การเลือกบ้านสำหรับอยู่อาศัยกับการเลือกบ้านเพื่อสร้างผลตอบแทนมีหลักคิดที่แตกต่างกันพอสมควร หากต้องการลงทุนบ้านเช่า ควรมองทรัพย์สินผ่านมุมของผู้เช่าและตัวเลขทางการเงินเป็นหลัก โดยมีปัจจัยสำคัญดังนี้
1. ศักยภาพของทำเลและการเดินทาง
ทำเลเป็นหนึ่งในปัจจัยสำคัญที่ส่งผลต่อทั้งความต้องการเช่าและระดับค่าเช่าที่สามารถเรียกเก็บได้ นอกจากดูความสะดวกในปัจจุบันแล้ว ควรศึกษาทิศทางการพัฒนาพื้นที่ในอนาคตด้วย เพราะโครงการถนน ระบบขนส่ง หรือแหล่งงานใหม่อาจเพิ่มความน่าสนใจของทำเลและมูลค่าทรัพย์สินได้ และควรพิจารณาว่าบ้านสามารถเดินทางไปยังสถานที่สำคัญได้สะดวกหรือไม่ เช่น
- ย่านธุรกิจและแหล่งงาน
- มหาวิทยาลัยและสถานศึกษา
- โรงพยาบาล
- ห้างสรรพสินค้าและตลาด
- ถนนสายหลักและระบบขนส่งสาธารณะ
- นิคมอุตสาหกรรมหรือพื้นที่เศรษฐกิจสำคัญ
2. พฤติกรรมและกำลังซื้อของกลุ่มผู้เช่าเป้าหมาย
ก่อนเลือกบ้านควรกำหนดให้ชัดว่าต้องการปล่อยเช่าให้ใคร เช่น ครอบครัว คนทำงาน ผู้บริหาร ชาวต่างชาติ หรือนักศึกษา เนื่องจากผู้เช่าแต่ละกลุ่มต้องการบ้านแตกต่างกัน ควรสำรวจราคาค่าเช่าของบ้านลักษณะใกล้เคียงกันในพื้นที่ด้วย เพื่อประเมินว่ากลุ่มเป้าหมายมีกำลังจ่ายประมาณเท่าไร และค่าเช่าที่คาดหวังสอดคล้องกับตลาดจริงหรือไม่
3. มาตรฐานโครงการและคุณภาพวัสดุตัวบ้าน
บ้านสำหรับปล่อยเช่าไม่จำเป็นต้องใช้วัสดุราคาแพงที่สุด แต่ควรเลือกวัสดุที่มีคุณภาพ ทนทาน และดูแลรักษาง่าย เพราะเมื่อมีผู้เช่าอยู่อาศัยต่อเนื่อง ย่อมเกิดการเสื่อมสภาพตามการใช้งาน ก่อนซื้อจึงควรตรวจสอบโครงสร้าง ระบบไฟฟ้า ระบบประปา หลังคา สุขภัณฑ์ ประตู หน้าต่าง และพื้นที่รอบบ้าน รวมถึงพิจารณามาตรฐานของโครงการ ระบบรักษาความปลอดภัย และการดูแลพื้นที่ส่วนกลาง เพื่อช่วยลดโอกาสเกิดค่าใช้จ่ายซ่อมแซมจำนวนมากในอนาคต
สูตรคำนวณผลตอบแทนการปล่อยเช่าให้แม่นยำคิดอย่างไร
ก่อนตัดสินใจซื้อบ้าน ไม่ควรพิจารณาเฉพาะว่าเก็บค่าเช่าได้เดือนละเท่าไร แต่ควรคำนวณผลตอบแทนเทียบกับเงินลงทุน เพื่อให้สามารถเปรียบเทียบทรัพย์สินหลายแห่งได้ง่ายขึ้น
1. อัตราผลตอบแทนเบื้องต้นเพื่อประเมินศักยภาพ
