5 ขั้นตอนขายบ้านมือสอง อยากขายได้เร็วต้องทำอย่างไร

หลายคนที่กำลังต้องการขายบ้านมือสองไม่ว่าจะเป็นเหตุผลเรื่องสภาพคล่องทางการเงิน หรือต้องการย้ายที่อยู่อาศัย แต่ไม่รู้ว่ามีขั้นตอนยังไงบ้าง แค่คิดก็รู้สึกวุ่นวายปวดหัวไปหมด ในบทความนี้น่าอยู่จึงได้รวม 5 ขั้นตอนขายบ้านมือสองมาให้ทุกคนกันนั่นเอง ถ้าพร้อมแล้วไปดูกันเลยครับ

1. เตรียมเอกสารให้พร้อม

ก่อนขายบ้านมือสอง เราต้องเตรียมเอกสารบ้านมือสองของเราให้ดี เพื่อเป็นการสร้างความสบายใจให้กับทั้งผู้ซื้อและผู้ขาย ไม่ทำให้เกิดปัญหาในการทำธุรกรรมภายหลัง ซึ่งเอกสารที่ควรเตรียมให้พร้อมคือบัตรประชาชนและเอกสารสิทธิ์ที่ดิน โดยเอกสารสิทธิ์ที่สามารถซื้อขายโอนได้ มีดังนี้

1.โฉนดที่ดิน เป็นเอกสารแสดงกรรมสิทธิ์ในที่ดินที่สมบูรณ์ที่สุด โดยเจ้าของโฉนดที่ดินสามารถใช้สิทธิประโยชน์จากที่ดินนั้นได้อย่างเต็มที่ เช่น มีสิทธิใช้ประโยชน์จากที่ดิน มีสิทธิขาย ขายฝาก จำนอง มีสิทธิขัดขวางไม่ให้ผู้ใดเข้ามาเกี่ยวข้องกับทรัพย์สินโดยมิชอบด้วยกฎหมาย โดยบนโฉนดที่ดินจะระบุเลขที่โฉนด ที่ตั้งของที่ดิน รวมถึงชื่อผู้มีกรรมสิทธิ์ในที่ดิน เราสามารถตรวจสอบรายละเอียดได้ที่หลังโฉนดที่ดิน แต่หากต้องการตรวจสอบอย่างละเอียดสมบูรณ์สามารถไปตรวจสอบได้ที่สำนักงานที่ดินเลยครับ

2. หนังสือรับรองการทำประโยชน์ ถึงแม้หนังสือรับรองการทำประโยชน์จะไม่ใช่โฉนดที่ดิน แต่ก็สามารถซื้อขาย โอน และจำนองธนาคารได้ โดยมีรายละเอียด ดังนี้

• เอกสารสิทธิ์ที่ดิน น.ส.3 คือ หนังสือรับรองการทำประโยชน์ที่ราชการออกให้แก่ผู้ครอบครองที่ดินทั่ว ๆ ไป ในพื้นที่ที่ไม่มีระวาง มีลักษณะเป็นแผนที่รูปลอย ไม่มีการกำหนดตำแหน่งที่ดินแน่นอน โดยนายอำเภอท้องที่เป็นผู้ออกให้
• เอกสารสิทธิ์ที่ดิน น.ส.3 ก. คือ หนังสือที่ราชการออกให้เพื่อรับรองว่าเจ้าของสามารถทำประโยชน์ในพื้นที่นั้นได้ โดยจะออกในท้องที่ที่มีระวางรูปถ่ายทางอากาศชัดเจน โดยมีการกำหนดตำแหน่งที่ดินในระวางรูปถ่ายทางอากาศ โดยนายอำเภอท้องที่เป็นผู้ออกให้
• เอกสารสิทธิ์ที่ดิน น.ส.3 ข. คือ หนังสือรับรองการทำประโยชน์คล้ายกับเอกสารสิทธิ์ที่ดิน น.ส.3 แต่ต่างกันตรงที่ น.ส.3 นายอำเภอท้องที่เป็นผู้ออกหนังสือรับรองการทำประโยชน์ ส่วนน.ส.3 ข. เจ้าหน้าที่ที่ดินเป็นผู้ออกให้

สำหรับใครที่อยากศึกษาเพิ่มเติมเกี่ยวกับเอกสารสิทธิ์ที่ดิน สามารถตามไปอ่านกันต่อได้ที่  เรื่องน่ารู้ชวนคิด เอกสารสิทธิ์เกี่ยวกับที่ดิน กันได้เลยครับ

2. ศึกษาค่าใช้จ่ายในการโอนบ้าน

ผู้ขายต้องศึกษาค่าใช้จ่ายในการโอนบ้านมือสอง ณ สำนักงานที่ดินในวันโอนบ้าน เพื่อให้การซื้อขายบ้านเป็นไปอย่างราบรื่น และสามารถตั้งราคาบ้านมือสองได้อย่างเหมาะสม ไม่เสียผลประโยชน์ โดยค่าใช้จ่ายในการโอนบ้านมือสอง มีดังนี้

