การแบ่งโฉนดที่ดินมรดก ต้องทำอย่างไร?

โดยbenzสาระเรื่องบ้าน

อัปเดต : 13 มีนาคม 2026

ที่ดินนับว่าเป็นอสังหาริมทรัพย์ที่มีมูลค่าสูงขึ้นเรื่อย ๆ บางครอบครัวจึงมีที่ดินเก็บไว้เป็นมรดกตกทอดไปรุ่นสู่รุ่น ซึ่งหากมีทายาทหลายคนทำให้ต้องมีการจัดสรรที่ดินให้แต่ละคน ทำให้มีการแบ่งโฉนดที่ดินมรดกเกิดขึ้น ซึ่งการแบ่งโฉนดที่ดินมรดกมีรายละเอียดที่เราต้องศึกษาให้ดี เพราะฉะนั้นในบทความนี้น่าอยู่จะพาทุกคนไปเรียนรู้เกี่ยวกับการแบ่งโฉนดที่ดินมรดกกันครับ

มรดกที่ดินคืออะไร

เมื่อเจ้าของเอกสารสิทธิ์เกี่ยวกับที่ดิน เช่น โฉนดที่ดิน, น.ส.3 ก., น.ส.3 ข. ได้เสียชีวิตลง ในทางกฎหมายที่ดินเหล่านั้นจะตกทอดเป็นมรดกแก่ทายาทของผู้ตาย ซึ่งเป็นไปตามสิทธิตามกฎหมายหรือตามพินัยกรรมที่ผู้ตายทำไว้

ซึ่งเราต้องตรวจเช็คว่าใครเป็นผู้มีสิทธิได้รับมรดกที่ดินบ้าง หลังจากตกลงแบ่งมรดกเรียบร้อยแล้ว ต้องเตรียมหลักฐานสำหรับไปโอนที่ดินมรดกที่สำนักงานที่ดินจังหวัด หรือสำนักงานที่ดินจังหวัดสาขา หรือหากเป็นที่ดินกรรมสิทธิ์รวมที่มีเจ้าของหลายคนก็ต้องเตรียมรังวัดที่ดินเพื่อเป็นการแบ่งโฉนดที่ดินมรดกด้วย

สำหรับใครที่อยากศึกษารายละเอียดเพิ่มเติมเกี่ยวกับเอกสารสิทธิ์ที่ดิน สามารถตามไปอ่านกันได้ที่ เรื่องน่ารู้ชวนคิด เอกสารสิทธิ์เกี่ยวกับที่ดิน กันได้เลยครับ

ใครมีสิทธิได้รับการแบ่งโฉนดที่ดินมรดกบ้าง

จากที่กล่าวไปข้างต้นว่าเราต้องตรวจเช็คว่าใครเป็นผู้มีสิทธิได้รับมรดกที่ดินบ้าง ซึ่งทายาทผู้มีสิทธิได้รับมรดกที่ดิน แบ่งออกเป็น 2 กรณีดังนี้ครับ

กรณีมรดกที่ดินมีพินัยกรรม คือ การที่เจ้าของที่ดินได้ทำพินัยกรรมส่งต่อมรดกที่ดิน โดยระบุชื่อผู้สืบทอดไว้ชัดเจน ซึ่งกฎหมายมรดกที่ดินกำหนดว่าผู้นั้นจะได้รับมรดกที่ดินโดยสิทธิตามพินัยกรรม
กรณีมรดกที่ดินไม่มีพินัยกรรม คือ การที่เจ้าของที่ดินไม่ได้ทำพินัยกรรมไว้ว่าใครจะได้รับที่ดินมรดกนั้น ซึ่งกฎหมายมรดกที่ดินกำหนดว่าต้องเป็นทายาทโดยกฎหมายหรือทายาทโดยธรรม โดยมีการลำดับทายาทไว้ตามตารางดังนี้

ซึ่งผู้มีสิทธิได้รับที่ดินมรดกจะเป็นไปตามลำดับ หากเจ้าของที่ดินมีทายาทโดยธรรมหลายลำดับ สิทธิจะเป็นของทายาทในลำดับต้นก่อน ทายาทลำดับถัดไปจะไม่มีสิทธิในการรับมรดกที่ดินนี้ และทายาทที่ได้รับมรดกที่ดินในอันดับเดียวกันจะได้รับส่วนแบ่งเท่า ๆ กัน ซึ่งการแบ่งมรดกที่ดินอาจได้ที่ดินที่เป็นกรรมสิทธิ์รวม ทำให้ต้องมีการแบ่งโฉนดที่ดินมรดกกันต่อไป

