ภาษีธุรกิจเฉพาะที่ดินคืออะไร วิธีคำนวณ+เงื่อนไขยกเว้นก่อนโอน

การขายอสังหาริมทรัพย์ ไม่ว่าจะเป็นที่ดิน บ้าน หรือคอนโด ผู้ขายจะต้องเสียค่าธรรมเนียมและภาษี ได้แก่ ค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์, ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา, ภาษีอากรแสตมป์ หรือภาษีธุรกิจเฉพาะ โดยจะต้องจ่ายเพียง 3 ใน 4 รายการเท่านั้น สำหรับภาษีอากรแสตมป์กับภาษีธุรกิจเฉพาะ จะถูกพิจารณาตามเงื่อนไขที่กฎหมายได้กำหนดว่าจะให้จ่ายเป็นภาษีอากรแสตมป์หรือภาษีธุรกิจเฉพาะ

ในหมู่นักลงทุนอสังหาเป็นทราบกันดีว่า นักลงทุนอสังหามักจะหลีกเลี่ยงการเสียภาษีธุรกิจเฉพาะเนื่องจากจ่ายแพงกว่าภาษีอากรแสดมป์หลายเปอร์เซ็นต์ ในบทความนี้จะพาเพื่อนๆ ที่กำลังวางแผนขายที่ดินมาทำความรู้จักภาษีธุรกิจเฉพาะที่ดินคืออะไร การขายอสังหาแบบไหนต้องจ่ายภาษีธุรกิจเฉพาะที่ดิน วิธีการคำนวณภาษีธุรกิจเฉพาะที่ดิน และ 6 เงื่อนไขยกเว้นภาษีธุรกิจเฉพาะที่ดิน หากพร้อมแล้วไปกันเลยครับ

ภาษีธุรกิจเฉพาะที่ดินคืออะไร

ภาษีธุรกิจเฉพาะ หรือ ภาษีธุรกิจเฉพาะที่ดิน คือ การชำระภาษี 3.3% ของราคาขายหรือราคาประเมินแล้วแต่อย่างใดจะมากกว่าก็ใช้ราคานั้นคำนวณ เป็นภาษีประเภทหนึ่งที่เรียกเก็บจากธุรกิจเฉพาะที่เข้าข่ายตามที่กฎหมายกำหนด ซึ่งเป็นภาษีคนละชนิดกับภาษีมูลค่าเพิ่ม และภาษีเงินได้

การขายที่ดินที่เข้าข่ายการขายอสังหาริมทรัพย์เป็นทางการค้าหรือหากำไรได้ ถือว่าเป็นกิจการที่เข้าข่ายที่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ โดยกิจการเหล่านี้รวมทั้งนิติบุคคลและบุคคลธรรมดา ดังนั้น ผู้ขายที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์ประเภทอื่นๆ อาจจะต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะขายที่ดินหากเข้าข่ายตามที่กฎหมายกำหนด

การขายอสังหาแบบไหนต้องจ่ายภาษีธุรกิจเฉพาะที่ดิน

ก่อนอื่นเราต้องทำความเข้าใจก่อนว่า การขายอสังหาริมทรัพย์คืออะไร แล้วจะต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะที่ดินยังไง ก่อนอื่นเราจะต้องทำความเข้าใจก่อนว่า การขายอสังหาริมทรัพย์ที่เรากำลังดำเนินการอยู่นี้เป็นการค้าหรือการหากำไรอยู่หรือไม่ ซึ่งการขายอสังหาริมทรัพย์ที่เป็นการค้าหรือหากำไรต้องจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมที่ต้องทำหน้าที่เสียภาษีธุรกิจเฉพาะที่ดิน ได้แก่

1. การจัดสรรที่ดินขาย
2. การขายห้องชุดหรือคอนโดมิเนียม
3. การขายอาคาร หรืออาคารพร้อมที่ดิน ซึ่งเป็นที่ตั้งของอาคารดังกล่าว
4. การขายอสังหาริมทรัพย์ที่ไม่เข้าลักษณะตามข้อ (1) (2) หรือ (3) เฉพาะกรณีที่มีการแบ่งขาย หรือแบ่งแยกไว้เพื่อขาย โดยได้จัดทำถนนหรือสิ่งสาธารณูปโภคอื่นๆ หรือให้คำสั่งว่าจะจัดให้มีสิ่งดังกล่าว
5. การขายอสังหาริมทรัพย์ที่ผู้ขายมีไว้ในการประกอบกิจการ
6. การขายอสังหาริมทรัพย์ที่ไม่เข้าลักษณะตามข้อ 1-5 ที่ได้กระทำภายใน 5 ปี นับตั้งแต่ที่วันที่ได้มาซึ่งอสังหาริมทรัพย์นั้น

