ทำความรู้จักกฎหมายผังเมือง แผนกำหนดการใช้ประโยชน์ที่ดิน

ใครที่กำลังซื้อที่ดินหรือสร้างอาคาร สิ่งสำคัญที่ต้องตรวจสอบให้ดีคือกฎหมายผังเมือง เพราะจะเป็นตัวกำหนดว่าเราสามารถใช้ประโยชน์จากที่ดินได้ยังไงบ้างหรือมีข้อจำกัดอะไรที่เราต้องคำนึงถึงบ้าง

หลายคนอาจยังไม่รู้จักกฎหมายผังเมืองหรือมองข้ามความสำคัญไป ในบทความนี้น่าอยู่จึงจะพาทุกคนไปทำความรู้จักกฎหมายผังเมือง รวมไปถึงรายละเอียดต่าง ๆ ที่เราต้องรู้กัน ถ้าพร้อมแล้วไปดูกันเลยครับ

กฎหมายผังเมืองคืออะไร

กฎหมายผังเมือง คือ พระราชบัญญัติการผังเมือง พ.ศ.2518 มีขึ้นเพื่อควบคุมการใช้ประโยชน์ที่ดิน โดยการกำหนดเขตเป็นสีต่าง ๆ ซึ่งแต่ละเขตก็จะอนุญาตให้ใช้ประโยชน์จากที่ดินได้ต่างกัน โดยกฎหมายฉบับนี้มีขึ้นเพื่อจัดระเบียบเมืองและเพื่อคุณภาพชีวิตที่ดีของคนในประเทศ

ซึ่งกฎหมายผังเมืองนั้นแบ่งออกได้เป็น 2 ประเภท ดังนี้

1. ผังเมืองรวม คือ แผนผัง นโยบายและโครงการ รวมถึงมาตรการควบคุมโดยทั่วไปในพื้นที่ใดพื้นที่หนึ่ง เพื่อใช้เป็นแนวทางในการพัฒนาเมืองและชนบทต่าง ๆ
2. ผังเมืองเฉพาะ คือ แผนผัง นโยบายหรือโครงการที่ดำเนินการเพื่อการพัฒนาพื้นที่เฉพาะของเมืองหรือชุมชนให้สอดคล้องไปกับผังเมืองรวม

การบังคับใช้ผังเมืองรวมแต่ละฉบับมีอายุ 5 ปี แต่ในระหว่างนั้นสามารถแก้ไขปรับปรุงได้ตามเหมาะสม ในกรณีที่มีการร่างผังเมืองรวมใหม่ จะมีการปิดประกาศแผนที่แสดงเขตของผังเมืองรวมเป็นเวลาไม่น้อยกว่า 90 วัน ให้ผู้มีส่วนได้เสียเข้าไปตรวจดูแผนผังและข้อกำหนดเพื่อโต้แย้ง

แต่เมื่อพ้นกำหนด 90วันแล้วไม่มีผู้ใดร้องขอให้แก้ไขหรือเปลี่ยนแปลงหรือยกเลิกข้อกำหนดเกี่ยวกับผังเมืองรวมนั้น หรือมีแต่คณะกรรมการได้ยกเลิกคำร้องขอนั้น หรือมีการแก้ไขตามคำร้องขอเรียบร้อยแล้ว จะมีการเสนอผังเมืองรวมต่อรัฐมนตรี เพื่อออกกฎกระทรวงต่อไป

ทุกคนลองนึกภาพตามกันดูว่าหากไม่มีกฎหมายผังเมือง จะเกิดปัญหาอะไรขึ้นบ้าง เช่น อาจเกิดปัญหาโรงงานตั้งอยู่ในเขตชุมชน ทำให้อากาศเป็นพิษส่งผลต่อสุขภาพของคนในชุมชนหรืออาจเกิดปัญหาชุมชนแออัดหรือไม่มีที่ดินเหลือทำเกษตรก็ได้ จะเห็นได้ว่ากฎหมายผังเมืองมีความสำคัญมากเลยใช่มั้ยล่ะครับ