1.ค่าธรรมเนียมโอนบ้าน คิดที่ 2% ของราคาประเมินหรือราคาขาย ราคาไหนสูงกว่าให้ใช้ราคานั้นในการคำนวณ โดยเราสามารถตรวจสอบราคาประเมินได้จาก เว็บไซต์กรมธนารักษ์

2. ค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ คิดที่ 3.3% ของราคาประเมินหรือราคาขาย ราคาไหนสูงกว่าให้ใช้ราคานั้นในการคำนวณ ต้องจ่ายในกรณีผู้ขายต้องครอบครองบ้านมือสองนั้นเป็นระยะเวลาไม่เกิน 5 ปี แต่หากครอบครองมากกว่า 5 ปีขึ้นไป หรือมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านมือสองนั้นเกิน 1 ปี ก็จะไม่ต้องจ่ายค่าภาษีธุรกิจเฉพาะแต่ต้องจ่ายค่าอากรแสตมป์แทน

3. ค่าอากรแสตมป์ คิดที่ 0.5% ของราคาประเมินหรือราคาขาย ราคาไหนสูงกว่าให้ใช้ราคานั้นในการคำนวณ แต่ถ้าผู้ขายเสียค่าภาษีธุรกิจเฉพาะแล้ว ไม่ต้องเสียค่าอากรแสตมป์

4. ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา เงินที่ได้จากการขายที่ดินถือเป็นรายได้ จึงต้องนำมาคำนวณ โดยมีการหักค่าใช้จ่ายตามจำนวนปีที่ถือครองตามเกณฑ์ของกรมสรรพากร ใครที่อยากลองคำนวณภาษีสามารถคำนวณได้ที่ เว็บไซต์กรมสรรพากร ได้เลยครับ

สำหรับใครที่อยากศึกษาเกี่ยวกับค่าโอนที่ดิน สามารถตามไปอ่านกันต่อได้ที่ ค่าโอนที่ดินฉบับอัพเดท 2568 พร้อมวิธีคำนวณแบบง่าย ๆ กันได้เลยครับ

3. ปรับปรุงบ้านให้น่าอยู่

ในการซื้อบ้านมือสอง แน่นอนว่าใคร ๆ ก็อยากอาศัยอยู่ในบ้านที่สะอาด น่าอยู่ เพราะฉะนั้นหากเราต้องการขายบ้านให้ได้ไว ๆ ก็ควรมีการปรับปรุงบ้านมือสองของเราให้น่าอยู่ไม่แพ้บ้านมือหนึ่งนั่นเอง

โดยสามารถทำได้โดยการรีโนเวทบ้านใหม่ ซ่อมแซมในส่วนที่พัง หรือตกแต่งบ้านมือสองให้มีบรรยากาศน่าอยู่ยิ่งขึ้น อาจทำให้สามารถเพิ่มมูลค่าของบ้านได้มากขึ้นอีก แต่อย่าลืมนำค่าวัสดุ ค่าตกแต่งมาคิดคำนวณในการตั้งราคาบ้านด้วยเช่นกัน

4. ตั้งราคาขายให้เหมาะสม

การตั้งราคาขายให้เหมาะสมถือเป็นปัจจัยสำคัญในการขายบ้าน เพราะเป็นตัวกำหนดกำไรที่จะได้รับ หากมีการตั้งราคาสูงเกินไปอาจทำให้ขายออกได้ยากหรือหากมีการตั้งราคาต่ำเกินไปอาจไม่เป็นประโยชน์ต่อตัวเราเอง เพราะฉะนั้นเรามาดูแนวทางในการตั้งราคาขายให้เหมาะสมกันเลยครับ

1.ดูจากราคาประเมิน โดยสามารถตรวจสอบได้จาก เว็บไซต์กรมธนารักษ์ เพื่อนำมาใช้ประกอบการตั้งราคา หรืออาจจ้างบริษัทผู้เชี่ยวชาญมาช่วยประเมินราคาบ้านมือสองให้เราก็ได้เช่นกัน แต่ในส่วนนี้อาจมีค่าใช้จ่ายเพิ่มเติมที่เราต้องนำมาคำนวณเป็นค่าใช้จ่ายของเราด้วยนะครับ

สำหรับใครที่อยากศึกษาเกี่ยวกับราคาประเมินที่ดินเพิ่มเติม สามารถตามไปอ่านกันต่อได้ที่ ชวนรู้จักราคาประเมินที่ดินพร้อมวิธีประเมินง่าย ๆ กันได้เลยครับ