หลักฐานที่ต้องนำไปขอรับที่ดินมรดก

เมื่อตรวจเช็คแล้วว่าใครเป็นผู้มีสิทธิได้รับที่ดินมรดก ขั้นตอนต่อไปผู้มีสิทธิได้รับที่ดินมรดกต้องเตรียมเอกสารเพื่อขอรับที่ดินมรดก ดังนี้

โฉนดที่ดิน หรือหนังสือรับรองทำประโยชน์
บัตรประจำตัว
ทะเบียนบ้าน
หลักฐานการตายของเจ้ามรดก เช่น มรณบัตร
พินัยกรรม (ถ้ามี)
ถ้าผู้ขอ ขอรับมรดกในฐานะเป็นคู่สมรส ต้องมีหลักฐานการสมรสที่ชอบด้วยกฎหมาย
ถ้าผู้ขอรับมรดกเป็นบิดาเจ้ามรดก ต้องมีทะเบียนสมรสกับมารดาของเจ้ามรดกหรือหลักฐานการรับรองบุตร
กรณีบุตรบุญธรรมเป็นผู้ขอรับมรดก ต้องแสดงหลักฐานการจดทะเบียนรับบุตรบุญธรรม
ถ้ามีกรณีพิพาทเกี่ยวกับมรดก ต้องนำสัญญาประนีประนอมยอมความหรือคำพิพากษาอันถึงที่สุดไปแสดง
ถ้ามีผู้มีสิทธิรับมรดกร่วมกันหลายคน บางคนได้ถึงแก่กรรมไปแล้ว ต้องมีหลักฐานการตายของทายาทนั้น ๆ

ค่าธรรมเนียมการโอนที่ดินมรดก

ในการโอนที่ดินมรดกมีรายละเอียดค่าธรรมเนียมการโอนที่ดิน ดังนี้

ค่าคำขอ แปลงละ 5 บาท
ค่าประกาศมรดกที่ดิน แปลงละ 10 บาท
ค่าจดทะเบียนผู้จัดการมรดกที่ดิน แปลงละ 50 บาท
ค่าจดทะเบียนโอนมรดกที่ดิน ร้อยละ 2 ตามราคาประเมินทุนทรัพย์ในกรณีโอนมรดกระหว่างผู้บุพการีกับผู้สืบสันดาน หรือระหว่างคู่สมรส เรียกตามราคาประเมินทุนทรัพย์ ร้อยละ 0.5

แนวทางการแบ่งโฉนดที่ดินมรดก

ที่ดินเป็นทรัพย์สินที่ยากต่อการแบ่งให้แต่ละคนได้อย่างเท่าเทียม หรือหากจะนำไปขายแล้วนำเงินมาแบ่งกันก็ต้องใช้เวลา บางคนอาจไม่ต้องการขายที่ดินมรดกเพราะมีความผูกพันธ์แต่บางคนอาจอยากขายแล้วนำเงินมาแบ่งกัน

ที่ดินกรรมสิทธิ์รวมเป็นที่ดินที่มีเจ้าของตั้งแต่ 2 คนขึ้นไป และแน่นอนว่าหลายคนก็หลายความคิด การแบ่งแยกที่ดินกรรมสิทธิ์รวมนี้ มีกฎหมายกำหนดไว้ในประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1364 ซึ่งน่าอยู่จะสรุปคร่าว ๆ ให้ทุกคนดังนี้ครับ

1.กรณีแบ่งกันเองได้ เป็นกรณีที่เจ้าของที่ดินทุกคนสามารถตกลงกันได้ว่าจะแบ่งที่ดินอย่างไร ใครจะเอาส่วนไหนบ้าง กรณีนี้สามารถแบ่งแยกที่ดินตามที่ตกลงกันได้เลย และไปขอรังวัดที่ดินเพื่อทำการแบ่งโฉนดที่ดินมรดกได้เลย ซึ่งแนวทางในการแบ่งที่ดินมรดกสามารถทำได้หลายวิธี เช่น