ดังนั้นก่อนซื้อที่ดินหรือสร้างอาคารเราต้องตรวจสอบให้ดีก่อนว่าที่ดินนั้นตั้งอยู่ในสีผังเมืองอะไร สามารถก่อสร้างอสังหาริมทรัพย์ที่เราต้องการได้หรือไม่

สำหรับใครที่อยากศึกษาว่าก่อนซื้อขายที่ดินต้องมีค่าโอนที่ดินอะไรบ้าง สามารถเข้าไปอ่านได้ที่ ค่าโอนที่ดินฉบับอัปเดท 2566 พร้อมวิธีคำนวณแบบง่าย ๆ กันได้เลยครับ

ความหมายของแต่ละสีในกฎหมายผังเมือง

เมื่อเรารู้แล้วว่ากฎหมายผังเมืองคืออะไร มีความสำคัญยังไงบ้าง ต่อไปเรามาดูกันเลยครับว่าแต่ละสีที่เราเห็นในกฎหมายผังเมือง มีความหมายยังไงกันบ้าง

สีเหลือง

สีเหลือง เป็นที่ดินประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อย มีวัตถุประสงค์ของการใช้ประโยชน์ที่ดินเพื่อที่อยู่อาศัยเป็นหลัก ที่ดินประเภทนี้จะตั้งอยู่แถบชานเมือง มีจุดประสงค์เพื่อต้องการสร้างสภาพแวดล้อมที่ดี มีข้อกำหนด ดังนี้

• ย.1 ส่งเสริมสภาพแวดล้อมของการอยู่อาศัยบริเวณชานเมือง
• ย.2 รองรับการขยายตัวของการอยู่อาศัยที่ทีสภาพแวดล้อมดีในบริเวณชานเมือง
• ย.3 ดำรงรักษาการอยู่อาศัยที่มีสภาพแวดล้อมดีในบริเวณชานเมือง
• ย.4 ดำรงรักษาการอยู่อาศัยที่มีสภาพแวดล้อมดีในบริเวณชานเมืองซึ่งอยู่ในเขตการให้บริการของระบบขนส่งมวลชน

สนับสนุนให้สร้างสิ่งพัฒนา เช่น สถานศึกษาต่ำกว่าระดับอุดมศึกษาและอาชีวศึกษา, สถานพยาบาล, สถานสงเคราะห์รับเลี้ยงเด็ก, สถานสงเคราะห์รับเลี้ยงคนชรา, สถานสงเคราะห์รับเลี้ยงผู้พิการ สามารถสร้าง ที่อยู่อาศัย , อาคารพาณิชยกรรม , สำนักงาน, โรงแรม และ ตลาดได้

ข้อห้ามไม่ให้ใช้ประโยชน์จากที่ดินประเภทนี้ เช่น คลังน้ำมันเชื้อเพลิง, สถานีบริการก๊าซปิโตเลียมเหลว สนามแข่งรถ, สนามแข่งม้า, สนามยิงปืน,สวนสัตว์, โรงฆ่าสัตว์, โรงพักสัตว์ เนื่องจากสถานที่เหล่านี้สร้างมลพิษและเสียงรบกวนให้กับชุมชน

สีส้ม

สีส้ม เป็นที่ดินประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลาง มีวัตถุประสงค์เพื่อรองรับการขยายตัวของการอยู่อาศัย ที่ดินประเภทนี้มักเป็นบริเวณพื้นที่ต่อเนื่องกับเขตเมืองชั้นใน มีข้อกำหนด ดังนี้

• ย.5 รองรับการขยายตัวในบริเวณที่ต่อเนื่องกับเขตเมืองชั้นใน
• ย.6 เพื่อรองรับการขยายตัวในบริเวณที่ต่อเนื่องกับเขตเมืองชั้นใน ศูนย์ชุมชนชานเมือง เขตอุตสาหกรรม และนิคมอุตสาหกรรม
• ย.7 เพื่อรองรับการขยายตัวของเขตเมืองชั้นใน ซึ่งอยู่ในเขตให้บริการระบบขนส่งมวลชน