ดังนั้น การขายที่ดินที่ถือครองไม่ถึง 5 ปีต้องถือว่าเข้าข่ายการขายอสังหาริมทรัพย์เป็นทางการค้าหรือหากำไร จึงต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะที่ดินตามที่กฎหมายกำหนดด้วยนะครับ

วิธีการคำนวณภาษีธุรกิจเฉพาะที่ดิน

หลังจากตรวจสอบแล้วพบว่าที่ดินหรืออสังหาฯ ที่ต้องการขายมีการถือครองไม่ถึง 5 ปี เพื่อเป็นการเตรียมความพร้อมขอแนะนำวิธีการคำนวณภาษีธุรกิจเฉพาะที่ดินพร้อมตัวอย่าง ดังต่อไปนี้

แบบที่ 1 คำนวณจากอัตราภาษีธุรกิจร่วมกับอัตราภาษีท้องถิ่น

ภาษีธุรกิจเฉพาะที่ดิน = (ราคาขาย หรือราคาประเมินแล้วแต่อะไรจะสูงกว่า X อัตราภาษีธุรกิจ 3%) X อัตราภาษีท้องถิ่น 10%

แบบที่ 2 คำนวณจากอัตราภาษีธุรกิจ

ภาษีธุรกิจเฉพาะที่ดิน = ราคาขาย หรือราคาประเมินแล้วแต่อะไรจะสูงกว่า X อัตราภาษีธุรกิจ 3.3%

ตัวอย่างการคำนวณภาษีธุรกิจเฉพาะขายที่ดิน

เพื่อช่วยให้เพื่อนๆ เห็นภาพที่ชัดเจนมากยิ่งขึ้น ขอยกตัวอย่างในการคำนวณภาษีธุรกิจเฉพาะขายที่ดิน แบบขายบ้านพร้อมที่ดิน และขายที่ดินเปล่า ดังต่อไปนี้

• ตัวอย่างที่ 1 ขายบ้านพร้อมที่ดิน: นายสมชาย สร้างบ้านจัดสรรขายพร้อมที่ดิน มีรายรับ 6 ล้านบาท ราคาประเมินบ้านพร้อมที่ดิน 2 ล้านบาท และค่าใช้จ่ายก่อสร้างเท่ากับ 3 ล้านบาท ภาษีธุรกิจเฉพาะที่จะต้องเสีย คือ 6 ล้านบาทX3.3% เท่ากับ 198,000 บาท
• ตัวอย่างที่ 2 ขายที่ดินเปล่า: นายสมชาติขายที่ดินเปล่าในราคา 3 ล้านบาท ราคาประเมินที่ดินเปล่าอยู่ที่ 2.5 ล้านบาท มีการถือครองที่ดินไม่เกิน 5 ปี  ภาษีธุรกิจเฉพาะที่จะต้องเสีย คือ 3 ล้านบาทX3.3% เท่ากับ 99,000 บาท

6 เงื่อนไขยกเว้นภาษีธุรกิจเฉพาะที่ดิน

จากตัวอย่างจะพบว่าการเสียภาษีธุรกิจเฉพาะจะคิดอยู่ที่ 3.3% ของราคาขายหรือราคาประเมินแล้วแต่อะไรจะสูงกว่า ก็ให้ใช้ราคานั้นนำมาคำนวณ แต่ก็ใช่ว่าทุกคนจะต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะเนื่องจากกฎหมายได้ระบุว่าการขายอสังหาริมทรัพย์ที่ได้รับการยกเว้นการเสียภาษีธุรกิจเฉพาะที่ดินมี 6 ข้อ ดังต่อไปนี้