เป็นการคำนวณผลตอบแทนจากค่าเช่าก่อนหักค่าใช้จ่าย โดยสามารถใช้สูตร
อัตราผลตอบแทน (%) = (ค่าเช่าต่อปี ÷ ราคาซื้อทรัพย์สิน) × 100
ตัวอย่าง ซื้อบ้านราคา 3,000,000 บาท และปล่อยเช่าเดือนละ 18,000 บาท
ค่าเช่าต่อปี = 18,000 × 12 = 216,000 บาท
ดังนั้น อัตราผลตอบแทน = (216,000 ÷ 3,000,000) × 100 = 7.2% ต่อปี
ตัวเลขนี้เหมาะสำหรับใช้ประเมินและเปรียบเทียบทรัพย์สินเบื้องต้น แต่ยังไม่ใช่ผลตอบแทนที่ผู้ลงทุนได้รับจริง
2. อัตราผลตอบแทนสุทธิหลังหักค่าใช้จ่าย
หากต้องการเห็นผลตอบแทนใกล้เคียงความเป็นจริงมากขึ้น ควรใช้อัตราผลตอบแทนสุทธิ ซึ่งนำค่าใช้จ่ายที่เกี่ยวข้องมาหักออกจากรายได้ค่าเช่า
อัตราผลตอบแทนสุทธิ (%) = [(ค่าเช่าต่อปี - ค่าใช้จ่ายต่อปี) ÷ เงินลงทุนทั้งหมด] × 100
ค่าใช้จ่ายอาจประกอบด้วยค่าส่วนกลาง ค่าซ่อมบำรุง ค่าประกัน ค่าบริหารจัดการ ภาษี และค่าใช้จ่ายในช่วงที่ไม่มีผู้เช่า
ตัวอย่าง หากบ้านสร้างรายได้ค่าเช่า 216,000 บาทต่อปี และมีค่าใช้จ่ายรวม 36,000 บาทต่อปี จะเหลือรายได้สุทธิ 180,000 บาท หากใช้เงินลงทุนทั้งหมด 3,000,000 บาท จะมี Net Rental Yield ประมาณ 6% ต่อปี
ดังนั้น การเปรียบเทียบลงทุนบ้านเช่า หลายแห่งควรดูทั้ง อัตราผลตอบแทน และ อัตราผลตอบแทนสุทธิ เพื่อไม่ให้ประเมินผลตอบแทนสูงกว่าความเป็นจริง
ขั้นตอนการเตรียมตัวเพื่อเริ่มต้นปล่อยเช่าอย่างมืออาชีพมีอะไรบ้าง
เมื่อเลือกบ้านได้แล้ว ขั้นตอนต่อไปคือการเตรียมทรัพย์สินและระบบการปล่อยเช่าให้พร้อม เพื่อช่วยเพิ่มโอกาสหาผู้เช่าและลดปัญหาระหว่างสัญญา โดยสามารถวางแผนตามขั้นตอนต่อไปนี้
- สำรวจตลาดและกำหนดค่าเช่า เปรียบเทียบบ้านที่มีขนาด ทำเล และสิ่งอำนวยความสะดวกใกล้เคียงกัน
- ตรวจสภาพบ้านก่อนปล่อยเช่า ซ่อมแซมจุดชำรุดและตรวจระบบน้ำ ไฟฟ้า เครื่องปรับอากาศ รวมถึงอุปกรณ์ต่าง ๆ
- จัดเตรียมเฟอร์นิเจอร์และเครื่องใช้ที่จำเป็น ให้เหมาะกับกลุ่มผู้เช่า โดยไม่จำเป็นต้องตกแต่งมากเกินความต้องการของตลาด
- ถ่ายภาพบ้านให้น่าสนใจ เน้นความสว่าง ความสะอาด และแสดงพื้นที่สำคัญของบ้านให้ครบ