สนับสนุนให้สร้างสิ่งพัฒนา มีความคล้ายคลึงกับสีเหลือง แต่จะต่างกันที่ความหนาแน่นของประชากร หากมีเวลาไปสำรวจพื้นที่จริงจะดีที่สุด จะได้รู้ว่าบริเวณนั้นน่าอยู่อาศัยหรือไม่

ข้อห้ามไม่ให้ใช้ประโยชน์จากที่ดินประเภทนี้ เช่น สถานบริการ, สนามแข่งรถ, สนามแข่งม้า, สนามยิงปืน, สวนสัตว์, สถานสงเคราะห์ หรือรับเลี้ยงสัตว์

สีน้ำตาล

สีน้ำตาล เป็นที่ดินประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นสูง มีวัตถุประสงค์เพื่อรองรับการอยู่อาศัยในพื้นที่เมืองชั้นใน ที่ดินประเภทนี้มักเป็นที่ย่างกลางเมือง ย่านธุรกิจ เป็นที่ดินมีมูลค่าสูง มีข้อกำหนด ดังนี้

• ย.8 เพื่อส่งเสริมให้ความสำคัญกับการรักษาทัศนียภาพและสภาพแวดล้อมทางธรรมชาติ
• ย.9 เพื่อรองรับที่อยู่ในเขตการให้บริการของระบบขนส่งมวลชน
• ย.10 เพื่อรองรับการอยู่อาศัยช่วงรอยต่อกับย่านพาณิชยกรรม และอยู่ในเขตให้บริการของระบบขนส่งมวลชน

สนับสนุนให้สร้างสิ่งพัฒนา เช่น สถานศึกษาระดับต่ำกว่าอุดมศึกษาและอาชีวศึกษา, สถานสงเคราะห์รับเลี้ยงเด็ก, สถานสงเคราะห์รับเลี้ยงคนชรา และสร้างที่อยู่อาศัยได้แต่ต้องศึกษารายละเอียดต่าง ๆ เกี่ยวกับกฎหมายเพิ่มเติมให้ดี

ข้อห้ามไม่ให้ใช้ประโยชน์จากที่ดินประเภทนี้ เช่น การเลี้ยงสัตว์เพื่อการค้า, การเพาะสัตว์น้ำเค็ม-น้ำกร่อย, การกำจัดสิ่งปฏิกูล และขยะมูลฝอย, การกำจัดวัตถุอันตราย

สีแดง

สีแดง เป็นที่ดินประเภทพาณิชยกรรม มีจุดประสงค์หลักเพื่อการพาณิชย์ กิจการการค้า การให้บริการ โดยแบ่งตามลักษณะของทำเลที่ตั้งเป็นหลัก

• พ.1 เพื่อให้ใช้ประโยชน์เป็นศูนย์กลางพาณิชยกรรมของชุมชน เพื่อกระจายกิจกรรมการค้าที่อำนวยความสะดวกต่อการดำรงชีวิตประจำวันของประชาชนที่อยู่อาศัยบริเวณชานเมือง
• พ.2 เพื่อให้ใช้ประโยชน์เป็นศูนย์กลางชุมชนชานเมือง เพื่อส่งเสริมความเป็นศูนย์กลางทางธุรกิจการค้าที่มีความสมดุลระหว่างที่อยู่อาศัยและแหล่งงานของประชาชนที่อยู่อาศัยในเขตชานเมือง
• พ.3 เพื่อใช้ประโยชน์เป็นศูนย์กลางพาณิชยกรรมของเมือง ที่รองรับการประกอบกิจกรรมทางธุรกิจการค้าที่ให้บริการประชาชนโดยทั่วไป
• พ.4 เพื่อใช้ประโยชน์เป็นศูนย์กลางพาณิชยกรรมรอง ส่งเสริมความเป็นศูนย์กลางทางธุรกิจการค้าในบริเวณโดยรอบเขตการให้บริการของระบบขนส่งมวลชน
• พ.5 เพื่อใช้ประโยชน์เป็นศูนย์พาณิชยกรรมหลักส่งเสริมความเป็นศูนย์กลางทางธุรกิจการค้า และการท่องเที่ยวในระดับภูมิภาคเอเชียตะวันออกเฉียงใต้