ทำรังวัดที่ดินแบ่งที่ดินให้เป็นสัดส่วนแน่นอน อาจไม่จำเป็นต้องได้เนื้อที่เท่ากัน แต่ต้องมีความเท่าเทียม เช่น คนที่ได้ที่ด้านหน้าติดถนนเป็นส่วนที่ราคาสูงกว่าส่วนอื่น ๆ ก็อาจได้เนื้อที่น้อยกว่าคนอื่น
แบ่งการครอบครองตามสัดส่วนที่ได้ครอบครองกันมา เช่น เช่น บ้านใครอยู่ตรงไหน ก็ได้ที่ส่วนนั้นไป

2. กรณีแบ่งกันเองไม่ได้ เป็นกรณีที่เจ้าของที่ดินทุกคนไม่สามารถตกลงกันได้ว่าจะแบ่งที่ดินอย่างไร จะขายที่ดินแล้วนำเงินมาแบ่งกันก็มีบางคนไม่เห็นด้วย กรณีนี้กฎหมายจึงกำหนดให้เจ้าของคนใดคนหนึ่งอาจร้องขอต่อศาลให้แบ่งที่ดิน

ซึ่งต้องดำเนินการไปตามกระบวนการในศาล ศาลสามารถมีคำสั่งให้นำที่ดินไปแบ่งเป็นส่วนที่เท่ากัน หรือหากไม่เท่ากันก็ชดใช้เป็นเงินเพิ่มเติมให้เกิดความเท่าเทียม หรือศาลอาจให้เจ้าของรวมในที่ดินประมูลที่ดินกัน หรือศาลอาจจะให้นำที่ดินนั้นขายทอดตลาดและนำเงินที่ได้มาแบ่งกันก็ได้

ถ้าเกิดเจ้าของรวมตกลงกันได้แล้วว่าทำการแบ่งโฉนดที่ดินมรดกกันยังไง ก็สามารถไปดำเนินการขอรังวัดที่ดินได้ที่สำนักงานที่ดินจังหวัดหรือสำนักงานที่ดินจังหวัดสาขาที่ที่ดินนั้นตั้งอยู่ได้เลย

สำหรับการแบ่งที่ดินมรดกจะเป็นการรังวัดแบ่งแยก ซึ่งเป็นการรังวัดสำหรับแปลงที่ดินขนาดใหญ่แล้วต้องการแบ่งเป็นหลาย ๆ แปลง เพื่อทำการออกโฉนดที่ดินที่แบ่งใหม่ไปให้กับเจ้าของที่ดินแต่ละคน

สำหรับใครที่อยากศึกษาเกี่ยวกับรังวัดที่ดินเพิ่มเติม สามารถตามไปอ่านกันได้ที่ ชวนรู้จักรังวัดที่ดินพร้อมขั้นตอนและค่าใช้จ่ายรังวัดที่ดิน กันได้เลยครับ

บทสรุป

จบกันไปแล้วกับการทำความรู้จักที่ดินมรดกและรายละเอียดเกี่ยวกับการแบ่งโฉนดที่ดินมรดก หวังว่าทุกคนจะมีความเข้าใจเกี่ยวกับที่ดินมรดกมากขึ้นนะครับ อย่างไรก็ตามนี่เป็นเพียงข้อมูลเบื้องต้นเท่านั้น ทุกคนอย่าลืมศึกษารายละเอียดเพิ่มเติมหรือปรึกษาเจ้าหน้าที่เมื่อต้องมีการโอนที่ดินมรดกกันด้วยนะครับ

สำหรับใครที่กำลังมองหาซื้อที่ดินขอนแก่นอยู่ สามารถเข้ามาเลือกชม ประกาศซื้อขายที่ดินขอนแก่น ได้ที่เว็บไซต์ขอนแก่นน่าอยู่ แหล่งรวมประกาศขายที่ดินสวย ๆ ทำเลฮิตในขอนแก่นกว่า 400 แห่ง และยังมีสาระน่ารู้ต่าง ๆ เกี่ยวกับการซื้อขายที่ดินที่น่าสนใจมาให้ทุกคนได้อ่านกันอีกด้วย

บทความแนะนำ

อ้างอิง

กดติดตาม "ขอนแก่นน่าอยู่" เพื่อ หาบ้านมือ 1, หาคอนโด, บ้านมือ 2, ที่ดิน รวมถึงหาเช่า/หอพักทั่วเมืองขอนแก่นเพิ่มเติมได้ที่บนเว็บไซต์