- ประกาศผ่านช่องทางที่ตรงกลุ่มเป้าหมาย พร้อมระบุราคา ทำเล ขนาดบ้าน เฟอร์นิเจอร์ และเงื่อนไขการเช่าให้ชัดเจน
- คัดกรองผู้เช่า ตรวจสอบข้อมูลพื้นฐาน ความสามารถในการชำระค่าเช่า และจำนวนผู้อยู่อาศัย
- จัดทำสัญญาเช่าและรายการทรัพย์สิน ระบุค่าเช่า เงินประกัน ระยะเวลาสัญญา ความรับผิดชอบด้านการซ่อมแซม และเงื่อนไขต่าง ๆ ให้ชัดเจน
- ตรวจและบันทึกสภาพบ้านก่อนส่งมอบ สามารถถ่ายภาพหรือวิดีโอไว้เป็นหลักฐานประกอบการรับ-คืนบ้าน
ปัจจัยด้านค่าใช้จ่ายแฝงและภาษีประเภทใดบ้างที่ต้องนำมาคำนวณ
หนึ่งในข้อผิดพลาดของผู้เริ่มต้นลงทุนบ้านเช่า คือการคำนวณเฉพาะราคาซื้อบ้านและรายได้ค่าเช่า โดยไม่ได้เผื่อค่าใช้จ่ายอื่นที่เกิดขึ้นตลอดระยะเวลาถือครอง ไม่ว่าจะเป็น ค่าตกแต่งและเฟอร์นิเจอร์ ค่าส่วนกลาง ค่าซ่อมบำรุง ค่าประกันภัย ค่านายหน้าหาผู้เช่า ค่าใช้จ่ายในการทำความสะอาด รวมถึงค่าใช้จ่ายระหว่างช่วงที่บ้านไม่มีผู้เช่า
นอกจากนี้ รายได้จากการให้เช่าอสังหาริมทรัพย์ยังเกี่ยวข้องกับภาษีเงินได้ ขณะที่การถือครองและใช้ประโยชน์จากอสังหาริมทรัพย์ อาจมีภาระด้านภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างตามหลักเกณฑ์ที่กฎหมายกำหนด ผู้ลงทุนจึงควรตรวจสอบอัตรา เงื่อนไข และสิทธิในการหักค่าใช้จ่ายตามกฎหมายภาษีที่ใช้บังคับในแต่ละปี
ควรเลือกรูปแบบตกแต่งภายในบ้านแบบไหนให้ปล่อยเช่าได้รวดเร็ว
บ้านเช่าที่ตกแต่งดีไม่จำเป็นต้องมีของจำนวนมาก แต่ควรดูสะอาด ใช้งานง่าย และสามารถตอบโจทย์ผู้เช่าได้หลายกลุ่ม การเลือกโทนสีกลาง เช่น ขาว ครีม เทา หรือสีไม้ธรรมชาติ ช่วยให้บ้านดูสบายตาและทำให้ผู้เช่าจินตนาการการอยู่อาศัยของตัวเองได้ง่ายขึ้น
เฟอร์นิเจอร์ควรเน้นความทนทานและดูแลรักษาง่าย โดยเฉพาะเตียง ตู้เสื้อผ้า โต๊ะรับประทานอาหาร โซฟา และพื้นที่จัดเก็บของ ส่วนเครื่องใช้ไฟฟ้าควรเลือกตามความจำเป็นของกลุ่มเป้าหมาย เช่น เครื่องปรับอากาศ เครื่องทำน้ำอุ่น ตู้เย็น หรือเครื่องซักผ้า สิ่งสำคัญคือไม่ควรลงทุนตกแต่งสูงเกินกว่าระดับค่าเช่าที่เพิ่มขึ้นได้จริง เช่น หากตกแต่งเพิ่ม 300,000 บาท แต่สามารถเพิ่มค่าเช่าได้เพียงเล็กน้อย อาจทำให้ระยะเวลาคืนทุนยาวขึ้นโดยไม่จำเป็น