สนับสนุนให้สร้างสิ่งพัฒนา เช่น พาณิชกรรม, สถานศึกษาต่ำกว่าอุดมศึกษาและอาชีวศึกษา, สถานพยาบาล, โรงแรม

ข้อห้ามไม่ให้ใช้ประโยชน์จากที่ดินประเภทนี้ เช่น สถานบรรจุเชื้อเพลิง, สุสาน, คลังสินค้า, สถานกำจัดขยะ

สีม่วง

สีม่วง เป็นที่ดินประเภทอุตสาหกรรม ที่ดินประเภทนี้มีจุดประสงค์ของการใช้ประโยชน์ที่ดินเพื่อเป็นเขตการบริหารจัดการด้านสิ่งแวดล้อมในการดำเนินกิจกรรมอุตสาหกรรม ให้ประโยชน์ส่วนใหญ่เพื่อการอุตสาหกรรมและจัดเก็บสินค้า

• อ.1 สำหรับการประกอบกิจการอุตสาหกรรมที่มีมลพิษน้อย
• อ.2 สำหรับกิจกรรมประเภทอุตสาหกรรมการผลิต

สนับสนุนให้สร้างสิ่งพัฒนา เช่น สถานที่เก็บสินค้า, การซื้อขาย/เก็บเศษวัสดุ, การกำจัดสิ่งปฏิกูลและมูลฝอย, การกำจัดวัตถุอันตราย

ข้อห้ามไม่ให้ใช้ประโยชน์จากที่ดินประเภทนี้ เช่น โรงแรม, ตลาด, สถานรับเลี้ยงเด็ก, สถาบันการศึกษา

สีม่วงเม็ดมะปราง

สีม่วงเม็ดมะปราง เป็นที่ดินประเภทคลังสินค้า มีจุดประสงค์ของการใช้ประโยชน์ที่ดิน เพื่อเป็นเขตการบริหารจัดการสำหรับการขนส่งในระดับภูมิภาคเอเชียตะวันออกเฉียงใต้ สนับสนุนให้สร้างคลังสินค้าโดยเฉพาะ พื้นที่ในเขตสีนี้จะง่ายต่อการขนส่ง เหมาะกับธุรกิจประเภทขนส่ง

• อ.3 สำหรับการประกอบกิจการคลังสินค้า สำหรับการขนส่งในระดับภูมิภาคเอเชียตะวันออกเฉียงใต้

สนับสนุนให้สร้างสิ่งพัฒนา เช่น สถานที่เก็บและรับส่งสินค้า, กิจการรับส่งสินค้า, การกำจัดสิ่งปฏิกูลและมูลฝอย, การกำจัดวัตถุอันตราย

ข้อห้ามไม่ให้ใช้ประโยชน์จากที่ดินประเภทนี้ เช่น โรงแรม, ตลาด, ศูนย์ประชุม, สวนสัตว์, สวนสนุก

สีขาวมีกรอบและเส้นทแยงสีเขียว

สีขาวมีกรอบและเส้นทแยงสีเขียว เป็นที่ดินประเภทอนุรักษ์ชนบทและเกษตรกรรม มีจุดประสงค์เพื่อรักษาทรัพยากรธรรมชาติของพื้นที่ชนบทและแหล่งเกษตรกรรม การใช้ประโยชน์ส่วนใหญ่จะใช้เพื่อการเกษตร

