7 ข้อเข้าใจผิดเมื่อต้องขายบ้าน

โดยbenzเทรนด์อสังหา

อัปเดต : 13 มีนาคม 2026

หลายคนที่กำลังขายบ้านไม่ว่าจะเป็นเหตุผลเรื่องสภาพคล่องทางการเงิน หรือต้องการย้ายที่อยู่อาศัย แต่ยังไม่รู้ว่าควรทำยังไงบ้าง ในบทความนี้น่าอยู่จึงได้นำ 7 ข้อเข้าใจผิดเมื่อต้องขายบ้านมาฝากทุกคนกัน เพื่อจะได้เป็นแนวทางในการขายบ้านมือสองและป้องกันการเกิดปัญหาต่าง ๆ ในภายหลังนั่นเอง ถ้าพร้อมแล้วไปดูกันเลยครับ

1. คิดว่าตั้งราคาตามใจตนเองได้

ใครที่กำลังขายบ้านแล้วคิดว่าจะตั้งราคายังไงก็ได้ หยุดก่อนเลยครับ ! การจะขายบ้านมือสองการตั้งราคาให้เหมาะสมเป็นเรื่องที่สำคัญ หากมีการตั้งราคาสูงเกินไปอาจทำให้ขายบ้านออกได้ยากหรือหากมีการตั้งราคาต่ำเกินไปอาจไม่เป็นประโยชน์ต่อตัวเราเอง เพราะฉะนั้นเรามาดูแนวทางในการตั้งราคาขายให้เหมาะสมกันเลยครับ

โดยปัจจัยที่ส่งผลต่อการประเมินที่ดิน หลัก ๆ ที่สำคัญที่สุด คือ ที่ตั้งและขนาดของที่ดิน หากเป็นที่ดินที่อยู่ในพื้นที่ที่มีการเติบโตของเศรษฐกิจมาก ใกล้แหล่งอำนวยความสะดวกก็อาจทำให้ที่ดินนั้นมีมูลค่าสูงขึ้นนั่นเอง

ก่อนอื่นเราต้องเริ่มรังวัดที่ดินของเราก่อน เพื่อตรวจสอบว่าขนาดของที่ดินที่ต้องการซื้อ-ขายนั้นตรงกับที่ระบุไว้ในโฉนดที่ดินหรือไม่ จากนั้นก็ทำการประเมินที่ดิน ซึ่งสามารถทำได้หลายวิธี ดังนี้

ประเมินทางเว็บไซต์กรมธนารักษ์ เราสามารถประเมินราคาที่ดินออนไลน์ได้ง่าย ๆ ผ่านเว็บไซต์กรมธนารักษ์ โดยสามารถทำได้ทั้งการค้นหาจากเลขที่โฉนดและค้นหาจากเลขที่ดิน
ประเมินจากบริษัทประเมินราคาที่ดิน เป็นการประเมินโดยผู้เชี่ยวชาญจากบริษัทเอกชน ซึ่งแต่ละบริษัทจะมีการกำหนดราคาแตกต่างกันออกไป
ประเมินจากธนาคาร แต่ละธนาคารมีบริการประเมินราคาที่ดิน ซึ่งส่วนใหญ่จะประเมินเพื่อพิจารณาอนุมัติวงเงินขอสินเชื่อ มีค่าใช้จ่ายในการประเมินราคาบ้านแตกต่างกันออกไป เฉลี่ยแล้วไม่เกิน 3,000 บาท

สำหรับใครที่อยากศึกษาเกี่ยวกับราคาประเมินที่ดินเพิ่มเติม สามารถตามไปอ่านกันได้ที่ ชวนรู้จักราคาประเมินที่ดินพร้อมวิธีประเมินง่าย ๆ กันได้เลยครับ

2. คิดว่าต้องใช้นายหน้าในการขายเท่านั้น

คิดว่าต้องใช้นายหน้าในการขายบ้านเท่านั้น

ใครที่กำลังขายบ้านแล้วคิดว่าตัวเองมีความรู้เกี่ยวกับการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์มากพอ ไม่จำเป็นต้องใช้นายหน้าเสมอไป เราสามารถขายบ้านด้วยตัวเองได้โดยการประกาศขายบ้านตามช่องทางต่าง ๆ ไม่ว่าจะเป็น การติดป้ายประกาศขายบ้าน ลงขายบ้านตามโซเชียลมีเดียต่าง ๆ หรือเว็บไซต์รวมอสังหาริมทรัพย์ เพื่อให้เข้าถึงกลุ่มเป้าหมายที่กำลังหาซื้อบ้านได้มากขึ้น

เว็บน่าอยู่ ก็เป็นหนึ่งในเว็บไซต์รวมอสังหาริมทรัพย์ที่เปิดให้ผู้ขายสามารถประกาศขายบ้านได้ฟรีไม่มีค่าใช้จ่าย และ วิธีลงประกาศขายบ้านมือสอง นั้นก็ไม่ยุ่งยากอีกด้วย ใครที่กำลังขายบ้านอยู่ลองกดเข้าไปประกาศขายบ้านกันดูได้นะครับ