ความแตกต่างระหว่างการปล่อยเช่าบ้านเดี่ยว vs. คอนโดมีอะไรบ้าง
การปล่อยเช่าบ้านเดี่ยวและคอนโดมีจุดเด่นต่างกัน โดยบ้านเดี่ยว เหมาะกับครอบครัวหรือผู้เช่าระยะยาว เพราะมีพื้นที่ใช้สอยมากและเป็นส่วนตัว แต่มีค่าใช้จ่ายในการดูแลรักษาสูงกว่า ส่วนคอนโด เหมาะกับคนทำงาน นักศึกษา หรือผู้ที่ต้องการเดินทางสะดวก ใช้เงินลงทุนเริ่มต้นได้ต่ำกว่าในบางทำเล และดูแลรักษาง่ายกว่า
ดังนั้น ก่อนลงทุนบ้านเช่า ควรพิจารณากลุ่มผู้เช่า ทำเล งบประมาณ และผลตอบแทนที่คาดว่าจะได้รับ เพื่อเลือกรูปแบบอสังหาริมทรัพย์ที่เหมาะกับเป้าหมายการลงทุนมากที่สุด
สรุปบทความ
การลงทุนบ้านเช่าให้คุ้มค่า ควรวางแผนตั้งแต่การเลือกทำเล วิเคราะห์กลุ่มผู้เช่า คำนวณค่าเช่า ไปจนถึงค่าใช้จ่ายแฝง เช่น ภาษี และค่าซ่อมบำรุง เพื่อให้เห็นผลตอบแทนที่ใกล้เคียงความเป็นจริงมากที่สุด
สำหรับผู้ที่ต้องการต่อยอดเป็นธุรกิจบ้านเช่า ควรให้ความสำคัญกับการบริหารต้นทุน การรักษาสภาพบ้าน และการหาผู้เช่าอย่างต่อเนื่อง เพราะการลงทุนที่ดีไม่ใช่เพียงมีรายได้ค่าเช่า แต่ต้องสามารถสร้างกระแสเงินสดและรักษามูลค่าทรัพย์สินให้เติบโตได้ในระยะยาว
FAQ
1. การคำนวณระยะเวลาบ้านว่างไม่มีผู้เช่าควรสำรองเงินกี่เดือน
ควรสำรองเงินสำหรับช่วงบ้านว่างอย่างน้อย 3-6 เดือน เพื่อรองรับค่างวด ค่าส่วนกลาง ค่าซ่อมบำรุง และค่าใช้จ่ายอื่น ๆ ระหว่างรอผู้เช่ารายใหม่
2. เราจะคัดกรองประวัติผู้เช่าอย่างไรเพื่อป้องกันปัญหาไม่จ่ายค่าเช่า
ควรตรวจสอบข้อมูลส่วนตัว อาชีพ รายได้ และหลักฐานการทำงาน รวมถึงพูดคุยเรื่องเงื่อนไขการชำระเงินให้ชัดเจน พร้อมทำสัญญาเช่าและเรียกเก็บเงินประกันตามข้อตกลง
3. อัตราผลตอบแทนจากการปล่อยเช่าบ้านระดับกี่เปอร์เซ็นต์จึงจะถือว่าคุ้มค่า
ไม่มีเปอร์เซ็นต์ที่เหมาะกับทุกกรณี แต่โดยทั่วไป Rental Yield ประมาณ 5-7% ต่อปี มักเป็นระดับที่น่าสนใจ ทั้งนี้ควรดูผลตอบแทนสุทธิหลังหักค่าใช้จ่ายและเปรียบเทียบกับความเสี่ยงของการลงทุนด้วย
ติดตาม "ขอนแก่นน่าอยู่" เพื่อไปหาบ้านมือ 1, หาคอนโด, บ้านมือ 2, ที่ดินและหาเช่า/ กดหอพักทั่วเมืองขอนแก่นได้ที่สามารถพบได้ที่นี่