1. การถูกเวนคืน เวนคืนที่ดินคืออะไร ขั้นตอนและค่าตอบแทนที่เจ้าของที่ดินควรรู้
2. การขายอสังหาริมทรัพย์ที่ได้มาโดยทางมรดก การแบ่งโฉนดที่ดินมรดก ต้องทำอย่างไร?
3. การโอนกรรมสิทธิ์หรือสิทธิครอบครอง โดยไม่มีค่าตอบแทนให้กับบุตรชอบด้วยกฎหมายของตน
4. การโอนกรรมสิทธิ์หรือสิทธิครอบครองในอสังหาริมทรัพย์ให้แก่ทายาทโดยธรรม หรือผู้รับพินัยกรรมซึ่งเป็นทายาทโดยธรรม
5. ขายอสังหาริมทรัพย์หลังจาก 5 ปีนับแต่วันที่ได้มา (นับแบบวันชนวัน)
6. การขายอสังหาริมทรัพย์ที่ใช้เป็นสถานที่อยู่โดยที่ผู้ขายมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านโดยไม่จำเป็นต้องเป็นเจ้าบ้าน เป็นเวลาไม่น้อยกว่า 1 ปี

ดังนั้น เทคนิคที่จะช่วยให้เพื่อนๆ ที่ต้องการขายอสังหาริมทรัพย์ไม่ว่าจะเป็น ที่ดิน บ้าน หรือคอนโด แล้วอยากได้รับสิทธิ์ยกเว้นภาษีธุรกิจเฉพาะต้องตรวจสอบให้แน่ใจว่าเข้าเงื่อนไขข้อใดข้อหนึ่งดังนี้

• ขายอสังหาริมทรัพย์หลังจาก 5 ปี นับแต่วันที่ได้มา หมายถึง เราจะต้องถือครองอสังหาริมทรัพย์โดยเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์เกินกว่า 5 ปีนับตั้งแต่วันที่ได้มา
• มืชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านเป็นเวลาไม่น้อยกว่า 1 ปี นับตั้งแต่วันที่ได้อสังหาริมทรัพย์มา

ในการขายที่ดินก็ยังต้องเสียภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา ภาษีอากรแสตมป์ และค่าธรรมเนียมโอนกรรมสิทธิ์ด้วยนะครับ แต่การได้รับสิทธิ์ยกเว้นการเสียภาษีธุรกิจเฉพาะก็จะช่วยให้เสียภาษีในการขายที่ดินถูกลง เนื่องจากการเสียภาษีอากรแสตมป์จะเสียอยู่ที่ 0.5% ราคาขายหรือราคาประเมินแล้วแต่อะไรจะสูงกว่าก็ให้นำราคานั้นมาคำนวณครับ

บทสรุป

จบไปแล้วการทำความรู้จักกับภาษีธุรกิจเฉพาะที่ดิน พร้อมวิธีการคำนวณและเงื่อนไขที่ได้รับการยกเว้น หวังว่าจะเป็นประโยชน์กับสำหรับผู้ที่กำลังวางแผนขายที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์ไม่มากก็น้อยนะครับ

สำหรับใครที่กำลังมองหาที่ดินเปล่าอยู่ สามารถเข้ามาเลือกชมแหล่งขายที่ดินขอนแก่นได้ที่เว็บไซต์น่าอยู่ และยังมีสาระน่ารู้ต่าง ๆ เกี่ยวกับบ้าน คอนโด และที่ดินที่น่าสนใจมาให้ทุกคนได้อ่านกันอีกด้วยครับ

บทความแนะนำ

- ชวนรู้จักรังวัดที่ดินพร้อมขั้นตอนและค่าใช้จ่ายรังวัดที่ดิน

- ชวนรู้จักราคาประเมินที่ดินพร้อมวิธีประเมินง่าย ๆ

- ให้นายหน้าขายบ้านมือสองดียังไง ? อยากขายทรัพย์มือสอง ฟังทางนี้

แหล่งข้อมูลอ้างอิง

- ภาษีธุรกิจเฉพาะ

- ภาษีที่เกี่ยวข้องกับการขายอสังหาริมทรัพย์

ติดตาม "ขอนแก่นน่าอยู่" เพื่อไปหาบ้านมือ 1, หาคอนโด, บ้านมือ 2, ที่ดินและหาเช่า/ กดหอพักทั่วเมืองขอนแก่นได้ที่สามารถพบได้ที่นี่

• เว็บไซต์ : www.NaYoo.co (ไม่มี m)
• Facebook : ขอนแก่นน่าอยู่
• ยูทูป : https://www.youtube.com/c/khonkaennayoo