• ก.1 เพื่อการสงวนรักษาสภาพทางธรรมชาติของพื้นที่ชนบทและเกษตรกรรม ในบริเวณที่มีข้อจำกัดด้านการระบายน้ำและมีความเสี่ยงต่อการเกิดอุทกภัย
• ก.2 เพื่อการสงวนรักษาสภาพทางธรรมชาติของพื้นที่ชนบทและเกษตรกรรม
• ก.3 เพื่อการสงวนรักษาสภาพทางธรรมชาติของพื้นที่ชนบทและเกษตรกรรม และการส่งเสริมการเพาะเลี้ยงสัตว์น้ำเค็มและน้ำกร่อยบริเวณชายฝั่งทะเล

สนับสนุนให้สร้างสิ่งพัฒนา เช่น การเพาะเลี้ยงสัตว์น้ำเค็มและน้ำกร่อย, สถานสงเคราะห์หรือรับเลี้ยงสัตว์

ข้อห้ามไม่ให้ใช้ประโยชน์จากที่ดินประเภทนี้ เช่น โรงแรม, ศูนย์ประชุม, นิทรรศการจัดแสดงสินค้า

สีเขียว

สีเขียว เป็นที่ดินประเภทชนบทและเกษตรกรรม มีจุดประสงค์ให้ใช้ประโยชน์เพื่อการเกษตรกรรม รวมถึงสนับสนุนที่อยู่อาศัยและสาธารณูปโภคเป็นหลักอีกด้วย

• ก.4 เพื่อเกษตรกรรมการสงวนรักษาสภาพทางธรรมชาติและการส่งเสริมเศรษฐกิจการเกษตร
• ก.5 เพื่อเป็นชุมชนและศูนย์กลางการให้บริการทางสังคม ส่งเสริมเศรษฐกิจชุมชนในพื้นที่ชนบทและเกษตรกรรม

สนับสนุนให้สร้างสิ่งพัฒนา เช่น สถานสงเคราะห์หรือรับเลี้ยงสัตว์, การเลี้ยงสัตว์เพื่อการค้า

ข้อห้ามไม่ให้ใช้ประโยชน์จากที่ดินประเภทนี้ เช่น โรงงานเชื้อเพลิง, โรงงานน้ำมัน

สีน้ำเงิน

สีน้ำเงิน เป็นที่ดินประเภทสถาบันราชการ การสาธารณูปโภคและสาธารณูปการ โดยให้ใช้ประโยชน์ที่ดินเพื่อกิจการของรัฐหรือกิจการที่เกี่ยวข้องกับสาธารณประโยชน์เท่านั้น

สนับสนุนให้สร้างสิ่งพัฒนา เช่น สถาบันราชการ, สถานที่ทางการศึกษา, การสาธารณูปโภค และสาธารณประโยชน์อื่น ๆ

สีในผังเมืองที่น่าอยู่นำมาเสนอเป็นเพียงข้อมูลเบื้องต้นเท่านั้น สีผังเมืองและข้อกำหนดต่าง ๆ อาจแตกต่างกันออกไปตามประกาศกระทรวงมหาดไทยของแต่ละพื้นที่ ทุกคนอย่าลืมศึกษารายละเอียดและเงื่อนไขต่าง ๆ ในประกาศกระทรวงตามพื้นที่ของตัวเองกันด้วยนะครับ

นอกจากสีผังเมืองที่เราต้องรู้ ยังมีอีกอย่างที่เราควรรู้ไว้ คือ  เวนคืนที่ดิน สำหรับใครที่อยากศึกษา การเวนคืนที่ดิน เพิ่มเติม สามารถตามไปอ่านกันต่อได้ที่ เวนคืนที่ดินคืออะไร ขั้นตอนและค่าตอบแทนที่เจ้าของที่ดินควรรู้