2. ดูจากราคาซื้อขายในทำเลนั้น ก็เป็นอีกหนึ่งวิธีที่สามารถนำมาพิจารณาในการตั้งราคาได้เช่นกัน โดยอาจสอบถามจากนิติบุคคลว่าบ้านล่าสุดที่ขายไปในโครงการราคาเท่าไหร่ หรือลองดูประกาศขายบ้านมือสองในทำเลเดียวกับเราว่ามีราคาตลาดอยู่ที่ประมาณเท่าไหร่

3. อัตราดอกเบี้ย เราควรกำหนดตั้งแต่แรกว่าลูกค้าบ้านมือสองของเราคือคนกลุ่มไหน มีความสามารถในการกู้เท่าไหร่ เพื่อจะได้ตั้งราคาให้เหมาะสมและตอบโจทย์กลุ่มลูกค้าที่เราต้องการ

4. สภาพเศรษฐกิจ ก็เป็นปัจจัยสำคัญในการตั้งราคาบ้านมือสอง ในช่วงเศรษฐกิจไม่ดี คนไม่ค่อยมีสภาพคล่องทางการเงิน ทำให้บ้านมือสองอาจขายยาก แต่หากในช่วงที่เศรษฐกิจดี คนมีสภาพคล่องทางการเงินก็จะทำให้ราคาอสังหาริมทรัพย์สูงขึ้นตามไปด้วย ทำให้เราสามารถตั้งราคาบ้านมือสองได้สูงมากขึ้นนั่นเอง

5. ลงขายบ้านมือสองตามช่องทางต่าง ๆ

เมื่อเราเตรียมตัวพร้อมขายบ้านแล้วก็ถึงเวลาลงประกาศขายบ้านตามช่องทางต่าง ๆ ซึ่งเราก็ต้องเตรียมข้อมูลรายละเอียดเกี่ยวกับบ้านให้พร้อม เช่น บ้านมีขนาดเท่าไหร่, พิกัดบ้าน, รูปภาพสวย ๆ และช่องทางติดต่อของเรา ในปัจจุบันมีช่องทางในการขายบ้านให้เราเลือกมากมาย จะมีช่องทางไหนบ้าง ตามไปดูกันเลยครับ

เว็บไซต์รวมอสังหาริมทรัพย์

ปัจจุบันผู้คนมีพฤติกรรมค้นหาซื้อบ้านมือสองตามเว็บไซต์ต่าง ๆ เพราะฉะนั้นเราสามารถทำการประกาศขายบ้านได้ทางเว็บขายบ้าน ซึ่งเป็นการช่วยให้เราเข้าถึงกลุ่มเป้าหมายได้มากขึ้น และ เว็บไซต์น่าอยู่ ก็เป็นหนึ่งในเว็บไซต์รวมอสังหาริมทรัพย์ที่เปิดให้ผู้ขายสามารถประกาศขายบ้านได้ฟรีไม่มีค่าใช้จ่าย และมี วิธีลงประกาศขายบ้านมือสอง ที่ไม่ยุ่งยากอีกด้วย

สื่อโซเชียลมีเดียต่าง ๆ

สื่อโซเชียลมีเดียต่าง ๆ เข้ามามีอิทธิพลในชีวิตประจำวันของเราอย่างมาก ผู้คนมักใช้เวลาส่วนใหญ่ไปกับการเล่นโซเชียลมีเดีย และเราก็สามารถใช้โซเชียลมีเดียเป็นช่องทางขายบ้านได้เช่นกัน เช่น โพสต์รูปลงในกลุ่ม Facebook ที่มีการซื้อขายบ้าน หรือลงขายในกลุ่มโครงบ้านของเราเผื่อมีลูกบ้านคนอื่นสนใจและเกิดการบอกต่อ เป็นต้น โดยเราต้องประกาศขายบ้านให้มีความน่าเชื่อถือ มีรายละเอียดครบถ้วน และมีรูปภาพน่าสนใจ จะช่วยให้ผู้ซื้อนำมาประกอบการตัดสินใจได้ดีมากขึ้น

ติดป้ายประกาศ

ถึงแม้สื่อออนไลน์จะเข้ามามีอิทธิพลมากขึ้นในปัจจุบัน แต่สื่อออฟไลน์อย่างป้ายประกาศขายบ้านก็เป็นสิ่งที่ผู้ซื้อสามารถเห็นได้ชัดเจนและช่วยในการตัดสินใจได้ดีเช่นกัน เพราะผู้ซื้อได้เห็นบ้านของเราจริง ๆ หรือคนที่ผ่านไปมาก็อาจสังเกตเห็นและเกิดการบอกต่อได้ ซึ่งป้ายประกาศขายบ้านที่เราติดต้องมีความชัดเจน มองเห็นได้ง่าย และมีช่องทางติดต่อครบถ้วน

