ้มครองและรักษาสิทธิของเจ้าของที่ดิน ซึ่งเราควรศึกษาสิทธิของตัวเองเพื่อไม่ให้เสียผลประโยชน์ต่าง ๆ และสิทธิที่เราควรรู้ มีดังนี้
- สิทธิที่จะได้รับค่าตอบแทนการเวนคืนที่ดินที่เป็นธรรม
- สิทธิในการขอพิจารณาให้เพิ่มค่าตอบแทนการเวนคืนที่ดินโดยมีสิทธิอุทธรณ์ต่อรัฐมนตรีภายใน 90 วัน นับตั้งแต่วันที่ได้รับหนังสือ และต้องฟ้องร้องศาลภายใน 1 ปี
- สิทธิได้รับการยกเว้นภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา ภาษีธุรกิจเฉพาะค่าธรรมเนียมและค่าอากรแสตมป์สำหรับการโอนที่ดินเวนคืน
- สิทธิขอเปิดทางเข้า-ออก กรณีที่ดินได้รับผลกระทบจากการเวนคืนที่ดิน
- สิทธิที่จะเวนคืนที่ดินได้เฉพาะกิจการที่กฎหมายกำหนดไว้เท่านั้น
การกำหนดค่าตอบแทนการเวนคืนที่ดิน
รัฐจะมีการกำหนดค่าตอบแทนการเวนคืนที่ดิน โดยเบื้องต้นจะมีการคำนึงถึงปัจจัยดังต่อไปนี้ประกอบกัน
- ราคาที่ซื้อขายกันตามปกติในท้องตลาดของที่ดินในวันที่บังคับใช้พระราชกฤษฎีกา
- ราคาประเมินที่ดินของทางราชการที่กำหนดขึ้นเพื่อประโยชน์ในการจัดเก็บที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง
- ราคาประเมินทุนทรัพย์เพื่อเรียกเก็บค่าธรรมเนียมในการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม ตามประมวลกฎหมายที่ดิน
- สภาพและที่ตั้งของที่ดินนั้น
- เหตุและวัตถุประสงค์ของการเวนคืนที่ดิน
เพื่อไม่ให้ถูกเอาเปรียบและมีความยุติธรรมต่อผู้ที่ถูกเวนคืนที่ดิน ภาครัฐจึงมีการกำหนดราคาตามปัจจัยข้างต้น แต่ในบางครั้งค่าตอบแทนการเวนคืนที่ดินของรัฐก็ไม่คุ้มกับเจ้าของที่ดิน
ยกตัวอย่างเช่น บ้านราคา 10 ล้านแต่มีค่าตกแต่งภายในอีก 10 ล้าน ที่ไม่สามารถตีราคาออกมาได้เหมือนที่ดิน กฎหมายจึงมีความคุ้มครองให้ผู้ที่ถูกเวนคืนที่ดินมีสิทธิในการขอพิจารณาให้เพิ่มค่าตอบแทนการเวนคืนที่ดินได้
สำหรับใครที่อยากศึกษาและลองดูราคาประเมินที่ดินของตัวเอง สามารถตามไปอ่านได้ที่ ชวนรู้จักราคาประเมินที่ดินพร้อมวิธีประเมินง่าย ๆ
วิธีเช็คแนวเวนคืนที่ดินเบื้องต้น
สำหรับใครที่กำลังหาซื้อที่ดินแล้วอยากเช็คว่าที่ดินทำเลที่เรากำลังสนใจอยู่ในแนวเวนคืนที่ดินหรือไม่ สามารถเข้าไปเช็คเบื้องต้นได้ตามวิธีดังนี้
- กดเข้าไปที่เว็บไซต์ thaivaluer
- กดเข้าไปที่คำว่า “Google Terrain” บริเวณขวามือด้านบน
- จากนั้นเลือกหัวข้อ “ข้อจำกัด/กฎหมาย/คมนาคม” และกดเลือก “แนวเวนคืน”
- หน้าจอจะแสดงภาพบริเวณที่เป็นแถบสีเหลืองซึ่งหมายความว่าเป็นแนวเวนคืนที่ดิน
อย่างไรก็ตามนี่เป็นเพียงการเช็คเบื้องต้นเท่านั้น แต่ก็ช่วยเป็นประโยชน์และแนวทางในการตัดสินใจเลือกซื้อที่ดินได้ การที่เราเช็คแนวเวนคืนที่ดินจะช่วยให้ลดโอกาสการเกิดปัญหาเวนคืนที่ดินในอนาคตนั่นเอง
บทสรุป
จบกันไปแล้วกับการทำความรู้จักการเวนคืนที่ดิน หวังว่าทุกคนจะได้ความรู้และมีความเข้าใจเกี่ยวกับเวนคืนที่ดินมากขึ้นนะครับ อย่างไรก็ตามนี่เป็นเพียงข้อมูลเบื้องต้นเท่านั้น ทุกคนอย่าลืมศึกษารายละเอียดเพิ่มเติมและปรึกษาเจ้าหน้าที่เมื่อมีการเวนคืนที่ดินด้วยนะครับ
สำหรับใครที่กำลังมองหาซื้อที่ดินขอนแก่นอยู่ สามารถเข้ามาเลือกชมประกาศซื้อขายที่ดินขอนแก่นได้ที่เว็บไซต์ขอนแก่นน่าอยู่ แหล่งรวมประกาศขายที่ดินสวย ๆ ทำเลฮิตในขอนแก่นกว่า 400 แห่ง และยังมีสาระน่ารู้ต่าง ๆ เกี่ยวกับการซื้อขายที่ดินที่น่าสนใจมาให้ทุกคนได้อ่านกันอีกด้วย
หรือใครที่กำลังขายที่ดินแต่ยังขายไม่ได้ซักที ก็สามารถเข้ามาลงประกาศขายในเว็บไซต์น่าอยู่ได้เช่นกัน ประกาศฟรี ไม่มีค่าใช้จ่าย ไม่จำกัด โดยสามารถเข้าดูวิธีลงประกาศขายที่ดินได้ที่นี่เลยครับ
อ้างอิง
กดติดตาม "ขอนแก่นน่าอยู่" เพื่อ หาบ้านมือ 1, หาคอนโด, บ้านมือ 2, ที่ดิน รวมถึงหาเช่า/หอพักทั่วเมืองขอนแก่นเพิ่มเติมได้ที่บนเว็บไซต์