สำหรับใครที่อยากศึกษาเพิ่มเติมเกี่ยวกับขั้นตอนการขายบ้านมือสอง สามารถตามไปอ่านกันได้ที่ 5 ขั้นตอนขายบ้านมือสอง อยากขายได้เร็วต้องทำอย่างไร กันได้เลยครับ

3. คิดว่าไม่จำเป็นต้องใช้นายหน้าในการขาย

คิดว่าไม่จำเป็นต้องใช้นายหน้าในการขายบ้าน

สำหรับใครที่เป็นผู้ขายใหม่มือใหม่ แนะนำว่าการใช้นายหน้าในการขายบ้านจะทำให้เราสะดวกสบายมากขึ้น เพราะนายหน้าเป็นผู้เชี่ยวชาญในการขายบ้านและยังสามารถช่วยเราดำเนินการเรื่องเอกสารต่าง ๆ ได้ มีวิธีเทคนิคการขาย การเจรจาที่ทำให้สามารถปิดการขายบ้านได้เร็ว รวมถึงนายหน้าอาจมีฐานลูกค้าที่กำลังหาบ้านอยู่ในมือ แต่การใช้นายหน้าในการขายบ้านจะมีค่าคอมมิชชั่นอยู่ที่ประมาณ 3 - 5% ของราคาขาย แล้วแต่จะตกลงกันในสัญญานะครับ

4. คิดว่าไม่ต้องปรับปรุงบ้านก่อนขาย

แน่นอนว่าใคร ๆ ก็อยากอาศัยอยู่ในบ้านที่สะอาด น่าอยู่ เพราะฉะนั้นการปรับปรุงบ้านให้น่าอยู่ก่อนขายบ้านมือสองก็เป็นเรื่องที่ควรทำ สามารถทำได้โดยการรีโนเวทบ้านใหม่ ซ่อมแซมในส่วนที่พัง หรือตกแต่งบ้านให้มีบรรยากาศน่าอยู่ยิ่งขึ้น แต่ข้อควรระวังคือไม่ควรรีโนเวทหรือปรับปรุงเกินความจำเป็น เพราะอาจทำให้เราต้องกำหนดราคาขายบ้านสูงขึ้นมากจนเกินไป

ใครที่อยากรีโนเวทบ้านราคาประหยัดก่อนขายบ้าน อาจเริ่มจากอะไรง่าย ๆ เช่น เก็บกวาดบ้านและทิ้งสิ่งของที่ไม่จำเป็น, เปลี่ยนเฟอร์นิเจอร์และสิ่งของในบ้าน, ปรับปรุงหน้าบ้านและทางเข้าให้สวยงาม เป็นต้น เพียงแค่นี้ก็ทำให้บ้านน่าอยู่ขึ้นแล้วครับ

สำหรับใครที่อยากศึกษาเพิ่มเติมเกี่ยวกับขั้นตอนการรีโนเวทบ้าน สามารถตามไปอ่านกันได้ที่ อยากรีโนเวทบ้านชั้นเดียว ต้องทำยังไงบ้าง กันได้เลยครับ

5. คิดว่าสามารถปิดบังปัญหาเกี่ยวกับตัวบ้านได้

ใครที่กำลังขายบ้านฟังข้อนี้ให้ดี ๆ นะครับ เราไม่สามารถปิดบังหรือบิดเบือนข้อมูลปัญหาเกี่ยวกับตัวบ้านได้ เพราะปัจจุบันก่อนซื้อบ้าน ผู้ซื้อจะจ้างผู้เชี่ยวชาญมาตรวจสอบบ้านก่อนมีการซื้อขายกัน และหากเราปกปิดข้อมูลเอาไว้ อาจเจอกับค่าใช้จ่ายที่เกิดขึ้นทีหลังเนื่องจากสภาพบ้านไม่เป็นไปตามสัญญาที่ระบุ

วิธีแก้ปัญหาคือเราควรซ่อมจุดเสียหายนั้น, ตั้งราคาขายบ้านต่ำกว่าราคาตลาด, แจ้งกับผู้ซื้อตรง ๆ ว่าบ้านมีปัญหาในจุดไหนบ้าง หรือตั้งราคาขายปกติแต่ทำสัญญากับผู้ซื้อว่าผู้ขายจะทำการออกค่าใช้จ่ายเองหากเกิดกรณีซ่อมแซมในจุดเสียหายที่ตรวจเจอ