วิธีดูสีผังเมืองด้วยตัวเองแบบง่าย ๆ

หลังจากเราได้ศึกษาความหมายของสีผังเมืองไปแล้ว ทุกคนคงสงสัยว่าแล้วเราจะดูสีผังเมืองของที่ดินตัวเองได้ยังไง ซึ่งเรามีวิธีการดูสีผังเมืองเบื้องต้นง่าย ๆ ผ่าน เว็บไซต์กรมโยธาธิการและผังเมือง ได้ดังนี้

1. ค้นหาจากตำแหน่งปัจจุบันทางเมนูลัดแถบซ้าย ระบบจะแสดงผังเมืองในตำแหน่งปัจจุบันที่เราอยู่
2. ค้นหาโดยใช้เลขที่โฉนด ในกรณีที่ต้องเตรียมโฉนดที่ดินและกดเลือกจังหวัด อำเภอ ใส่เลขที่โฉนดของเราและกดค้นหา ระบบจะแสดงผังเมืองโฉนดที่ดินของเรา
3. ค้นหาจากขอบเขตการปกครอง โดยใช้การค้นหาจากจังหวัด ตำบล และอำเภอ ระบบจะแสดงผังเมืองของพื้นที่ที่เราค้นหา
4. ค้นหาโดยใช้พิกัดละติจูดและลองติจูดของที่ดินที่เราต้องการค้นหา ระบบจากแสดงผังเมืองของพื้นที่ที่เรากรอกพิกัดลงไป

บทสรุป

จบกันไปแล้วกับการทำความรู้จักกฎหมายผังเมือง หวังว่าทุกคนจะได้ประโยชน์และมีความเข้าใจถึงรายละเอียดต่าง ๆ มากขึ้นนะครับ อย่างไรก็ตามนี่เป็นเพียงข้อมูลเบื้องต้นเท่านั้น ทุกคนอย่าลืมศึกษารายละเอียดและเงื่อนไขต่าง ๆ เพิ่มเติมเกี่ยวกับผังเมืองในพื้นที่ของตัวเองด้วยนะครับ

สำหรับใครที่กำลังมองหาซื้อที่ดินขอนแก่นอยู่ สามารถเข้ามาเลือกชมประกาศซื้อขายที่ดินขอนแก่นได้ที่เว็บไซต์ขอนแก่นน่าอยู่ แหล่งรวมประกาศขายที่ดินสวย ๆ ทำเลฮิตในขอนแก่นกว่า 400 แห่ง และยังมีสาระน่ารู้ต่าง ๆ เกี่ยวกับการซื้อขายที่ดินที่น่าสนใจมาให้ทุกคนได้อ่านกันอีกด้วย

หรือใครที่อยากลงประกาศขายที่ดินกับขอนแก่นน่าอยู่ เว็บไซต์ซื้อขายที่ดินที่สามารถลงประกาศขายที่ดินได้ฟรี ไม่จำกัดจำนวน ขั้นตอนก็ง่าย ๆ โดยสามารถเข้าดูวิธีลงประกาศขายที่ดินได้ที่นี่เลยครับ

อ้างอิง

• บทความสรุปกฎหมายผังเมืองที่ควรรู้ เพื่อสร้างบ้านอยู่อาศัยอย่างถูกต้อง
• บทความกฎหมายผังเมือง ต้องรู้ก่อนซื้อบ้านที่ดิน
• บทความ“กฎหมายผังเมือง” ที่ควรรู้สำหรับสร้างที่อยู่อาศัยต่างๆ มีอะไรบ้าง?
• บทความผังสี แต่ละสี สร้างอะไรได้บ้าง?

กดติดตาม "ขอนแก่นน่าอยู่" เพื่อ หาบ้านมือ 1, หาคอนโด, บ้านมือ 2, ที่ดิน รวมถึงหาเช่า/หอพักทั่วเมืองขอนแก่นเพิ่มเติมได้ที่บนเว็บไซต์

• Website : www.NaYoo.co (ไม่มี m)‌‌
• Facebook : ขอนแก่นน่าอยู่‌‌
• YouTube : https://www.youtube.com/c/khonkaennayoo