นายหน้าขายบ้าน

นายหน้าขายบ้านเป็นอีกหนึ่งตัวเลือกที่สร้างความสะดวกสบายให้กับผู้ขายบ้านและมีแนวโน้มขายบ้านได้เร็วมากขึ้น เนื่องจากนายหน้ามีลูกค้าอยู่ในมือมากและช่วยดำเนินการเรื่องต่าง ๆ ให้ แต่เราต้องเสียค่านายหน้าเป็นการแลกเปลี่ยน ซึ่งส่วนใหญ่จะคิดที่ 3% ของมูลค่าบ้าน ซึ่งสัญญานายหน้าก็มีทั้งสัญญาแบบเปิดและสัญญาแบบปิด โดยมีรายละเอียดดังนี้

• สัญญานายหน้าแบบเปิด ผู้ขายสามารถใช้บริการนายหน้าได้หลายรายพร้อมกัน แต่จะจ่ายเงินให้กับนายหน้าที่ทำให้เกิดการขายได้เพียงรายเดียวเท่านั้น ทำให้บ้านของเราถูกประกาศขายไปตามช่องทางตลาดต่าง ๆ หลายทาง แต่มักไม่มีการจำกัดระยะเวลาในการทำสัญญา ทำให้นายหน้าอาจไม่เร่งรีบในการขาย
• สัญญานายหน้าแบบปิด ผู้ขายจะใช้บริการนายหน้าเพียงรายเดียวเท่านั้น ทำให้ข้อมูลการประกาศขายอาจอยู่ในวงแคบ ๆ ตามเครือข่ายของนายหน้า แต่สัญญาประเภทนี้มักมีการกำหนดระยะเวลาของสัญญาเอาไว้ ทำให้นายหน้าอาจมีความกระตือรือร้นและเร่งรีบในการขายมากขึ้น

บทสรุป

จบกันไปแล้วสำหรับ 5 ขั้นตอนขายบ้านมือสอง ที่น่าอยู่นำมาฝากทุกคน หวังว่าจะเป็นแนวทางให้ทุกคนขายบ้านได้เร็วมากขึ้นนะครับ อย่างไรก็ตามนี่เป็นเพียงข้อมูลเบื้องต้นเท่านั้น ทุกคนอย่าลืมศึกษารายละเอียดเพิ่มเติมหรือศึกษาผู้เชี่ยวชาญก่อนทำการขายบ้านด้วยนะครับ

สำหรับใครที่กำลังมองหาซื้อบ้านมือสองขอนแก่นอยู่ สามารถเข้ามาเลือกชม ประกาศขายบ้านมือสอง ได้ที่เว็บไซต์น่าอยู่ แหล่งรวมประกาศขายบ้านมือสองทำเลดี ให้คุณได้เลือกบ้านที่ใช่ตามไลฟ์สไตล์ที่ชอบ และยังมีสาระน่ารู้ต่าง ๆ เกี่ยวกับการซื้อขายบ้านที่น่าสนใจมาให้ทุกคนได้อ่านกันอีกด้วย

หรือใครที่กำลังประกาศขายบ้านแต่ยังขายไม่ได้ซักที ก็สามารถเข้ามาลงประกาศขายในเว็บไซต์น่าอยู่ได้เช่นกัน ประกาศฟรี ไม่มีค่าใช้จ่าย ไม่จำกัด โดยสามารถเข้าดู วิธีลงประกาศขายบ้านมือสองได้ที่นี่ เลยครับ

บทความแนะนำ

• อยากขายที่ดินต้องทำยังไง แชร์เคล็ดลับให้ขายได้เร็ว
• 5 เช็คลิสต์ขั้นตอนการซื้อที่ดิน ใครกำลังจะซื้อที่ดินต้องอ่าน
• สัญญาจะซื้อจะขายคืออะไร สิ่งสำคัญที่คนซื้อบ้านต้องรู้ !

อ้างอิง

• ตั้งราคาขายบ้าน ขายคอนโดยังไง? ให้ขายออกได้กำไร
• ค่าโอนบ้าน 2566 ต้องจ่ายเท่าไหร่ แจกสูตรคำนวณค่าโอนบ้าน
• สัญญานายหน้า 2 ประเภท ที่คุณควรรู้ก่อนใช้บริการนายหน้าอสังหาฯ

กดติดตาม "ขอนแก่นน่าอยู่" เพื่อ หาบ้านมือ 1, หาคอนโด, บ้านมือ 2, ที่ดิน รวมถึงหาเช่า/หอพักทั่วเมืองขอนแก่นเพิ่มเติมได้ที่บนเว็บไซต์

• Website : www.NaYoo.co (ไม่มี m)‌‌
• Facebook : ขอนแก่นน่าอยู่‌‌
• YouTube : https://www.youtube.com/c/khonkaennayoo