6. คิดว่าไม่จำเป็นต้องทำสัญญาจะซื้อจะขาย

การซื้อขายบ้านจำเป็นต้องทำสัญญาจะซื้อจะขาย

บ้านเป็นทรัพย์สินที่มีราคาสูง ทำให้ผู้ซื้อบ้านต้องใช้เวลาในการดำเนินการขอกู้สินเชื่อ และการทำสัญญาจะซื้อจะขายก็เป็นเหมือนการจองไว้ว่าจะมาซื้อหลังดำเนินการกู้สำเร็จ ขณะเดียวกันก็แสดงถึงเจตนาของผู้ขายว่าจะไม่ขายบ้านนั้นให้กับผู้อื่นในช่วงเวลาที่กำหนดไว้ในสัญญา

สัญญาจะซื้อจะขายสามารถใช้การตกลงปากเปล่าได้ แต่การมีหนังสือสัญญาเป็นลายลักษณ์อักษรจะดีกว่า เพราะจะช่วยเป็นหลักฐานสำคัญในกรณีที่มีฝ่ายผิดสัญญาได้นั่นเองครับ โดยรายละเอียดของสัญญาจะมีข้อมูลต่าง ๆ เช่น รายละเอียดการจัดทำสัญญาจะซื้อจะขาย, รายละเอียดของคู่สัญญา, รายละเอียดของอสังหาริมทรัพย์, ระยะเวลาของสัญญาจะซื้อจะขาย และรายละเอียดค่าใช้จ่ายในการโอนกรรมสิทธิ์ เป็นต้น

สำหรับใครที่อยากศึกษาเพิ่มเติมเกี่ยวกับสัญญาจะซื้อจะขาย สามารถตามไปอ่านกันได้ที่ สัญญาจะซื้อจะขายคืออะไร สิ่งสำคัญที่คนซื้อบ้านต้องรู้ ! กันได้เลยครับ

7. คิดว่าต้องรับผิดชอบค่าโอนบ้านทั้งหมด

เมื่อผู้ซื้อและผู้ขายพร้อมที่จะทำการซื้อขายบ้านแล้ว ต้องไปทำสัญญาซื้อขายและโอนกรรมสิทธิ์ต่อหน้าเจ้าหน้าที่ ณ สำนักงานที่ดิน และในวันนั้นจะต้องเสียค่าใช้จ่ายในการโอนกรรมสิทธิ์ ซึ่งผู้ขายบ้านบางคนอาจคิดว่าเราต้องรับผิดชอบค่าโอนบ้านทั้งหมดแต่ความจริงแล้วไม่เป็นเช่นนั้น

ผู้ซื้อและผู้ขายสามารถตกลงกันได้ ซึ่งข้อมูลในส่วนนี้ควรในสัญญาจะซื้อจะขายเกี่ยวกับผู้รับผิดชอบค่าใช้จ่ายในการโอนกรรมสิทธิ์ให้ชัดเจน เช่น กำหนดให้ผู้ซื้อและผู้ขายรับผิดชอบค่าใช้จ่ายคนละครึ่ง หรือให้ผู้ขายรับผิดชอบเพียงผู้เดียว ซึ่งส่วนนี้ต้องครอบคลุมทุกค่าใช้จ่าย เพื่อป้องกันความขัดแย้งและความเสี่ยงที่อาจไม่สามารถตกลงกันได้นั่นเอง

สำหรับใครที่อยากศึกษาและลองคำนวณค่าใช้จ่ายในการโอนที่ดิน สามารถตามไปอ่านกันได้ที่ ค่าโอนที่ดินฉบับอัพเดท พร้อมวิธีคำนวณแบบง่าย ๆ กันได้เลยครับ

บทสรุป

จบกันไปแล้วกับการเคลียร์ 7 ข้อเข้าใจผิดเมื่อต้องขายบ้านที่น่าอยู่นำมาฝากทุกคนกัน อย่างไรก็ตามนี่เป็นเพียงข้อมูลเบื้องต้นเท่านั้น ทุกคนอย่าลืมศึกษารายละเอียดเพิ่มเติมหรือศึกษาผู้เชี่ยวชาญก่อนทำการขายบ้านกันด้วยนะครับ

สำหรับใครที่กำลังมองหาซื้อบ้านขอนแก่นอยู่ สามารถเข้ามาเลือกชม ประกาศขายบ้านมือสองขอนแก่น ได้ที่เว็บไซต์น่าอยู่ แหล่งรวมประกาศขายบ้านมือสองทำเลดี ให้คุณได้เลือกบ้านที่ใช่ตามไลฟ์สไตล์ที่ชอบ และยังมีสาระน่ารู้ต่าง ๆ เกี่ยวกับการซื้อขายบ้านที่น่าสนใจมาให้ทุกคนได้อ่านกันอีกด้วย

หรือใครที่กำลังประกาศขายบ้านแต่ยังขายไม่ได้ซักที ก็สามารถเข้ามาลงประกาศขายในเว็บไซต์น่าอยู่ได้เช่นกัน ประกาศฟรี ไม่มีค่าใช้จ่าย ไม่จำกัด โดยสามารถเข้าดู วิธีลงประกาศขายบ้านมือสองได้ที่นี่ เลย

บทความแนะนำ

อ้างอิง